昆明规划局长详解技术规定 县市区政府所在地也要执行

　　上周五，昆明市规划局李亮局长针对即将实施的《昆明市城乡规划管理技术规定》，为开发企业、建设单位、规划设计机构举行了专题讲座，帮助企业准确理解和把握新规定，提高报件质量。会后，针对市民及开发企业关注的热点问题，记者近日邀请李亮局长对新版技术规定再次进行了详解。

　　李亮介绍说，新版《昆明市城乡规划管理技术规定》是对原《昆明市城市规划管理技术规定》的调整优化，旨在形成一套能适应昆明当前规划建设实际，以区域性国际城市建设为目标的科学的技术规范和标准体系，以充分发挥城乡规划的引领作用，促进城乡规划的顺利有序实施。新版技术规定共10章，包含90条及四个附录。

　　新规第二条提出，在《昆明城市总体规划》确定的城市规划区、阳宗海风景名胜区托管区域和其他各县（市）区人民政府所在地的镇以及省、市工业园区进行城乡规划、设计与建设、管理等相关活动，都必须遵守本规定。而过去的规定只适用于城市规划区，新规将其适用范围增加到各开发区、工业园区，及县（市）区政府所在地的镇。

　　新规第七条规定，在商业及商务办公项目中，除有特殊规定外，不得设置类似住宅户型的办公空间，不宜在单个办公空间中设置独立卫生间；在商务办公建筑标准层中，必须按规范设置公共卫生间。

　　这条规定的提出，是因为过去一些房地产商为规避市场风险，将依法批准的商业建筑变相改为住宅使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推向市场。“商改住”是一种违法开发行为，开发商有意误导消费者，给购房者带来诸多危害，也扰乱了正常的地产市场。

　　一般商业、办公类项目的土地使用年限只有40年或50年，水、电等按照商业价格收取。此外，商业设施和住宅建设的规划目的不同，二者的公共配套设施指标也不同，“商改住”项目都不具备户口迁入、小孩入学等资格，而且商业地产容积率高，居住舒适性和安全性较差，其引发火灾或治安等隐患值得警惕。在市规划局日常接到的投诉中，“商改住”问题占了较例。

　　新规第十三条规定，多、高层住宅建筑标准层层高不得超过3.6米，单套户型内室内中空部分面积不得超过30平方米，且不得超过单套建筑面积的30%。商务办公建筑标准层层高不得超过4.5米。商业建筑标准层层高不得超过5.4米，大型商业用房的建筑高度可根据功能要求适当提高。

　　出台这条规定的目的是，当前的商业发展对室内空间有了较高的要求，原来的技术规定限制过紧，新版技术规定适当提高了标准层层高，更加有利于商业地产开发。同时，层高规定又防止开发企业“偷面积”的行为。

　　过去一些违规开发企业在做小开间商业项目时，将房屋层高挑高至5米以上，购房者可以在装修时自行将其隔成两层，这种行为实际是在“偷面积”。表面上看，购房者在买房时以同样的价格获得更多的使用面积，开发企业不仅以此来吸引客户，而且这些“偷来”的面积还不缴纳各种税费。

　　事实上，这些“赠送”的面积面临着巨大的隐患。首先，“赠送”的面积已经被计入建设成本要购房者埋单，价格上并不一定具有优势。其次，后期面临很多问题，如“赠送”面积是不计入容积率的，而且是违规行为，无法记入产权证；享用“赠送”面积的业主，收楼后要再进行内部结构甚至外墙的改造，面临质量风险；业主擅自改变规划，还面临处罚。此外，随着总建筑面积增加，容积率相应提高，人口密度增加，各类公共设施利使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。因此，新规对这些违规行为进行了明确，保障消费者权益，在居住户型中适当允许室内中空，增加居住的舒适度，丰富居住产品类型，杜绝夹层“偷面积”行为。

　　在新规中，关于停车设置比原规定有了较大调整，也是最重要的章节之一。新规第五十条要求，商品住宅按每100平方米地上建筑面积配建一个机动车位和一个非机动车位，比过去规定的每户配一个车位更加科学合理。

　　据介绍，此次调整主要是根据昆明实际情况，以小户型开发为主的项目，车位较多，面临开发成本和销售的双重压力；而以大户型为主的项目，却车位不足。目前昆明人均住房面积已经突破30平方米，一个三口之家的住房面积达到近百平方米，而昆明房地产市场普通家庭住房面积也大多在100平方米左右。因此，虽然此次调整为按每百平方米配一个车位，实际上与过去相比仍是1：1，只不过计算方式更加合理。

　　新规特别明确要求，住宅及商业项目机动车固定停车位应设置于地下空间或专业停车楼，除专业楼库外，不宜采用机械式停车；商务办公和商业设施类地下车库设置达到两层，其可利用面积全部用于停车后仍不满足停车需求的，可以设置机械式停车，且层高不得小于4.5米，机械式停车的总数量不得超过30%。

　　这条是针对一些商业类项目车位设置使用两层地下空间后，仍不能满足需求，特别允许设置机械式停车，以增加停车量。但机械式停车对层高有着明确要求，不得小于4.5米，这样可以保证两层车位有足够的空间停放。机械式停车也不允许无限制发展，要求总数量不得超过30%，避免偷减车位。

　　新规中还特别加注一条“住宅配建中，固定车位的5-10%应设置为访客车位”。这是对小区规划人性化的考虑，一方面满足小区业主交际的需求，另一方面这些临时车位，还为未来车位紧张预留了一定的缓解空间。

　　此外，新规还提出“中小学、幼儿园宜另行设置校车停车泊位，并应设置学校出口处的行人集散和车辆接送空间”。这是针对目前昆明市中小学、幼儿园一到放学时间，校门口的交通就十分拥堵。通过合理的预留空间，减轻道路交通压力，并鼓励发展校车接送。

　　《昆明市城乡规划管理技术规定》第7条规定：在商业及商务办公项目中，除有特殊规定外，不得设置类似住宅户型的办公空间，不宜在单个办公空间中设置独立卫生间；在商务办公建筑标准层中，必须按规范设置公共卫生间。