20年“大牛市”如何收场？楼市迎来4大“变化”，高房价或迎转折

20年“大牛市”如何收场？楼市迎来4大“变化”，高房价或迎转折下载黄色小说 我国的房地产市场化已经实行了20多年了，在此期间，我国居民的人均住房条件有了很大的改善。由原来的5-6平方米，增加到了39平米。同时，全国平均房价也由原来2000元/平米涨到10000元/平米，足足涨

我国的房地产市场化已经实行了20多年了，在此期间，我国居民的人均住房条件有了很大的改善。由原来的5-6平方米，增加到了39平米。同时，全国平均房价也由原来2000元/平米涨到10000元/平米，足足涨了5倍。而一线城市，以及部分热点二线城市房价则更是涨了20-30倍。纵观这20年的大牛市，房价基本上是只涨不跌。

正是有了这20年房地产市场单边上涨的大牛市，才造成了一批人富了起来。有些人买房买得早，当年一不小心买了几套房，就踏上了房地产大牛市的节奏，也就富了起来。还有些人老房子要动拆迁，拿到了一大笔拆迁款，从此命运发生了改变。而全国的房价先是以深圳为代表的一线城市领涨，后来再由二三线城市跟涨，现在就连小县城的房价也要接近万元/平米的水平。

但问题是天下没有不散的宴席，也没有永远的大牛市。去年初发生了特殊事件之后，国内出现了二大现象：一个是，二手房挂牌量突然成倍增加，这说明很多人想把房子变现走人。而且二手房挂牌基本无人接盘，处于有价无市的状态中。

二个是，国内房价齐涨共跌的时代已经过去，房价出现了分化，像环京楼市、郑州、石家庄、青岛、烟台等城市房价均出现了下跌。同时，像深圳、上海、广州、宁波、苏州等热点一二线城市的房价出现了微幅上涨。投资房地产的风险真的要来了。

而进入了2021年之后，国内又出现了4大“变化”，导致专家惊呼高房价或迎来根本性“大转折”。那究竟有哪四条将改变，国内的高房价的趋势呢？

第一，棚改变旧改。过去房价之所以上涨，就是拆迁居民拿着拆迁款到周边地区购房，从而推高了当地的房价。而棚改造成的购房需求今年将消失，以后将变成了旧区改造。旧改就没有大拆大建的事情，只是将居民的住房在原来的基础上得以修缮改造。而棚改取消后的大量购房需求没有了，很多城市的房价将会出现大跌的情况。

第二，央行收紧了各家商业银行流向房地产市场贷款的上限，今年贷款流向房地产市场也将受到监管。与此同时，北上广深等一线城市的银行也悉数上调了一套、二套以上的LPR的利率，也有部分商业银行暂停房贷。未来居民房贷的难度会增加，申请房贷的时间会被拉长。更关键的是，现在各家银行严格禁止透支信用卡额度，进行短贷长投的做法，强调了信用卡消费是短期性的绝不能用于房贷首付款，这样杠杆拉得过长，对于银行是有风险的。预计今年房贷市场将收紧，热点城市房贷利率将会上调。

第三，中国的人口红利期已经消退了，主要来自于两个方面：一方面，我国城镇化进程已经接近尾声，目前国内城镇化率达到60%，再想继续推进难度很大。因为多数农村人口过惯了乡下的生活，如果到城市里来做市民，既有房价太高买不起的原因，也有城里的生活节奏过快并不适应的因素。

另一方面，我国老龄化社会严重，老年人口越来越多，年轻人口越来越少。将来年轻人需要用房，可以轻松从上一代人手里获得，而无需出手购房置业。目前国内房价在经历了20多年的上涨，各城市的房产已经趋于饱和状态，很多人家都有好几套房，真正的刚需家庭是越来越少，主要也就是以改善型为主。未来越来越多的年轻人或家里本来就有房产，或租房居住，房地产需求会大幅下降。

第四，去年末土地市场也发生了变化，关于土地管理方面，有两个代表性的政策。一个是加大供需失衡城市的土地供应，把土地拍卖的价格降下来。另一个是限地价，限制开发商贷款拿地。本来房价上涨主要是土地供应紧张所致，现在要加大土地市场的供应，这样可以遏制地价的上涨。此外，开发商本来只要用20%的自有资金，就可以向银行贷款，而现在是限制开发商加杠杆拿地，这样地价也就涨不上来了。这对于降低新房价格是重大的利好。

国内房地产的“大牛市”已经长达20年了，从目前各种迹象来看，马上就要出现转折了，这主要是棚改变成旧改，人口红利已经消退等购房需求已经削弱了。同时，贷款市场开始向房地产收紧，土地市场又开始加大了对土地的供应量，而这些都是引导房价平稳回调的最好的调控工具。相信在不远的将来，国内房价将会慢慢回归居住属性，会有更多的人在一线城市或者热点二线城市买得起房。时代已经变了，国内高房价真的要进行大调整了。