专家：5年内房子均价会涨到2万！房地产有泡沫吗？你怎么看？

专家：5年内房子均价会涨到2万！房地产有泡沫吗？你怎么看？江南石肆 近日有房地产专家站出来力挺楼市泡沫。该专家公开发表言论称，5年内全国房子均价涨到2万元，即在现在的基础上再上涨100%。这位专家给出的理由是：一是未来5年将有不少于5000万农村人口进城；二是

近日有房地产专家站出来力挺楼市泡沫。该专家公开发表言论称，5年内全国房子均价涨到2万元，即在现在的基础上再上涨100%。这位专家给出的理由是：一是未来5年将有不少于5000万农村人口进城；二是国人的投资买房热情在5年内不会消散，有钱还是会投入到楼市中；三是绝大多数城市无法摆脱对房地产的高度依赖。

无独有偶，北大经济学院院长、教授董志勇，不久前在2020年金融街论坛年会上更是直言不讳表示，“不要任何时候都污名中国的房地产市场，因为房地产市场仍然是未来经济发展的一个重要支柱，他们有很多困难，但目前为止个人觉得中国房地产没有泡沫。”

而与之观点相反的是，央行原副行长吴晓灵就曾经告诫过，“在泡沫中狂欢的日子不多了，要做好潮水退却后的准备，这是每个国家，每个人都要面对的现实”。吴晓灵的话有二层含义：一个是中国房地产市场存在着泡沫，很多人都沉浸在这样的一个虚假繁荣之中，否则中国很多家庭就不会把所有资产都押在房地产上面了。另一个是，要做好泡沫破灭的准备。尽可能的让泡沫破灭给经济和社会带来的影响降至最低！

一边是学院派认为中国房价不仅不会下跌，而且未来5年还要翻番，另一边是原央行副行长发出告诫。老百姓现在真不知道该相信谁好？先让我们看一下什么是泡沫，泡沫的意思是比喻某一事物所存在的表面上繁荣、兴旺而实际上虚浮不实的成分。如泡沫经济，是指投机交易极度活跃。金融证券、房地产等市场价格脱离实际价值大幅上涨，造成表面繁荣的经济现象。简单来说就是价值脱离价值。

那么，中国房地产究竟有没有泡沫呢？这要怎么看，像北、上、广、深等一线城市以及部分热点大中城市，房价都有泡沫，而像鄂尔多斯、鹤岗、阜新、乳山等房价处于白菜价的城市，就没有什么泡沫了，不同的地方，房地产泡沫的程度也不尽相同。而在国际上定位房价是否有泡沫，主要有以下几个标准：

第一，房价与收入之比。上次有位厦门的网友表示，厦门房价高达4万多元/平米，而当地居民收入只有4000元/月，买一套80平米的房子要320万元，即使是不吃不喝66年也买不起。按照国际惯例，房价与收入之比应该是7-8倍，更好点的地区也就10-12倍左右，最多不能超过15倍。而像二线城市厦门这样房价与收入之比高达66倍的，无论怎么看，国内的热点城市的房地产确实有很大的泡沫存在。

第二，房屋的租售比。按照国际惯例租售比应该是5-7%，也就是说你投资当地房产，每年可以有5-7%的租金收入。而国内房租不管你怎么涨，都赶不上房价上涨，因为房价是加杠杆的，房租是体现当地居民的实际经济实力的。如果在上海市中心租一套二室一厅，面积在95个平方米左右，大概每个月租金在8000多元，一年的房屋租金是10万，而这套房子的市场售价在650万，也就是说，房东把房子出租，需要65年才能收回成本。这样的投资回报率比还不如把钱存在银行里面的收益率要更好一些呢？

第三，空置率。按照国际惯例，空置率在10%左右才算正常，现在国内一线城市的空置率在20-25%，二线城市达到30%，三四线城市由于人口流出量大，空置率更是高达40%以上。还有一组数据显示，中国家庭96%是有自住房的，而40%以上的家庭已有二套以上住房。中国空置的这些房产可以供30亿人口居住。各城市房产空置率高，主要是全民杠杆炒房。房地产市场已经沦为投机炒作的地方，怎么可能没有泡沫呢？

专家说全国房产均价5年后将涨破2万，就是在目前的基础上房价再番一倍，但是这位专家却忘记了老百姓的收入没有跟上来，再说城镇化已经接近尾声了，现在很多农村经济都发展得很好，根本没有必要再跑到大城市来面对高房价、高物价了。而那位说房地产没有泡沫的教授，不管我们用租售比、收入与房价之比，还是空置率，都显示了国内多数热点城市房价是有泡沫的，即使你不去捅破，泡沫本身也会破，这只是时间的问题。我们认为前央行副行长的警示是对的，我们离开房地产泡沫破裂的时候已经不远了。