号称史上最全的购物中心屋顶商业研究报告

　　目前，全国已开业购物中心总数已超过4000家，其中购物中心屋顶潜在利用空间超过3000万平方米，相当于四千个国际标准足球场的面积。RET睿意德中国商业地产研究中心对国内购物中心的屋顶商业进行研究，并对50家已开业的拥有屋顶商业设施的典型购物中心重点研析各自业态组合、特色案例、品牌商构成，为未来更多购物中心引入屋顶商业提供参考。

　　根据统计，80％的购物中心屋顶面积处于闲置；19％的购物中心屋顶用于屋顶停车场和屋顶绿化及太阳能发电；仅1％的购物中心利用屋顶空间进行商业经营。但是，从在建项目的规划来看，屋顶商业利用率将由当前的1％提升至10％，增长迅猛。

　　一方面，为提升竞争力，购物中心需要融入更多元化的业态来满足消费者，有了面积扩充需求;另一方面，屋顶商业化利用也能够提升租金回报率，将部分黄金铺位的低租金业态迁入屋顶空间，引入高租金业态替代，实现租金的提升。

　　随着发达城市地价高企、寸土寸金，购物中心对屋顶商业的利用率更高，屋顶商业在一二线城市的分布更广，占比分别达到44%和46%。其中，上海、成都、北京是屋顶商业最多的三大城市，而江苏、浙江、广东是分布最广的三大省份。此外，由于北方冬季过长过冷，导致屋顶商业难以经营，数据显示88%的屋顶商业分布于南方。值得注意的是，北京因地制宜，出现了两家季节性的屋顶滑雪场，加之北京2022年的冬奥会竞标成功，或将对北京屋顶商业利用起到借鉴和推动作用。

　　屋顶商业所属购物中心的商业面积规模中，5-15万平方米占了绝对比重，达到92%。规模过小的购物中心屋顶，在布置大型外置设备后可利用空间较小，难以发挥商业价值;同时，我们发现规模超过20万平方米的大型购物中心也很少挖潜利用屋顶空间。一方面，大型购物中心已拥有足够的商业面积容纳体验性业态，屋顶商业并非必要选择;另一方面，大型购物中心能源消耗大，更注重节能环保措施，因此屋顶太阳能发电往往成为屋顶利用首选。

　　中粮、华润等国内开发商尤为热衷开发屋顶商业，不仅开发规模大，俨然当作商业楼层使用，并且业态丰富，甚至充分借助屋顶开放空间优势，开发稀有业态，如汽车影院、球幕影院、西式婚宴等，将其发展为项目标志性特色业态;凯德、新鸿基等华人外资开发商对屋顶商业的布局更侧重于绿色环保为目的，通常布局屋顶花园或屋顶农场后，加入少量更契合绿色环境的业态，如餐饮的外摆区、户外运动场等；外资开发商则更倾向于屋顶太阳能发电及屋顶停车场，如永旺、宜家荟聚、SM等公司。另外，我们发现万达、恒隆、水游城除了布局屋顶花园外，尚未正式涉足屋顶商业。

　　在屋顶业态分布中，通常运动、娱乐、儿童业态作为屋顶商业主力店被引入，而餐饮、零售业态则作为跟随业态进入。整体来看，租金更高的跟随业态比重略高于拉动屋顶人流为目的的主力店业态比重，达到55%。其中，租金最高的餐饮，比重也最高，为48%。餐饮在屋顶商业中以轻餐、甜品为主;零售定位则配合主力店主题及开放空间适用性，将项目内的文化艺术零售等承租能力相对弱的商业搬迁至屋顶商业空间，租金低于餐饮。

　　在屋顶餐饮业态中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等轻餐比重达到76%。一方面，重餐需要铺设排油烟设施，而大面积铺设不仅带来巨大成本，也不利于未来店铺业态调整;另一方面，轻餐租金通常高于重餐，约为后者的两倍，更利于提高整体租金收益。

　　在屋顶运动业态中，屋顶球场和屋顶健身及SPA会所占比最为突出，达到65%。从普及率来看，高尔夫、舞蹈教室、溜冰场属于小众运动业态，并不适合大规模在购物中心布局;从建造及运营成本来看，屋顶泳池、滑雪场的建筑条件要求高，成本巨大。相比之下，兼具大众普及率和成本可控性的屋顶球场、屋顶健身及SPA会所在运动业态中最受购物中心青睐。

　　在屋顶娱乐业态中，屋顶农场占比达到48％，大大超过其他业态。第一，屋顶农场符合时下可持续发展所倡导的绿色健康环保理念，对购物中心形象起到正向提升；第二，在城镇化不断推进的今天，都市农场成了稀缺品，对都市人尤其发达城市更具吸引力；第三，屋顶农场也具有教育功能，尤为适合亲子定位的购物中心。

　　尽管目前大多数屋顶农场业务单一，然而大型复合式屋顶农场，如坊田·天空农场、良食网屋顶农庄、城市花园农庄等，以及创新鲜花美景的花田农场，如长沙步步高梅溪新天地，正开始进入市场并逐渐丰富。此外，利用屋顶无层高限制的开放式空间，屋顶球幕影院、屋顶摩天轮、大型游乐园，甚至屋顶直升机体验等也逐渐风靡，而上海外滩金融中心BFC艺术中心酝酿的流苏幕帘空中露天舞台更是赢得众人期待。

　　在屋顶儿童业态中，儿童乐园比重达到75%。由于儿童业态在购物中心中有消防条件限制，只能在三楼以下布局，因此儿童业态在屋顶商业中进驻较少，多为购物中心投资建造的儿童乐园及不受限制的萌宠动物园。

　　香港沙田新城市广场在引入史努比乐园后，首年新增客流便达到300万，并促使次年租金上浮20%。目前，每年前往史努比乐园的客流可维持150-180万人次。

　　北京华润五彩城投资1500万引进华北地区的独家版权史努比乐园，面积5000平方米。项目要求在购物中心消费100元以上可获得1次带一位儿童游玩的机会。数据显示，史努比乐园带来了50%的客流增长和30%的营业额增长。

　　屋顶零售业态通常会引入承租能力弱，但具有特色的零售业态，如花店、书店等文化艺术零售业态。将这些零售业态引入屋顶商业，既解决了商家的低租金支付问题，还为购物中心整体业态起到锦上添花作用，增加丰富性。

　　此外，屋顶零售业态也有一些体验度与文化性双高的品牌博物馆，例如青岛万象城的东阿阿胶博物馆、深圳欢乐海岸的欧洲古董家具长物博物馆和皆一堂百工艺术生活馆、广州太古汇天台的SONY体验店等，青岛金狮广场则将引进青岛啤酒博物馆和主题文化博物馆。

　　目前，全国已有及在建的拥有屋顶商业的购物中心中，形成复合消费及主题特色的屋顶商业项目超过20家，呈现主题化发展趋势。其中，社区购物中心偏好采用亲子欢乐、运动健康主题，以迎合其家庭消费的定位;港资开发商更偏好沿用香港特色，采用艺术主题;而大悦城、万象城则独树一帜，并形成屋顶主题产品线，这样既利于快速复制节省成本，又形成具有标志性的独特风格。

　　爱悦湾面积3516平方米，精准定位年轻顾客群社交需求，利用自身无敌的海景优势，打通七层不同业态商户，组合以国内首个以“星座”为内容的文创主题，拥有猫空书店、漫咖啡、LUNA酒吧、豪布斯啤酒吧、韦德伍斯分健身和海底捞火锅等6家店铺。作为首个海景屋顶花园，完美还原朱丽叶的阳台、欧式教堂景观，配以人文情怀的留言墙、涂鸦墙、情人锁等，烟台大悦城爱悦湾将国内购物中心方兴未艾的屋顶商业模式再次创新。爱悦湾将屋顶不同业态的商户创意组合，将“爱悦湾”文创主题区与商户豪布斯进行组合，提炼出“空中花园+欧式婚礼+求婚圣地”三色并艳的功能性组合；“屋顶海景花园+特色商户”双翼齐展的新模式，让单纯的海湾景色，与小资餐厅、品质咖啡、文艺书店有机的结合在一起，搭建满足不同需要的体验空间，无论是情人间的呢喃细语，朋友圈子的肆意欢聚，商旅精英的把酒言欢均可在爱悦湾坐下来，享受一段慢时光。

　　嗅到商机，屋顶运动、屋顶农场、儿童乐园、花卉广场等屋顶商业主力店已开始产业化发展，应运而生多个专业屋顶商业品牌商，提供设计建造运营全产业链服务。随着越来越多的购物中心关注屋顶商业的可利用性，未来也将有更多的屋顶商业品牌商完善这一新兴行业。然而，目前这些品牌商尚处于发展起步阶段，许多项目仍需开发商自行投资或合作经营。数据显示，投资开发屋顶农场的建设成本约为500-1000元/平方米，屋顶花园的建设成本约为1000-2000元/平方米，取决于花木的价值。通常开发商以出资建造及装修补贴的形式参与投资，收取较低的保底租金及8%-10%的收益扣点，而品牌商则负责对农场及花园的日常维护，每年为购物中心节省费用相当于项目投资额的7%。