广州楼市：黄埔的潜力还有多大一般人都低估了

　　提问：广叔，您好！我们家现自住天河五山，工作在越秀区庄附近。今年5月用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套135万40平的小房子。孩子现在4岁，09年刚上幼儿园小班。计划过几年到越秀上小学，现在有几个方案：1.把员村这套房卖了，再在越秀买套两房或三房的学区房自住；2.在越秀买套一房学区房，另外租房。请问您认为哪个方案更好？学区房相对于南沙增城地区的房子来说投资性价比是不是不高？

　　回答：你好。员村新村周围配套齐全，双地铁，生活还是挺便捷的，但这种老破小，未来堪忧啊！建议出手置换。建议方案1，学区房如果是注重教育，可以作为自用+投资，其房价含有学票的价值在里面。而南山增城则是地段投资，投资的是未来，两者没有可比性，看你个人的偏好和需求吧。

　　提问：公寓很难卖掉吧 会不会亏 我在无锡卖公寓洋房我也是要卖的 就是无锡没房子了 那是入手广州黄埔比无锡核心区域回报率更高对吧 我看您推荐的都是二手房 有的房龄也挺老了 万科新里程11年了 那和黄埔中央城 保利拾光年 哪个更有投资价值 另外我办广州户口需要11万 是选择新塘板块或者南沙在入好 还是办户口买黄埔更值得 还有南沙我定的时代香海是29000单价 可是前面南沙珠江湾次新房是江景房 才22000 单价差异怎么这么大 老师 我有没必要退掉时代香海换珠江湾 或者换灵山岛金茂湾 星河山海湾 是考虑广州入手两套投资性质 太需要您指点了

　　回答：公寓流通性较弱，涨幅慢。广州价值更大一些。万科新里程属于次新房，黄埔中央城和保利拾光年属于知识城，没有科学城价值高。能办户口入黄埔科学城，不能入南沙新塘都可以，没必要退，长期看有潜力

　　提问：你好广叔，由于有限， 只能多问， 请多见谅。请问： “一园九镇”的松山湖功能区的东坑镇 和 东部产业园片区“领头羊”的常平镇哪个发展机遇会更大， 五年或十年以后增值收益高。请给点评一下东坑镇几个楼盘的情形： 二手盘： 皇家公馆、龙泉幸福里﹔在建新盘： 和昌拾里松湖、保利松湖和府(保利拿地价9000/平)。另： 2020年05月29日深圳宏发地产拍得东坑较新商住地价10387/平。以下是有关“一园九镇”的松山湖功能区东坑镇的相关介绍：再次升级扩容后形成的松山湖功能区正式进入承接事权阶段。囊括了“一园九镇”的松山湖功能区将承接168项市一级事权，如规划编制、供地审核、规划许可和不动产登记等，共建共享打造成为新时代东莞城市品质提升的生动范例和区域统筹协调发展的示范样板。

　　松山湖科技产业园区自2001年成立后，迄今已几经升级，2014年、2017年先后将东莞生态园和周边六镇纳入统筹联动组团发展，如今又将横沥、东坑和企石三镇纳入进来，形成“一园九镇”的全新格局——松山湖功能区，东莞经济新引擎的马力更加强劲。2010年经国务院批准，松山湖科技产业园区升格为国家高新技术产业开发区。2014年东莞市委、市政府决定将松山湖高新区、东莞生态园统筹发展。2017年松山湖高新区（生态园）与石龙、寮步、大岭山、大朗、石排、茶山等周边六镇组成松山湖片区，作为试点率先拉开全市片区统筹联动组团发展帷幕。2019年将横沥、东坑和企石三镇纳入进来，形成“一园九镇”的松山湖功能区。

　　回答：环松山湖，只有大朗和大岭山的价值要大一些，东坑也有一定的潜力，但其前不着村后不着店，距离松山湖被寮步和大朗阻隔，我个人觉得常平的发展潜力要大一些，当然东坑自住还是可以考虑的。皇家公馆，2001年的房子，独栋小区，靠近路边会有些噪音。龙泉幸福里，次新盘，带大花园，周围配套齐全，可以考虑。和昌拾里松湖各方面都不错，价格偏贵，保利松湖和府具体还得看价格。

　　提问：新人首问：新换工作到重庆，想买个房保值加自住. 希望环境好些，医疗配套齐全（为父母考虑），没小孩，手头有现金80w（年底可扩充到120w左右），年收入30w，公积金一个月5000多点，工作时间相对自由，目前名下大连有首套住房（中海紫御观邸96平），2013年左右购入，组合贷75w，目前市值195w，租金基本可抵. 请问广叔重庆那些区域适合我，照母山的万科星光森林是否可入场（房票可做，但只剩靠主路，星光大道一侧的4栋），200w的三室好些，还是280w的四房好些，照母山其他盘可否有推荐，或者其他区域如悦来和中央公园，如3-6年内离开重庆，可否好出手？还有其他找房思路上需要调整的么，比如二手房是否可考虑？是否需要尽快出手？

　　回答：你好。大连的房子可继续持有。万科星光森林可以买，重庆发展一路向北，照母山位置优越，配套齐全，宜居，交通便利，轻轨5号线双站点，连接照母山与新牌坊的星光隧道通车，是个不错的投资区域。北大资源悦来和也可考虑，中央公园具体还得看价格。目前重庆较火，3-6年出货没问题。当然还可以考虑二手，如约克郡、金科时代中心、康桥融府

　　提问：广叔， 您好！终于有幸加入知识星球提问， 感谢您提供的这个平台。我是新手菜菜鸟， 迫切需要得到您指点迷津， 期盼您的回复， 根本需求就是： 如何盘活家乡房子， 购入工作地房子， 以下是详细描述：人生排名前列套房2012年买在家乡， 现持有一套汉中市中青国际98平毛胚两房， 已结清， 5年之内没有入住的需求 (春节回去可以去乡下宅基地居住), 简装出租的线元/年， 租金一次性付一年的。一直在东莞市东坑镇工作， 现在想购买一套用于投资升值， 又能出租的房子或者自住， 不考虑入户工作地，孩子可以积分入学方式就读工作地学校， 自住需求也不是很强烈。目前租住本地人小产权房， 房租350元/月(最近10年房租没有涨过), 想将家乡的房子抵押用于工作地的房子首付， 筹集资金约40～50万。请推荐东坑镇的新房和二手房信息。如东坑不合适， 可考虑周边镇区(常平镇、横沥镇、大朗镇、寮步镇等), 另请告知2020年最合适的购入时间？在此拜谢您！一位迷茫的菜菜鸟2020年06月19日

　　回答：你好。汉中房子自住还是可以的，投资价值一般，相对来说没有东莞的价值高，可DY出资金入东莞。

　　东坑镇属于东部产业园片区，也是经常被忽视的片区，长期以来被认为不值得投资，楼市也一直不温不火。东部产业园片区远离东莞中心城区，靠近惠州，惠州地大物博、房地产存量高，惠州房价仅为“1字头”，甚至有些楼盘均价不到1万，所以惠州客户外溢到东莞买房的可能性基本为零，这也导致了片区多数楼盘只能顺销，依靠本地客户去化余货，故房地产长期以来不见起色。东部产业园片区最值得投资的镇区，毫无疑问属于“领头羊”常平镇。据规划，常平镇将建设成为东莞东部中心城市，引领区域统筹以及转型发展的现代化城镇，并且常平作为全国百强镇，经济实力雄厚，是全国少有拥有两个大型火车站的镇区，以及规划常平站香港城及东莞东站双TOD项目。可参考选筹：碧桂园常平首府、绿地大都会、东田丽园

　　提问：广叔您好。1.昆山投资买房未来有升值的空间么？2.未来好不好转手？3.优选什么地段？有推荐的小区么？

　　回答：你好。1、昆山是环上海最有价值的区域。2、适合中长期投资。3、优选花桥：花桥裕花园、万科魅力花园、祥瑞香逸尚城

　　提问：新人首问：新换工作到东莞万江，想买房自住和保值，有两小孩，大的准备上四年级，小的一岁多，已入户东莞。优先考虑公立学校。小区较好友幼儿园。手上一套房已还清，准备DY首付款买房，大概100-130W。家庭收入2W一个月。想买4房。可以照顾到小孩读书，家庭居住。现城区（莞城南城东城万江房价太高）无法入手。现考虑麻涌保利滨湖堂悦，140平的4房，是否可以出手？或者广叔有好的建议楼盘给我，感谢

　　提问：广叔您好，广州本地户口，夫妻共有一套广州从化区房产，公职金已还清，市值150，夫妻共有清远2017年商业恒大银湖城一楼毛呸房一套，账面亏损20，家庭月收入3万，现金20万，现月供8k，想南沙投资多一套，请问如何，或者有更好建议，谢谢

　　回答：你好，感谢赞赏！从化拥有稀缺的自然资源，作为广州的后花园，自住是相当舒适的，但由于与广州核心区距离较远，通勤时间长，土地供应大，跟花都一样，房价易横难涨，需要持有较长时间。清远自住还可以，近年来概念也较多，比如广清合作区、广清地铁、广清空港新城等等，但清远的基本面较弱，雷声大雨点小。如果从化这套不自住的话，建议出手置换，南沙可以考虑，参考选筹：叠翠峰、越秀滨海御城、龙光棕榈水岸南区

　　提问：您好！我是新人，想请教房产方面的问题，谢谢！现居住哈尔滨，有市区南岗区学府路附近3套房产，其中一套（建筑面积100平米）居住，另2套（123平米和35平米）出租，马上租期都到期了。还有江北环西板块四环桥融创茂3公里一处房产建筑面积140平米，今年9月进户（洋房）。家里人员情况是我俩还有7年左右退休，儿子有深圳户口，现在南京工作，以后有可能回深圳，不是很确定，近两年不会结婚。请问：1.哈尔滨的房产还有空间吗？是否需要把哈尔滨的房产留一套自住，剩余3套卖了在深圳买房？2.深圳的房子还有升值空间吗？3.对深圳不熟悉，完全不知道买哪儿？买新房还是二手房？盼回复 谢谢

　　回答：你好。很多人不看好东北是有原因，实际上东北3个省会城市，哈尔滨和长春人口都在流失，只有沈阳一个城市的人口是净流入的。1、建议保留一套自住，其他出手置换到优质城市，深圳是最优选，有来自全国的需求，人口和产业全国先进。2、深圳中长期持续看好，深圳是全国人民到深圳，粤港澳大湾区又是高级的。3、建议二手为主，可考虑南山前海。

　　提问：新人首问-坐标深圳，准备在深圳购买二套，手上资金500，预算800-900，月入3万，2个娃，在五和上班，这次买房考虑学位，自住改善型大三房或者四房，兼顾投资保值属性，最近看了不少，觉得福田南山宝安自住比较难…最近一些盘，还请指点一二，或者有更合适的小区也劳驾推荐一下，感谢！看得比较多…豪方天际，水榭春天3期，万科金域华府，信义嘉御山，玖龙玺，龙胜上塘……

　　回答：你好。800-900大三房或四房在南山比较难找，龙华是一个较好的选择，你列的这些盘都不错，你也已经排序好了，我比较看好水榭春天3期，还可以看下前海南的：阳光花地苑、中海阳光

　　提问：新人首问：您好！我现在广州白云区，想在这边投资兼自住。手上800w左右，无。刚卖掉花都的房子，有房票。请问白云新城这边有什么好的推荐。另这里房价己给8w+了，是否还有上涨潜力？另也看了下花都别墅，请问别墅是否值得购买？谢谢，已加会员，望不吝赐教

　　回答：你好。别墅自住是可以买的，投资流通性较弱，花都的房子出手是正确的选择。白云新城较低土拍价一直走高，未来潜力较大，可以看下：保利阅云台、云山诗意、龙湖招商天鉅

　　提问：广叔好，2016年入手了寮步保利中惠悦城（70%），当时单价约15000/平，近期中介说可卖到单价22000/平，此楼盘现在是否是出手的好时机？如出手后在东莞就无买新房的资格了，再投资的话您有什么推荐？谢谢。

　　回答：你好，寮步环松山湖较有潜力的一个片区，当前还有补涨空间，建议再持有。再投资看你有多少资金，可考虑大岭山、大朗、南城CBD。

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