政治斗争让地产成烫手山芋 奥运会成了烫手山芋山东桂花 政治斗争让地产成烫手山芋 奥运会成了烫手山芋。与十年前的次级抵押贷款危机一样，COVID-19危机引发了重大的公共干预措施，以稳定金融市场。但美联储并未出手纾困房地产业，而最大的输家将是普通家庭。 自从冠状病毒危机爆发以来，美联

自从冠状病毒危机爆发以来，美联储在稳定金融市场的干预措施的速度和力度方面虽然有争议，但大多数舆论仍然是正面但。当然，美联储已经采取了关键步骤，以恢复早在2008年建立的流动性设施，并开发了一些新的流动性设施。4月28日，它甚至扩大了市政流动性工具，同意购买美国小县市发行的大量短期债券。同样值得注意的是，美联储决定购买企业垃圾债券。

但是，人们对美联储行动的一个非常特殊的方面很少关注，即相对缺乏对没有美国政府担保的私人抵押贷款支持债券的干预。经过商业房地产游说团体的多次讨要，美联储只同意购买危机前发行的评级最高的此类债券。私人发行的住房抵押贷款支持证券被排除在美联储旨在向资本市场注入流动性的购买计划之外。

此外，与2008年住房市场崩盘后的情况不同，目前还没有直接的帮助措施出台，即购买现金紧张的抵押贷款提供商和服务机构发行的债券。尽管有明确的迹象表明，房地产市场将出现严重低迷，这将使房屋所有者和中小企业遭受重创，但美联储在房地产市场上的作为却少之又少。不仅美联储，特朗普政府似乎也不愿采取直接和充分的稳定力量来阻止这场正在酝酿的风暴。

这种解释可能与2007-9年大萧条之后的政治发展有关，那次大萧条首先在房地产市场爆发。银行家被救助，但房主却沉沦了。在挽救银行家之后，经历了十多年的增长乏力，造成了政治环境，现在极大地限制了当局在房地产方面的自由裁量权。更确切地说，美联储知道，如果它救助房地产部门，它将在引起越来越多的审查并引发左翼民主问责之时，引起群众的愤怒并进一步危害其“独立性”。

然而，以唐纳德·特朗普残暴的反动民粹主义的形式，对美联储构成了更为直接的威胁-他总是准备把经济问题的责任推给美联储，以此转移公众的愤怒。其结果是，美联储寻求与国会和总统步调一致地采取行动，以避免再次为房地产行业纾困而受到指责。然而，等待的时间越长，经济衰退就会越严重，最终引发的公众骚动就会越大。

类似的限制也影响着美国政府。共和党和民主党都知道，无论谁先提出大规模的房地产救助计划，都将被指控实施一项非常不得人心的政策。反过来，这将为国会的另一方提供机会，借此机会（谁提出救地产）去怒斥并伪装成愤怒的人民舆论。

潜在的紧张局势导致了一种惰性的局面，国会在很大程度上采取了“观望”的立场。与此同时，美联储继续鼓励国会通过更多的财政刺激方案，同时又欺骗性地宣称，它已尽其所能。暂时支撑房地产的唯一政治可行选择是通过一项法案，该法案包括直接向房主和租户转移收入，以及更直接的救助措施。如今，南希•佩洛西领导下的众议院民主党人提出了3万亿美元的《健康与经济复苏综合应急方案(英雄)法案》，合并了几项独立的立法。

其中许多条款包括为低收入者提供750亿美元的抵押贷款减免和1000亿美元的租金减免，以及所有借贷者申请最长可达一年的宽限的能力。该法案还将允许美联储向抵押贷款服务公司发放贷款，并指示美联储向出租住宅业主建立新的紧急贷款机制。该法案还包括主要让富人受益的减税措施、对企业说客和政界黑钱的救助，以及对医疗保险公司的补贴(而不是扩大医疗保险或医疗补助计划)。在最好的情况下，这个法案不过是对工人阶级的敲诈，迫使他们接受进一步向有利于富人的权力平衡倾斜的政治措施。尽管该法案将在民主党控制的众议院获得通过，但在可预见的未来，它包罗万象的性质将在共和党控制的参议院遭到否决。美国资本主义的政治老态已显，而房地产市场的状况每周都在恶化。

房地产市场的冲击

从本质上讲，任何物业的价格都是资本化的年租金。如果失业工人无法支付房屋租金，或者商业企业由于缺乏贸易而拖欠贷款，租金就会下降。实际和预期的租金下跌，因此导致物业价值下跌。同样，如果预期未来的还款将被中断或扰乱，那么贷方账面上的抵押贷款价值以及住房抵押贷款支持证券(RMBS)的价格都会下降。这也意味着，在其他贷款交易中，作为抵押品的RMBS将变得更难以接受，从而进一步加剧整个金融体系的流动性问题。

毫无疑问，由于冠状病毒危机，美国房地产市场已经积累了巨大的租金和回报压力。美国失去了3300万个工作岗位，失业率预计将达到20%，这导致人们预测公寓租金将会下降，空置率将会上升。同样至关重要的是3月底通过的《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》。它的目的是通过基于信用制度的抵押贷款支付宽免声明来支持家庭。换句话说，这项法律使住房贷款的借款人更容易推迟偿还抵押贷款，而不必提供经济困难和/或失业的证据。在惨淡的经济复苏和就业前景,这是完全可以理解的,很多人可能会选择在这个系统中,即使他们还没有被解雇。毫不奇怪,因此,到4月底7.3%的抵押贷款都是在勉强支撑。

总而言之，总计超过11万亿美元的住房抵押贷款市场自危机开始以来已经变得越来越不景气。与此同时，在商业房地产市场，商业抵押贷款支持证券(CMBS)的拖欠率预计将上升到大衰退的水平。从3月到4月，来自零售地产和酒店的CMBS贷款逾期超过30天的还款已经分别激增了10%和20%。由多户住宅支持的CMBS，预计也会因陷入困境的家庭放弃租房而受到冲击。托马斯•巴拉克——商业地产领域最直言不讳的声音——已宣布，由于租金支付不足，且豁免申请数量庞大，该行业已接近全面崩溃。尽管这样的数字可能会夸大情况的严重性，但这一次，它似乎并不夸张。

美联储的微弱反应

3月20日之后的冠状病毒危机导致股市崩盘引发的恐慌，以及对房地产行业的预期影响，导致抵押贷款支持证券(mbs)交易出现巨额亏损。这些损失在房地产投资信托(REIT)的股票价值上也很明显，REIT是专门拥有和经营房地产的公司。房地产行业的价格指数似乎在直线下降。

作为回应，美联储加大了对房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)发行的抵押贷款支持证券(mbs)以及由吉利美(Ginnie Mae)担保的证券的购买力度。然而，美联储拒绝购买由私人金融机构(如银行)发行的任何其他类型的抵押贷款支持证券。

经过商业房地产行业的多次游说，4月9日，美联储终于开始购买在冠状病毒冲击之前发行的私人aaa级CMBS债券。不过，到目前为止，它还没有宣布购买新发行的CMBS债券的计划。这意味着，通常提供此类私人CMBS债券的大型银行，今年将大幅缩减债券发行规模，因为它们担心没有买家。因此，房地产行业面临着价值5,000亿美元的民间CMBS市场冻结的前景，随着整个经济领域的企业纷纷倒闭，大量的CMBS债务将无法偿还。

商业房地产债务总额高达3.6万亿美元。与公开交易的CMBS相比，这些债务中有很大一部分被捆绑在流动性更差、更不透明的贷款中。住房抵押贷款支持证券(RMBS)市场的情况看起来更糟。目前，美联储继续只从房利美和房地美购买住房抵押贷款支持证券，或者只购买由吉利美担保的住房抵押贷款支持证券。尽管美联储已经宣布了购买企业垃圾债券的决定，但它似乎并不会购买私人发行的RMBS。

此外，美联储尚未宣布任何计划，购买贷款服务公司发行的债券，这些债券的担保是发放给未能还款的抵押贷款借款人的贷款。考虑到异常高的失业率，美联储迟迟不愿重播2008年至2009年的账目，似乎有些奇怪。当时，美联储确实购买了此类债券，以减轻贷款服务公司的负担。流动性压力和市场在2020年崩溃的危险自然加剧。

抵押状态的抵押服务公司

但更糟糕的还在后面。私营商业银行和政府资助企业(GSEs -即在美国，抵押贷款巨头房利美和房地美利用贷款服务机构来处理它们持有的抵押贷款。在向借款人收取月供之前，贷款服务机构有法律责任提前支付月供。由于贷款利率大幅上升，贷款服务公司的资金严重紧张，因为它们被迫代表借款人提前支付月供。

联邦住房金融局(FHFA),负责监管两家gse,宣布贷款服务商将只需要提前四个月的贷款房利美和房地美。就其本身而言,美国政府国民抵押协会,由联邦政府直接拥有决定借给贷款服务商。此外，美国联邦住房金融局宣布，房利美和房地美将开始购买在2月至5月期间结束后一个月内到期的抵押贷款。任何此类购买都将以贷款价值的5%到7%的折扣进行，从而损害贷款人的利益。房利美和房地美(Freddie Mac)本身没有足够的资金维持两个月以上，因为它们完全没有支付抵押贷款。

不幸的是，这只是冰山一角，当涉及到陷入困境的住房抵押贷款发起人和服务。许多贷款服务公司实际上是当地独立的抵押贷款银行，它们作为非存款机构向单户住房发放抵押贷款，然后将这些贷款出售给更大的银行房利美、房地美或其他机构(联邦住房管理局、退伍军人事务部等)。

当地的抵押贷款银行填补了2007-9年金融危机后银行抵押贷款下降所留下的空白。他们现在承担了美国50%以上的单户住房抵押贷款。这些本地独立抵押贷款提供商构成了美国住宅房地产体系的毛细血管。它们可以被描绘成在更大的聚合机构下聚合的流，比如商业银行、政府资助的企业，以及通过发行抵押贷款支持债券为美国住房所有权提供资金的其他联邦住房贷款项目。

独立的抵押贷款银行现在也发起了超过80%的联邦住房管理局贷款，这些贷款专门面向低收入借款人，64%的抵押贷款面向少数族裔家庭。在2008年次贷危机之后，美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration，简称fha)在向较贫穷的工薪阶层借款人提供住房贷款方面所发挥的作用有所增强，它完全依赖于独立的抵押贷款银行来发放和提供贷款，而这些贷款的所有相关文件也是由抵押贷款机构持有的。

因此，独立抵押贷款银行目前的混乱局面，是由于它们必须提前向gse或债券持有人支付抵押贷款，因为贷款承付额飙升，这预示着灾难——不仅是对住宅抵押贷款市场，而且对整个房地产金融都是如此。

普遍崩溃的前景

随着房价下跌，未来一段时间内出现另一场住房危机的可能性切实存在，这将导致抵押贷款借款人资不抵债。贷款服务机构和当地抵押贷款银行可能会关闭，它们的资产将被规模更大的银行接管。在上次房地产泡沫之后，这些银行因不公正地取消抵押贷款赎回权而臭名昭著。

除了以延迟支付租金和宽限的形式积累的压力之外，仍然有工作而不被允许宽限的低收入家庭很可能还会受到工作时间减少的影响。其结果将是抵押贷款失败的进一步螺旋式上升，使更多家庭处于失去住房的边缘。即使全国范围内的禁售在6月份结束，仍有可能发生某种影响少数族裔的不成比例的抵押贷款危机。

一旦在一级防范禁闭结束后试图恢复正常业务，房地产行业低迷的严重程度就会变得清晰起来。价值超过10.3万亿美元的RMBS市场的剧烈动荡将波及资本市场和银行系统。不受房地美、房利美或吉利美担保的住房抵押贷款支持证券总额超过1.7万亿美元

为什么缺乏干预？

问题自然就来了:为什么美联储和政府到目前为止都没能预先防范这样的危机?正如上面所建议的那样，答案与政治息息相关。美联储对保持长期独立于国会和政府行政部门感到担忧。因此，它必须采取一种平衡的做法，既不能在支持房地产市场方面做得太少，同时又要避免在没有国会批准的情况下被指责做得太过火的风险。不可避免的是，美联储一直在寻求与政府保持步调一致，以应对另一项针对房地产行业的纾困计划的棘手问题。

另一方面，对政府来说，问题在于2008 - 09年次贷泡沫破灭后对银行家的救助给工薪阶层留下了痛苦的回忆，当时房主们先是被共和党人搞残，然后又被民主党人弄死。美联储鲍威尔和财政部的史蒂夫•姆钦都充分意识到了这一点，对于今年是选举年的特朗普也是如此。风险再高不过了——房地产行业是政治毒药。

如果紧急提供某种救助，特朗普政府可能会因为支持银行家和房地产大亨而受到民主党的攻击。如果特朗普政府等到国会中的民主党人与共和党人合作通过立法时才采取行动，那么更大的崩盘可能对经济造成的潜在影响，可能会降低特朗普在11月大选中获胜的几率。因此，政府和美联储陷入了进退两难的境地。

现在有了《英雄法案》，情况发生了戏剧性的变化。民主党已经表示，他们愿意就经济刺激和房地产救助措施展开紧急行动，但前提是他们的许多其他立法议程也能被接受。共和党人已经拒绝了这一提议，但随着经济形势日益恶化，共和党人肯定会输，因为民主党人现在要为正在上演的经济灾难向共和党人开脱。目前，还不确定这种“夹驴尾巴”游戏会带来什么结果。

但有三件事是清楚的。首先，未来几周或几个月，房地产价格可能会暴跌，尽管很难确切地说会有多严重。其次，除非参议院共和党人奇迹般地迅速通过《英雄法案》，否则抵押贷款危机肯定也会出现——首当其冲的将是最贫困的人群。第三，在抵押贷款危机恶化之后，两党将以某种形式对房地产行业进行纾困，同时还将通过其它流动性工具提供融资。左派应该立即开始为即将到来的艰难斗争做准备，以确保这一次也会对家庭进行救助。这也意味着，要利用这场危机，开始为住房的退化打下基础——将居住场所视为一项基本的普世权利。

来源：网络