房价或将迎来“贬值潮”？北师大教授：房价不是低收入人群决定的

房价或将迎来“贬值潮”？北师大教授：房价不是低收入人群决定的吴雨涵 临近年底，现在看空房价的人越来越多，都认为国内房价的拐点将至，明年国内还会有更多的城市房价出现下调，房价将迎来“贬值潮”。人们看空房价的原因主要有两个：一个是，在央行、住建部开出的融资

临近年底，现在看空房价的人越来越多，都认为国内房价的拐点将至，明年国内还会有更多的城市房价出现下调，房价将迎来“贬值潮”。人们看空房价的原因主要有两个：一个是，在央行、住建部开出的融资“三道红线“条件下，开发商现在是向外融资受阻。而由于年初扩张拿地过于迅猛，多数开发商短期内无法达到”三道红线“的标准。现在开发商能够自救的唯一出路就是加快楼盘的销售力度，尽快回笼资金。但要让大家都来买房，只有大幅降价促销这一条路可以走。之前，恒大、碧桂园等大型房企，都开始降价打折销售房产。

另一个是，从二手房市场来看，今年二手房市场挂牌量激增，不少二手房价格进行了下调，甚至到了“有价无市“的地步。这主要是突发疫情过后，很多囤房者资金周转不灵，再加上看空后市，只能在二手市场上大量抛售房产。而据业内人士表示，现在看房者多，买房的少，即使业主将房价下跌几十万，也未必有人愿意接手。过去楼市繁荣的时候，一个业务员每月就能做五六个购房合同，而现在整个房产门店一个月也只有三四个单子，二手房市场房子越来越不好卖了。

不过，北师大教授董藩却并不希望房价泡沫破裂。董藩最为著名的言论就是“只有房地产才能救中国，买房等于爱国“。为此还引发了巨大的争议。而对于未来房价走势，董藩则表示：房价不会由于低收入人群的存在，就会降至低位。在董教授看来，热点城市房价之所以越来越高，主要是大量有钱人进来了，而像鹤岗、阜新那些城市，当地人口也大量流出，外面资金不会进去，房价卖成白菜价也是理所当然。

实际上，董藩教授说的也没有错，现在国内房价并不是低收入群体来决定，也不是当地刚需所决定的，而是由炒房者来决定的。这些炒房者动用银行的金融杠杆，囤积大量房产，就是不断的要把房价推上去。此时，房价与当地的低收入群体没有半毛钱关系。不过，当房价猛涨到一定程度，受到房地产调控了，就只能出现停止上涨或者微涨。这对于炒房者来说，房价不涨或者微涨就会亏损。因为炒房者购置房产也是有房贷和维修成本的。如果房价长期停滞上涨，炒房者也只能亏钱退出市场。届时，房价的涨跌也不是由低收入者决定，而是由当地的刚需的收入来决定。

就在稍早之前，在某财富论坛上，国内金融专家朱云来曾表示，在越来越严厉的房地产调控之下，炒房者最终会发现，持有房产并不划算，因为持有的房产并不增值，还要面临利息和维修的消耗，此时炒房者就会选择退出。而房子本身就需要当地刚需来接盘，未来房价可能会跌到刚需“兜里有多少钱“，来决定房价的高低。而什么时候下跌，就拭目以待了。

对此，我们认为，一旦房价不涨或者回落，炒房者很可能会选择退出，那么房价就要有当地刚需来决定了。也就是说，房价应与当地居民的收入挂钩，而绝不是炒房者有多少钱而挂钩。这样房价才能逐步居住属性。应该说，这一回北师大教授董藩讲，房价不是最低收入决定的！这话没有错！对于城市低收入群体，完全可以租房或者共有产权房来解决居住问题，也并不一定要透支自己未来几十年，去买高价房。

从目前来看，热点城市的房价由开发商和炒房者来决定，但随着各地房价不再上涨，或者微涨，炒房者肯定会因为无利可图而退出房产市场。而最终接手房价走势的，还是当地的刚需。如果刚需们收入并不高，那么房价就会逐步回归其居住属性。所以，未来决定房价的不是低收入者，也不是炒房者，更合理的应该是当地的刚需的购买力，要与当地刚需的收入挂钩。这样中国的房地产才能步入可持续发展的轨道。