马光远 “预言”应验？国内41.5%城镇家庭，未来会面临什么问题？

国内的房价从1998年到2020年这22年来，几乎是“只涨不跌”。全国平均房价从2000元/平米，涨到了最高时的1.1万/平米，涨了5.5倍。而像北上深等一线城市，房价从之前的3000元/平米，涨到了现在的6-7万/平米。过高的房价导致当地居民，要么选择“躺平”，要么掏光所有积蓄，欠下几十年的房贷，才能勉强买下一套住房。

造成国内房价一直在上涨的原因主要有两个：一个是，随着我国城镇化进程的推进，大量农村居民进城买房落户，这就产生了大量的购房需求。目前，我国的城镇化率已经达到了64%。另一个是，这20多年来，国内房价一直在上涨，而且之前买房的人都是稳赚不赔，有了这样的投资赚钱效应，于是各路资金都纷纷流向房地产市场。

不过，在进入到2021年下半年之后，国内房地产市场出现了拐点，主要表现在楼市的“量价齐跌”之上。这主要原因是：其一，我国的房产市场需求趋向于饱和了。资料显示，我国有96%的城镇家庭拥有1套住房，拥有2套住房以上的家庭达到41.5%。随着投资性购房需求退出，未来房地产市场的购房需求越来弱了。

其二，国内房地产市场出现了过剩的情况。资料显示，我国住房平均空置率达到了21.6%，按照国际标准已经属于严重过剩的情况了。如果把所有空置房都加在一起，空置房的数量已经超过一亿套。现在房地产市场供远大于求，国内房价不出现调整才是怪事。

面对目前国内房地产市场出现的调整，前不久，国内独立经济学家马光远发表了对未来楼市的看法：1、房住不炒将成为永久性的调控政策。以后，只会鼓励刚需和改善型购房者买房；2、我国的楼市将会出现严重的“分化”情况，有的城市房价会跌得很快，有的城市房价下跌缓慢；3、房地产作为最好的投资品的时代已经结束了。

从目前来看，马光远的这些“预言”都已经逐步应验。首先，我国2021年的房地产调控次数达到了651次，与上一年同期相比增长了33%。其次，现在国内的房价正在逐步分化过程中。像郑州、天津、石家庄、哈尔滨等北方重要城市房价出现了明显下跌，而南方多数城市房价还相对抗跌一些。

最后，房地产作为投资品时代已经终结了，国内房价从2021年一季度的1.1万/平米，下跌至今年底的9500元/平米。同时，70座城市当中，新房价格下跌的城市占比达7成，二手房下跌的城市占比已达9成。这意味着，房地产“稳赚不赔”已成为历史。

实际上，对于那些拥有二套房以上的家庭，在未来几年之内，很可能会面临以下3个问题：第一个，房价会面临不涨或下跌的困境。拥有2套房以上的家庭最担心的就是房价会下跌。但问题是，房价涨了这么多年了，再继续大涨已经不太现实了。

未来房价出现大涨的空间不会有，而下跌的空间已经打开。而一旦房价出现下跌，拥有2套房以上的家庭会面临资产缩水的问题。也就是说，持有房产越多，财富缩水就越大。

第二个问题，房子要想变现都很难。现在很多开发商为了促销，把商品房的价格打折销售，也没有多少人来接盘。此外，各地的二手房市场挂牌量激增。有11座重点城市的二手房抛售量达到10万套以上，他们分别是杭州、南京、武汉、重庆等大城市。而随着投资性购房需求退出，拥有2套以上房子的家庭要想变现将会非常困难。

第三，房产税离我们越来越近了。据专家预测，房产税将会在“十四五”期间全面落实。而在去年10月23日的高层会议上，我国已经明确表示，将会扩大房产税试点城市的范围。未来只要试点城市获得成功，房产税就会在全国范围内推广。而开征房产税就是在房子的持有环节上征税，这将会大幅增加拥有二套房以上家庭的持房成本。