构建良性循环 每日经济新闻发布“2021国内十大地产新闻”

　　1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅6.7平方米，农村居民人均住房建筑面积为8.1平方米。而仅在“十三五”期间，全国棚改便累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼；截至2020年底，3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取租赁补贴，城镇低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。

　　多年来，我国累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多群众解决了住房困难，建成世界最大的住房保障体系。

　　根据住建部的部署，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

　　2021年以来，高层对房地产税的表态越来越密集。“十四五”规划提出，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。5月11日，财政部、预算工委、住建部、税务总局在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见；8月18日，财政部副部长许宏才在作预算执行情况报告时表示，将“积极稳妥推进房地产税立法和改革”；10月15日，《求是》杂志发表重磅文章《扎实推进共同富裕》，其中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

　　一锤定音的是10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。12月27日，财政部在总结年度财政工作时称，要做好房地产税试点准备工作。

　　坚持“房住不炒”已经被写入“十四五”规划纲要，“促进房地产市场平稳健康发展”将是未来一段时间房地产市场发展的重要目标。

　　12月6日，中央局会议提出：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，其中“良性循环”被首次提出，随即权威人士时隔多年又表示“房地产是支柱产业”，人民银行也作出“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的表述。

　　1月开始，华夏幸福债务问题逐渐显现，债务合计超千亿元；7月以来，恒大债务风波逐渐发酵，股价应声下跌、理财产品“爆雷”。此外，花样年、佳兆业、富力、当代置业等多家房企美元债发生违约，违约主体从中小房企逐渐蔓延至行业头部阵营。

　　各方仍旧在积极化解危机。12月9日晚间，华夏幸福《债务重组计划》获得债委会全体会议审议通过。12月26日晚，恒大宣布全国项目复工率91.7%，较9月初“保交楼誓师大会”时提高40个百分点；复工人数8.9万人。

　　政策对于新建商品房的价格调控一直较为完善，从地价到售价到网签价，已经形成一套行之有效的体系，但在二手房领域对价格调控较为缺乏。

　　2020年12月，国家统计局数据显示，深圳二手房价格同比仍上涨14.1%。2021年2月8日，深圳市住建局发布二手房成交参考价格，并公布了3595个小区参考指导价格，同该通知一同发布的还有全市住宅小区第一期参考价格目录。随后，宁波、成都、上海、东莞、广州、北京、三亚等超过15个城市也陆续公布二手住房交易指导价。

　　从已出台二手房成交指导价城市的市场表现看，政策整体效果较为显著，多数城市二手房市场快速升温态势得到扭转，成交量逐步缩减，价格涨幅持续收窄甚至转跌。

　　2月24日，“22个重点城市住宅用地将实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息开始流传，22个重点城市为北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。青岛率先官宣落实政策，至4月15日长春最先完成首轮集中供地。

　　集中供地对大房企而言，会使其短期内筹融资难度加大，不能同时参加多宗地块竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源；对中小房企而言，则能有更大选择余地，比如可以避开大房企直接竞争，获得土地开发机会。不过也有声音认为，集中供地可能会增加房企、政府部门短期工作量；对市场来说，则容易出现楼市供应潮汐，市场很难稳定。

　　据克而瑞统计，11月超八成百强房企单月业绩同比降低，其中超半数同比降幅大于30%；1~11月累计同比上涨1.4%，较上年（1.8%）继续放缓。单月来看，11月TOP100房企整体单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%，单月业绩同比降幅进一步扩大至37.6%。

　　2021年房企整体销售表现为先扬后抑。一季度，市场购房情绪延续了去年末以来的热度，企业销售规模较去年和2019年同期提升显著。二季度之后企业销售增速持续放缓，特别是下半年市场降温明显，百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来，延续下跌趋势且降幅不断扩大。从累计业绩来看，截至11月末百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，年内累计业绩增速不断放缓。

　　法拍房因为在部分城市不限购、不限贷而备受市场追捧。同时由于执行标准不一，即便是在已将法拍房纳入限购范围的一线城市，也有不少规避途径。12月19日，最高人民法院网站发布规定，自2022年1月1日起，竞买法拍房需要购房资格。规定的最大的亮点在于，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

　　本次规定出台，从全国层面、法律层面将法拍房纳入限购范围，这将彻底堵住通过法拍房违规进入楼市的漏洞，违反相关规定的将承担法律责任，房地产调控的力度更强更严。

　　2月23日，碧桂园服务公告48.46亿元现金收购蓝光嘉宝64.62%股份，使得自身在管面积突破6亿平方米，拉大了与其他物企的规模差距。随后，物业行业兴起并购潮，其中也不乏“大鱼吃大鱼”现象。9月20日，碧桂园服务与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元收购富力物业旗下富良环球，间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。

　　头部企业凭借母公司关联业务基础与优异的外拓能力，有效巩固行业领先地位。同时，行业频繁的收并购举措助力物企加速扩张，第三方系规模已能与母公司系分庭抗礼，行业越发走向独立。头部企业因为具备较强的品牌影响力和资源优势，更有利于进行大规模扩张。相比之下，中小物企虽然也继续增长，但规模相对较小，这也导致行业分化加剧。

　　4月8日，深圳市住建局等7部门联合宣布，有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查，对于“深房理”遭举报的以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为，处置非法集资牵头部门将会同行业主管部门、监管部门依法进行调查处置。

　　8月7日下午，深圳官方通报备受关注的“深房理”案件最新情况，称调查处理工作取得阶段性进展，有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

　　查处“深房理”是契机，预示着针对炒房者的打击力度会不断加大，通过优化房地产市场调控措施，有效解决好大城市住房突出问题，并通过严查来完善相关监管细则，促进房地产和金融市场平稳健康发展。（以上媒体关键词提及数由知微数据提供）

　　2021年，房地产市场波动比较大，总体来看交易总量和2020年相对持平，但2021年的特点是前高后低。上半年市场实际还比较热，一些城市房价上涨较为明显，但是下半年，随着信贷额度紧张，市场成交量和成交价格便有了一些下降，甚至下降速度较为明显，这是2021年市场整体趋势。

　　2021年是我国租赁行业的破局之年，我国住房保障经过20多年发展，走向了租购并举，并通过发展住房租赁来解决大城市年轻新市民的住房问题。2019年我国租赁行业面临一些阵痛和挑战，2020年在疫情冲击之下也发生了一些短暂震荡。2021年，当市场对租赁行业下一步发展出现犹豫之时，国务院在7月出台了关于加快保障性租赁住房建设的意见，首次从国家层面明确了住房保障体系顶层设计，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，也标志着住房租赁顶层设计的逐步完善。

　　关于房地产税问题其实已经讨论了十多年，今年正式授权国务院在部分城市试点，靴子正式落地。我认为房地产税的意义不只是在调控市场，也不只是在抑制房价上涨或者补充地方政府的财政税源，而是在共同富裕的背景之下，能够实现人民群众更好居住的一个必然举措。

　　过去房地产发展靠的是土地、住房和金融的循环反馈，既带来了高速增长，同时也带来了严重的住房差距，而住房又是居民财富的重要组成部分。此外高杠杆高房价模式也带来了巨大的债务风险，导致地方财政收入和融资过度依赖土地，长期造成了住房与城市发展的不协调，区域之间的发展不平衡。房地产税征收一方面是对居民财富差距过大的一定调整，有利于实现共同富裕，另一方面也是适应房地产发展方式根本性转变的重要举措。

　　对于消费者来说，房地产税的实施使得持有房产有了成本，房价上涨也会带来税负增加，持有多套房的消费者就要考虑将房屋拿出来来出租或者出售，这样能够增加市场的住房供应总量，有利于房价平稳，也有助于地方政府逐步告别土地财政，使得房地产走向高质量发展之路。

　　笔者认为良性循环包含两个大循环，一是房地产业内部的良性循环，二是房地产业与其他产业之间的良性循环。在内部循环中有交易市场中二手房、新房、土地市场的循环，也有交易市场与租赁市场的顺畅流通，这其中每一个市场又包括供求关系的良性循环。外部循环中，一是房地产业与金融业的良性循环，未来金融业支持企业合理的负债经营，满足购房者合理的住房需求；二是房地产业与产业链之间的良性循环，房地产业对上下游产业链形成的辐射带动作用比较强；三是房地产开发建设与住房消费市场的良性循环；四是房地产业与地方政府财政之间的良性循环，由过去依赖卖地获得一次性的财政金融和财政收入，转变为依靠存量运营的税收收入。通过内外的良性循环，最终将实现房地产业平稳健康发展，进而促进和稳定经济社会发展。

　　2021年的情况跟以往市场的调整风险不同在于，今年的房企风险可能与市场流通相关。目前市场实际上是新房和二手房之间高度连通的市场，今年由于二手房市场的调控，市场流通性受到阻碍，导致卖旧买新的换房链条受到制约，加上房企融资受限，所以2021年部分房企的风险爆发。