日本“房地产泡沫”破裂前这些迹象，正在我国上演？专家捏把汗

日本“房地产泡沫”破裂前这些迹象，正在我国上演？专家捏把汗农家福女有点甜 上世纪90年代的时候，日本发生过一次著名的房地产泡沫事件。其结果，就是导致日本经济发展连续近三十年停滞不前。幸好日本早在上世纪60、70年代就有大量的海外投资，每年通过海外投资的3万亿美

上世纪90年代的时候，日本发生过一次著名的房地产泡沫事件。其结果，就是导致日本经济发展连续近三十年停滞不前。幸好日本早在上世纪60、70年代就有大量的海外投资，每年通过海外投资的3万亿美元的回流，才使日本国民的生活质量没受影响。再加上，日本房地产泡沫破裂之后，日本开始发展半导体材料、机器人等高新技术，不再依赖于房地产。日本经济虽然原地踏步这么多年，但质量上有了很大的提高。从此日本人再也不敢投机炒作房地产了。

有了当年日本房地产泡沫的前车之鉴，再看看国内房地产泡沫的现状，很多专家担心，我国正在重演日本房地产泡沫。其实，持有这样的看法也并非空穴来风：第一，中国现在的房地产总市值，已经高达65万亿美元，约合450万亿人民币，相当于欧盟、日本、美国等房地产市值的总和。而当年，日本东京的一个区房产总市值，就可以买下整个美国。而且由于日元的升值，日本人也开启了全球资产“买、买、买”模式，甚至把美国的标志性建筑，洛克菲勒大厦也买了回来。

第二，我国居民和企业投资房地产的热情空前高涨。普通中国家庭中的77%财产是房地产，剩下23%才是金融资产。这说明中国居民把未来都押在了房地产上面了。更搞笑的是，国内上市公司都不务正业，都去搞房地产开发，有些上市公司主业连年亏损，都要快退市了，只要抛售几套房子，瞬间扭亏为盈。中国人的全民炒房，与当年的日本人也有一比，日本人不管有钱还是没钱，都要贷款买房，日本人根本不相信房价会跌，在当时很多日本人看来，房价永远是上涨的，不会下跌，投资房地产是稳赚不赔的买卖。

第三，中国房价从1998年开始上涨到现在，平均涨幅从2000元/平米，涨到了10000元/平米。而北上广深等一线城市的房价更是涨幅在10-15倍左右。而日本房价最初的时候，平均售价只有950万日元，随着房地产行业的快速发展，平均售价一度涨到1880万日元，足足翻了近20倍。现在中国大城市的房地产泡沫一点也不比日本当年要少。

面对这种情况，国内著名经济学家、中国央行前副行长吴晓灵则表示：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备，这是每个人都要面对的现实。实际上，不仅是吴晓灵，央行的其他高层曾在《求是》杂志撰文，明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。不过，我们认为，中国的房地产泡沫肯定会破，但是，更可能是软着陆为主，硬着陆的可能性并不会很大。

首先，当年日本房地产泡沫的破裂，主要是日本央行主动去刺破的。当时日本央行突然发现，由于实行的是超低利率政策，导致海外流入的资金都借日本央行的钱在炒作房地产，这样的结果是投资风险很大，为了控制房地产泡沫，日本央行连续几次加息，这样才把日本的房地产泡沫给刺破了。而国内的房地产虽然也有泡沫，但是很多地方实行了房地产调控，又是限购，又是限售，这在某种程度上限制了房价的大跌或大涨，未来大城市房价会逐步实行“软着陆”。

再者，当年日本房价上涨，主要是外面游资进来投机炒作，因为1985年广场协议签订之后，日元就开始进入升值通道，从1：240，一路升值到1：120，大量外资进入日本炒房，既赚取了日本房价上涨的利润，又获得了日元升值的好处，真可谓是一箭双雕。而现在国内的房地产市场虚假繁荣，主要是货币政策过于宽松。如果央行觉得房贷有风险了或者要大跌了，可以对货币政策进行适当调控就可以了，不会碰到当年外资大规模撤离的这种情况。

最后，中国决策层对房地产泡沫高度重视，一直提出“房住不炒”的观点，社会各界也纷纷响应。在决策层高度关注之下。一些三四线城市房地产泡沫很可能会出现大幅下跌，但是热点城市高房价肯定会缓慢下跌，用几年的时间，房价再逐步回归居住属性，与当地居民收入挂钩。而且，热点城市房地产下跌要防止发生系统性金融风险，都已经做了积极有效的应对措施，相信房价泡沫硬着陆的概率并不大，缓慢下跌逐步回归居住属性，这种情况极有可能发生。

从目前来看，我国现在正在上演日本房地产泡沫破裂之前的情况，很多专家都捏了一把冷汗。这里既有全民杠杆炒房，又有中国房地产总市值全球最高。再加上日本房价涨幅与中国现在的涨幅差不多。不过，大家也不用过分担心，当然日本房地产是日本人主动刺破。同时，当年炒房主力是游资进来，容易造成大起大落。更关键的是，国内的房地产是由调控进行的，房价都受到限购、限售的控制，热点大城市房价大涨或大跌的概率并不大，会逐步恢复到居住属性。