未来5年是“赶紧买房”还是“尽快卖房”？现在已经有了答案

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1998年的房改是一个分水岭，之前人们是不用自己掏钱买房的，而是主要通过单位福利分房获得房产，比如你参加工作达到一定工龄了，就可以申请分房，或者到了大龄青年结婚没有婚房，也可以申请福利分房。而房改之后，国内的房地产就完全市场化了，人们可以用贷款杠杆买房子了，于是带来了三大变化：

第一，我国居民的居住面积变大了，原来人均只有6-7个平米，现在人均39平米，甚至超过发达国家的人均33平米。大家的居住条件得到了很大的改善。我国家庭拥有1套房产上升至96%，拥有2套房产上升至40%以上，而拥有三套房产以上的达到了10.5%。很多人把买房当作一种投资品，房子逐步失去了居住属性。

第二，现在我国居民的房贷规模达到50万亿以上，而这在20年之前是不可想象的，过去国内居民很少负债，而现在举债度日，早已是习以为常。如果说2015年之前是炒房者加杠杆买房，而最近几年却是全民加杠杆买房，房产占居民家庭总资产的77%，只有23%才是金融资产。中国家庭把未来几十年都押在房产上面。

第三，房价持续上涨了20年，除了2008年、2011年、2014年国内房价稍有停歇之外，其他年份的房价是年年上涨。全面房价也从过去平均2000多元/平米，涨到现在11000元/平米，20年涨了5.5倍。此外，像北、上、深等一线城市，房价更是20年涨了20倍，现在房价都超过了6-7万/平米。老百姓被高房价压得喘不过气来。

可以肯定的是，在过去5-10年时间里，只要咬紧牙关，买了房子基本上都是赚到了钱，但从2019年下半年开始，国内房价出现了分化，投资房地产的风险开始上升，像国内北方一些城市房价开始下跌了，比如郑州、青岛、烟台、石家庄等地。对此，很多人担心，现在究竟是赶紧买房呢？还是尽快卖房呢？未来5年房价会怎么走呢？为此，让我们给大家一一分析：

首先，面对各种房地产调控，以及各地房价处于历史高位，现在买房的风险较大。目前各地都“因城施策”的调控房地产，全国楼市的涨幅明显受到限制。同时，央行还给房企设置了三道红线，只有达到标准的房企才能获得融资。

更关键的是，央行还严禁消费贷、经营贷等短线资金流向房地产市场。而对于各家国有银行发放个人房贷业务，央行也做了不得超过新增贷款总额的30%的规定。目前政策和金融都不支持房地产业，未来房价很难再有上涨的空间。

再者，目前购房的需求远不及前些年了。国内房价在经历了20多年的上涨，该买房的人都买房了，买不起房的仍旧没有买房。很多城市的家庭都拥有好几套房产，各地楼市处于饱和状态。此外，我国社会进入到老龄化时代，年轻人越来越少，老年人口越来越多，将来的年轻人并不会缺房居住。更何况，现在城镇化推进缓慢，主要是现在农村经济也发展得很好，农村人口喜欢待在家乡发展事业，都不愿意进城当市民。

最后，各城市正在加快发展共有产权房和公租房建设，房地产的长效机制将建成。未来有钱人可以购买商品房，穷人可以通过购买共有产权房，以及租住公租房来解决居住问题。在这种情况下，商品房市场的需求将被分流，未来几年将构建成商品房、共有产权房、公租房等三个市场，来解决不同层次老百姓的住房问题。未来商品房市场将是一个小众市场，炒房者将逐步退出，从新回归居住属性。

通过以上3点楼市情况的分析，我们发现导致过去房价上涨的政策、金融等条件都已经发生了明显变化。其实，经济日报近日发布了一篇叫《调控打“补丁”，谢绝炒房客》的文章，该文指出：楼市调控要保持高压，这样才能让购房者对房价走势有更稳定的预期，当部分城市出现房价过热的情况，就需要加大调控力度。而对于地方而言，“房住不炒”以及“不拿房产作为刺激经济的手段”应当始终坚持下去。

显然，央媒经济日报已经表示了要严厉打击炒房客，让房子逐步回归居住属性，如今房地产市场的风向彻底变了。这意味着，未来5年是要“赶紧卖掉房子”，而不是“赶快买房”。更何况，未来三五年内房产税要出台，对于拥有几套房产的人来说，现在正是“赶紧卖掉房子”的好时机，一旦全国房价真的下跌、房产税的到来，届时想抛售房产变现都会很困难。过去5年房价上涨，并不代表未来5年或10年房价也同样上涨。

徐靖杰 http://www.xinzhiliao.com/rq/nvxing/28133.html