房产知识：层高净高两码事

　　在许小姐《购房合同》的房屋设计图纸中，标明这套房屋的层高是2.8米。仔细询问后，才知道许小姐所称的2.58米的房屋高度实际是房屋地板表面到房屋顶棚的垂直距离。在此，有必要先搞清楚两个概念：层高和净高。

　　住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为“层高”。所谓层高，通常是指住户自己家地板表面到楼上邻居家的地板表面的垂直距离（包含了楼板的厚度），许小姐家的房屋设计图纸标明的高度便是这个“层高”。而“净高”通常是指住户家的地板表面到自己家房屋顶棚的垂直距离（楼板厚度不算在内），许小姐测量的2.58米的高度实际上房屋的“净高”，是我们可以目测的实际使用空间。同时，净高和层高的关系也可以表示为“净高等于层高减楼板厚度”。楼板的厚度是指住户自家房屋的顶棚到楼上邻居家房屋的地板表面之间的距离。楼板的厚度在设计和施工中会根据防水、排水、保温隔热、房屋的位置、跨度和建材的实际需要而有所不同。

　　由此可见，我们的的房屋可以实际使用的空间高度是“净高”而非“层高”。而购房人自己是无法对楼板的厚度进行测量的，只能测量房屋的净高，因此，购房时，购房人可以在《购房合同》中选择约定房屋的净高，而不是层高，从而选择自己中意的房屋。

　　那么，国家规定的房屋层高和净高的标准又是多少呢？《住宅设计规范》规定：普通住宅层高以2.80米为适中的高度。卧室、客厅的屋顶是斜坡顶时，室内1/2面积的净高不能低于2.10米。建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》也规定了房屋的层高均应在2.20米以上（含2.20米）。

　　许小姐在签定《商品房买卖合同时》，如果看到开发商提供的规划设计图上标明住宅层高是2.80米，就不能认定开发商存在欺诈。因为经过建设、规划部门审批的图纸，开发商不会随便更改，而根据房屋的位置、跨度和建材不同，楼板的厚度会不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成后的房屋净高也就也就不可能再是2.80米了。因此，层高和净高是两个不同的概念，不能以室内测量的净高来简单判断层高不足。

　　律师提醒：购房时，购房人可要求开发商把房屋的平面图作为合同的附件，如平面图不是按比例尺寸绘制的，可要求开发商标注详细尺寸，诸如门、窗的位置、墙体的厚度、楼板的厚度、房屋的层高（或净高）、每个房间的朝向等，并在《商品房买卖合同》中约定违约责任，以免将来引发纠纷。购房者如认为房屋层高不足，可申请有关部门进行鉴定，确认房屋层高不足的，《商品房买卖合同》有规定的，购房者可按合同规定处理’合同没有规定的，购房者可与开发商协商解决；协商不成，可采取法律途径解决，根据实际情况或要求退房，或要求开发商承担违约责任。