“空头”潘石屹：卖完资产卖公司

　　3月11日，SOHO中国证实正在与海外金融投资者洽谈战略合作可能性。就在SOHO中国对外承认与外资洽谈的前一天，外媒传出了黑石拟以40亿美元的价格收购潘石屹张欣夫妇手中SOHO中国股权，并且有意在收购后将SOHO中国私有化的消息。

　　尽管在公告中，SOHO中国强调目前仍在洽谈，最终的结果没有定论，但潘石屹似乎去意已决。作为地产界“元老级”大咖，潘石屹在房地产行业中留下过不少故事，如今他离场在即，留下一片唏嘘。

　　自从与妻子张欣共同创业开始，潘石屹身上的锋芒就收敛了很多，很多时候，潘石屹都愿意将他个人和SOHO中国的成就归功于张欣，“没有张欣，我做不了这么大的生意”。但地产圈子里的人都知道，在做生意方面，潘石屹和张欣都是有勇有谋的明白人。

　　如果和传言一样，与黑石的交易无疑是高位套现的样本。市场消息称，黑石集团提出以每股6港元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元，这一报价较SOHO中国3月9日的收盘价2.98港元高出逾一倍。自2007年上市以来，SOHO中国的股价最高也仅为4.91港元每股。

　　对于长期在资本市场遭遇低估的SOHO中国，交易消息无疑是重大利好。3月10日，黑石即将收购SOHO中国股权的消息释放后，其的股价直线%，随后SOHO中国短暂停牌，截至停牌时，其股价报4.10港元/股，市值飙升至约213.18亿港元。

　　以年度股价走势来看，这已经是SOHO中国上市以来的次好时刻，其股价上一次经历大涨行情还是在2017年。彼时，SOHO中国将虹口SOHO出售，回笼35.73亿现金，换来中期报表中营业额和利润的双双增长。由此，SOHO中国的股价也走出一道上扬曲线.32亿港元。

　　SOHO中国在资本市场的起点很高，但这些年来的表现并不算好。2007年，经过高盛、瑞银、汇丰等多家声名显赫的国际大行背书和包装，SOHO中国成功登陆港股，并创下中国内地商业地产企业赴港上市融资19亿美元的纪录。

　　不过，好景不长，仅仅几个月后，SOHO中国的股价就走起了下坡路，各个国际大行亦纷纷下调其评级和目标价。一位不愿具名的券商分析师向时代财经表示，SOHO中国不被看好的很大一部分原因在于商业地产资本占用比例高，盈利能力较弱。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜也指出，一般房企会因为成长性差、业绩不好、负债过高以及公司治理问题导致股票会被低估，而SOHO中国被低估的原因主要是资产收益率较差且缺乏成长性。

　　“前者受制于中国特有的过高的租售比，而后者是因为潘石屹不看好后市而停止拿地开发，造成公司营收及利润急剧下降且缺乏发展后劲。”

　　商业地产的生意确实不好做，2012年宣布全面自持后的潘石屹深有感触。起初，潘石屹期望全面自持能为其带来源源不断的租金收益和丰厚的利润回报。但现实是，自2012年实现百亿利润后，SOHO中国营收和利润就不断滑坡，到2019年上半年，SOHO中国的净利润仅有5.65亿元，同比下滑了48.36%。

　　潘石屹曾在2018年中期业绩会上吐槽，SOHO中国的资产价值存在低估的现象。特别是当时在建的上海古北SOHO和北京丽泽SOHO，“丽泽SOHO它在北京的二环，对面是新机场的候机楼，但目前的评估值完全没有体现出它的市场价值”。

　　更令他感到头疼的是，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行的资金成本超过了4%。在此情况下，意味着全年的物业经营仍然会亏损2%。潘石屹说，“这个生意怎么做呢？”

　　如此业绩之下，出售资产成为SOHO中国股价上涨的有效催化剂。去年10月底，黑石有意收购SOHO中国资产的消息首次传出，SOHO中国股价一度飚升18%。汇丰对此感到意外，认为出售资产是公司股价的催化剂，收购消息传出后的股价拉升已有效反映出售资产的潜在上行空间。

　　潘石屹有很多兴趣爱好，他喜欢木工，喜欢摄影，也喜欢计算机编程。他热衷于在社交平台分享自己的日常，晒一晒作品、发表一些观点都是常事，凭借自身的名气和才华，潘石屹在微博收获了2000多万粉丝。

　　有人说，如果有一天潘石屹不做房地产了，他还可以做微博大V，就像他的好朋友任志强一样，有事没事在微博上侃侃大山，就能收获百万流量。人红是非多，潘石屹近期就陷入了一场漩涡。

　　疫情爆发后，各家房企都在忙着支援疫区，捐款捐物。同为地产商的潘石屹，除了在微博转发SOHO中国的“鸡汤”外，无其他支援动作。在部分网友质疑其“只发鸡汤不捐款”后，潘石屹之子潘瑞在微博发文反呛网友，“口罩都发不明白，还想碰我钱？”

　　潘瑞的话将将潘石屹和SOHO中国推上风口。随后，网友对潘石屹展开“人肉搜索”，发现未在疫情中做出支援的潘石屹夫妇，曾在2014年分别向哈佛、耶鲁大学捐赠1500万美元和捐款1500万美元。而5年后，潘瑞入读哈佛大学。

　　不仅如此，SOHO中国还受到上百家商户的联名控诉，指其无视疫情对实体商户的毁灭性打击，不愿像万达、龙湖等房企一样，为商户提供一定的免租期，不愿帮助商户渡过难关。

　　面对来自四面八方的口诛笔伐，潘石屹采取屏蔽的方式来应对，他在第一时间关闭了微博评论，对风波只字不提，更新频次也大不如前。

　　大V事业放缓了、SOHO中国即将被卖掉，退出房地产后的潘石屹还有些什么？问题的答案或许能从工商注册信息中窥得一二。

　　时代财经通过天眼查查询到，去年11月开始，潘石屹名下出现9家新注册的公司，注册资本最低1000万人民币，最高2亿人民币。这9家新公司均由境外公司直接或间接控股持有，且大部分控股公司也是在去年11月于境外注册成立。

　　从这9家新公司的经营范围来看，主要涉及企业管理、各类信息咨询、出租办公、制作、发布广告等服务性内容，其中比较特殊的是天津润石投资有限公司，经营范围中包含“在国家允许外商投资的领域依法进行投资；受其所投资企业书面委托（经董事会一致通过），向其所投资企业提供服务”。

　　“这应该是一家轻资产公司，以输出管理服务为主。”前述券商分析师推测，注册资金高达2亿的天津润石投资有限公司或是主体公司，余下8家企业管理公司则用于分批承接和服务项目。

　　而注册动作与出售动作同步，难免令外界将其与交易做出关联。该券商分析师进一步表示，不排除黑石收购SOHO中国股权后，继续由潘石屹进行运营管理的可能性。“因为潘石屹夫妇可能会在这次交易中保留少许股权，不是彻底的退出，日后参与管理也很正常。”