为何说泡沫中狂欢的日子不多了，做好破灭的准备？吴晓灵道出实情

为何说泡沫中狂欢的日子不多了，做好破灭的准备？吴晓灵道出实情大香伊人蕉在线观 自从1998年房地产市场化开始到2020年，在这22年的时间里，国内房价几乎没有做过任何像样的调整。全国平均房价从2000元/平米，涨到了10000元/平米，足足涨了5倍。同时，像北上广深等一线城市房价从

自从1998年房地产市场化开始到2020年，在这22年的时间里，国内房价几乎没有做过任何像样的调整。全国平均房价从2000元/平米，涨到了10000元/平米，足足涨了5倍。同时，像北上广深等一线城市房价从刚开始的3000元/平米，涨到了60000元/平米，足足涨20倍。我国房价尽管也在2008年、2011年、2014年等有过几次微弱调整之外，基本没有像样的下跌，这在世界房地产史上也是极为罕见的。

而在过去这22年的时间里，国内房地产领域有三样东西已经有了翻天覆地的变化：第一，国内人均住房面积有所改善了，从过去的5-6个平方米，现在变成了39平方米。第二，几乎是家家户户都有房，96%的人拥有一套房，30%的人拥有二套房，而10%以上的人拥有三套房产。第三，就在1998年房改之时，国内居民基本没什么负债，而现在居民的负债率已经达到了55%，全国房奴就达3亿人。

面对国内一线城市平均房价达6-7万元，二三线城市房价达到2-4万元，就连小县城房价也越过了万元大关。央行原副行长吴晓灵表示：“股、汇、债、房”这四大交易市场都是国家金融之命脉。其中，最薄弱、影响最深重的还是房地产。如今在这个泡沫中狂欢的日子已经不多了，要做好潮水退却后的准备。

那么，国内房地产究竟有没有泡沫？在我们看来，国内房地产泡沫主要集中的一、二线城市，像三四线城市房价虽然也有泡沫，但是泡沫并没有那么严重。第一，房价收入比最能看出来，各城市房价有没有泡沫。像上海普通工薪阶层，一年收入10万，而房价起码要500至600万以上，这意味着，不吃不喝要50-60年才能买房。就算是二线城市的厦门，当地工薪阶层年收入5万，却要买4万多/平米的房子，这需要不吃不喝80年才能圆上住房梦。所以，一、二线城市房价泡沫是较明显的。

第二，即使在全球房价排行榜单中，中国各主要房地产热点城市都位列其中。在2019年全球房价排行榜前6名中，中国香港排在第一位，余下的就有北京、上海、深圳。这说明了，国内一线城市房价在全世界排名都是靠前的。而我们这里的居民拿着是发达国家的六分之一的收入，却要面对全球最贵的房价，这绝不是个人奋斗的问题，而是房价泡沫太重，需要净掉水分，跌出真实的价值来。

第三，从2019年资料显示，中国的房地产总市值达65万亿美元（约合450万亿人民币），而欧洲+美国+日本的房地产总市值 达60万亿美元（约合420万亿人民币），中国房地产的总市值超过了欧美发达国家之和。再下去难不成把全球的房地产总市值给比下去了？现在国内房地产泡沫大得有点过分。如果没有房贷杠杆的拉伸，国内房价涨不到这个程度。

第四，房地产空置率过高，足够14亿以上的人口居住。民间看房地产空置率有两个办法，一个是看半年内电表转不转，如果不转就算空置房。另一个是晚上小区亮灯率高不高？现在很多小区的亮灯率低于30%以内。目前，国内的一线城市房地产空置率在20-25%之间，二线城市房地产空置率在25-30%之间，而三、四线城市房地产空置率更是高达40%以上。即使后面没有增量商品房入市，就靠存量房都够35亿人口居住。

以上四个就是国内存在房地产泡沫的理由，对于决策者来说，如何让这些房地产泡沫实现软着陆，与当地刚需收入挂钩，把房价泡沫造成的损失降到最低。而对于普通个人来说，吴晓灵女士的话并非是空穴来风，中国房地产确实存在泡沫，是泡沫就有破裂的那一天。而对于我们个人来说，告诉你房地产有泡沫，如果你有房子，应尽早变现为好，如果你想购置房产，还是再等一等，等到泡沫去除后，再圆住房梦。