房地产产业链(房地产产业链结构图)

文|李冰

微信公众号： d8lawyers

一、房地产企业金融布局概览

二、轻资产化之路-企业资产证券化、REITS、小股操盘模式解析

（一）企业资产证券化概述

1、定义：资产证券化业务，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

解读：发起人将缺乏流动性，但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合（基础资产）出售给特定发行人，或将该资产委托给特定的委托人，通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的金融工具或权利凭证（资产证券化），在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

2、基础资产：是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。

前款规定的财产权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定。基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。

3、资产证券化基础资产负面清单

资产证券化基础资产负面清单

一、以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外。

二、以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。

三、矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产。

四、有下列情形之一的与不动产相关的基础资产：

1、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；

2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。

五、不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产。如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证。

六、法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上不同类型资产。

七、违反相关法律法规或政策规定的资产。

八、最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产。

4、常见基础资产类型

5、企业资产证券化的规则清单

企业资产证券化规则清单

I 中国证监会

I.1 私募投资基金监督管理暂行办法

I.2 证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定

I.3 证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引

I.4 证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引

II 中国证券投资基金业协会

II.1关于发布《资产支持专项计划备案管理办法》及配套规则的通知

II.2 资产证券化业务基础资产负面清单指引

II.3 资产证券化业务风险控制指引

II.4 资产证券化业务自律规则的起草说明

II.5 资产支持专项计划说明书内容与格式指引（试行）

II.6资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书（适用个人投资者）

II.7资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书（适用机构投资者）

6、资产证券化产品原理

7、资产证券化产品交易结构

8、常见的增信方式

（二）REITs

1、定义：

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

2、分类：

目前在海外成熟市场，按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型REITs（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型REITs（将募集资金透过中介贷给开发商或直接购买房贷资产，收益来源于利息）和混合型REITs（兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。其中权益型REITs是市场的主流品种，约占全球REITs总市值的约90%。

3、REITS 产品特点

v 收益主要来源于租金和房产升值。

REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业，且根据投资章程约定，严格限制对在建的物业开发项目的投资。因此REITs产品的投资收益也就来源于运营建成物业产生的租金和物业增值。

v 大部分收益将用于分红。

美国作为最先发展REITs的市场，法规约定将每年90%的现金收益分配给投资者，以提供稳定的分红收入。这样的收益分配机制也同样被新加坡、香港、日本等市场广泛采纳

v REITs的长期回报率相对稳定，与股市、债市存在一定相关性，介于股、债之间。

4、资产证券化、房地产ABS、REITS之间的关系

房地产ABS，资产抵押债券（Asset-Backed Securities，简称ABS）是以房地产资产的组合（包括房地产股权资产和债权资产）作为抵押担保而发行的债券，是以特定资产池（Asset Pool）所产生的可预期的稳定现金流为支撑，在资本市场上发行的债券工具。

房地产ABS与REITs都是资产证券化的形式，但一般的房地产ABS对于基础资产及现金流的来源包括房地产的开发、建设、运营整个产业链而并无特殊要求，只要求基础资产能特定化并能产生稳定的现金流，公募和私募形式均可，以私募和结构化为特征；REITs的现金流主要来源于租金和不动产升值，主要应用于商用房地产的成熟期运营，典型的REITs以公募为主，不以结构化为特征，可以说REITs是房地产资产证券化的一种形式。

（三）REIS 案例

案例一：鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金

1、基金基本情况

2、交易基础及产品结构图

3、交易安排及保障机制。

由基金管理人与深圳万科、万科企业、目标公司、前海投控签订《合作框架协议》及相关交易文件。

增资入股：根据《合作框架协议》、《增资入股协议》及相关交易文件，通过增资入股方

（1）基金管理人与深圳万科、目标公司指定房地产评估机构对前海万科公馆项目自2015年1月1日至2023年7月24日每年预计营业收入（不含物业管理费收入）产生的预计现金流及其现值进行测算评估。基金管理人根据测算评估结果并结合利率水平等市场及政策情况确定获得目标公司50%股权的增资价格。在增资款中，其中1000万作为目标公司的注册资本，其余资本作为目标公司的资本公积。

（2）增资完成6个月内，目标公司应改制为股份有限公司，未按约定完成改制，基金合同自动终止。同时规定若深圳万科、万科企业、目标公司恶意拖延、重大疏忽导致改制无法顺利实施，深圳万科应承担相应的回购、违约责任、赔偿责任等。

退出机制：根据《合作框架协议》、《股权回购协议》，基金通过向深圳万科及其指定关联方溢价转让股权的方式实现逐步退出。如果相关违约情况及重大事件、情况影响基金权益实现安全的，基金管理人有权向万科提出提前回购要求。

保障机制：业绩补偿+激励机制

基石投资人、投资顾问：深圳市前海金融控股有限公司（国有独资）-前海管理局

封闭期结束后，转为LOF基金。

案例二：中信启航专项资产管理计划--首单非公募证券投基金、pre-reits

投资人：机构投资者 交易平台：深圳交易所综合协议交易平台

交易结构图

基金管理人：中信金石基金管理公司，中信证券间接拥有全部权益的下属公司。非公募基金：中信启航非公开募集证券投资基金

特别说明：SPV 的设立，SPV1/SPV2 以基金财产在天津新设分别用于购买天津深证、天津京证（物业服务公司，分别持有北京、深圳的物业）的100%的股权。非公募基金未来公募上市。

案例二总结：股权投资；租金收益；双重交易结构；结构化设计；Pre-reits

案例一与案例二对比总结：

相同点-均为股权投资、租金收益为现金流构成部分

不同点-投资者范围；交易平台；结构设计；现金流组成

案例三、香港、新加坡地区房地产信托投资基金案例

香港证券交易所关于REITS的规定

1、越秀地产信托基金

2、新加坡房地产信托基金简析

新加坡凯德置地集团（Capita Land Group）本身为大型房地产上市公司，开发住宅和商业项目。对于较为成熟的商业项目，凯德置地集团将其打包进入由自己发起设立的REITs基金；凯德置地本身控股REITs的基金管理人及物业管理公司，也少量持有上市REITs的基金份额。下图为凯德置地集团下属Capita Retail China TrustREIT的股权和管理架构图。

（四）、小股操盘模式

1、小股操盘概述：小股操盘是通过减少资金占用规模来提高资金使用效率的一种模式，利用别人的资源，发挥自己的优势。对于商业物业的运营而言，表现为较少的资金投入获得较多的物业资产进行运营管理。

2、万科小股操盘：运营能力、合伙人制度

万科在合作项目中占小股，但仍由万科操盘，万科通过输出品牌和管理，贡献自身成熟产品、工业化体系、融资和采购资源优势，来经营获利。对此，万科将减轻资产，扩大市场份额，摆脱增长对股权融资的依赖，大幅提高ROE（净资产收益率）。同时，小股操盘也有对公司设计能力、操盘能力、项目管控能力等方面有较高的要求。

基本模式：

小股

项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可以低到10%左右；

操盘

由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股，均不干预项目具体经营管理；

收益方式

操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配，分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。

4、万科小股操盘的优势

外部重组，其企业通过资产的买卖、互换等形式，剥离不良资产、配置优质资产，使现有资产的收益得以充分发挥。

突破ROE瓶颈，用更小的投入换取更大的回报，专区超额管理费及超额利润分配；小股操盘之所以能大幅提升ROE（净资产收益率），主要是因为有高溢价的管理费。而管理费率本质上就是万科的品牌溢价率。

提高资产安全性，轻资产运营，合作杠杆比财务杠杆安全；

扩大市场份额，摆脱对股权融资的依赖；

实现品牌价值，提升无形资产盈利能力。

5、万科小股操盘的风险

对制度设计能力要求较高，不同的合作方有不同的利益诉求，在运营和分成等环节易产生矛盾；

对公司自身运营操盘能力要求较高，以实现超额收益及品牌溢价；

要求公司具备更大规模的项目管控能力，确保项目不出现质量问题，对工厂化能力要求较高；

面临被摊薄的利润，需要在整体把控时权衡扩大规模与提升利润之间的最优关系；

在房价上涨，或增值效益明显背景下小股操盘模式收益更高，而房价下跌时代收益更加稳定。

6、案例：昆明云上城项目

万科投入0.23亿元，占股23%，通过小股操盘，万科在该项目中赚取了三道钱：项目收益分配0.84亿元，管理费收入1.26亿元，万科融资渠道及手续费0.17亿元，收益总计2.27亿元。

在该项目中，万科用0.23亿元的资金投入和操盘能力，获得了2.27亿元的收益，投资回报率高达987%。而且逾半获利来自品牌管理费，净资产收益率的高低主要体现在上面。

7、合伙人制度对小股操盘的意义

合伙人制度一方面使得运营团队在持股比例较低的情况下，仍然是项目公司在经营层面的的主导者，另一方面，也可以通过灵活设计激励机制，稳定核心团队，共享公司成长。（通过事业合伙人和项目跟投机制，万科在制度层面上将管理层和投资者的利益紧紧捆绑在一起，让管理人员更加谨慎拿地，更关注利润增长和长期发展，更激活了员工对企业利润和转型的期待，进而实现自我激励的愿景。）

8、关于小股操盘模式的延伸

根据委托方的性质，小股操盘模式可以大致分为三块市场，即政府类市场、企业类市场、资本类市场。政府类项目主要为政府委托建设的办公用房、市政配套设施、保障性住房，市场规模有限，利润率低，吸引力较低且市场化程度低。对于多数房企而言，未来小股操盘更大的机会在企业代建和资本代建，其中尤以资本代建为主。具体而言主要有四种方式

（一）案例：稳赚1号

1、项目概况及交易流程分析

项目名称：稳赚1号万达广场众筹项目

预算线表示消费者所能购买的商品X和商品Y的数量的全部组合。它的斜率等于商品X的价格除以商品Y的价格再乘以1。

项目期限：3+4年

众筹发起人：上海万达稳酬投资管理合伙企业（有限合伙）

众筹项目信息公布平台：上海快钱金融信息服务有限公司，https://jr.99bill.com

单位金额：每份众筹金额为1000元人民币

众筹规模：第一期预计5亿。

认筹区间：认筹起点份额为1份，超出部分以1份递增；最高认筹1000份（100万）

基础资产：万达商业地产2016年开业的只租不售的5个城市商业广场项目(万达有权根据筹集情况予以调整基础资产)

2、稳赚1号交易规则

项目成立日（起息日）:2015年6月18日

交易转让:项目成立三个月后投资人可以在快钱信息平台上进行报价转让

收益派发日:自项目成立日起满一年后的每年7月15日，逢节假日顺延 。

3、案例合规分析：基于对众筹、互联网金融、收益权的理解，分析案例操作有违规风险。

（1）众筹

美国众筹规则的演进--如何在投资者保护和融资成本降低之间追求最佳平衡

美国众筹规则的演进对我国众筹监管规则制定的借鉴意义

·众筹规则通过严格的融资金额上限和投资金额上限控制风险。

·在众筹规则制定中，对信息披露内容要求不断提高，事项不断扩充，但同时简化信息披露形式以降低企业融资成本。

·众筹规则演进中充分吸纳行业经验，通过融资平台的运营数据对筹资人的融资成本进行实际测算

·新型中介机构的出现完善了创业生态，在维持披露成本的基础上，降低了融资成本。

以严格的负面清单方式加强对融资平台的监管。

（2）关于互联网金融领域中的众筹

关于促进互联网金融健康发展的指导意见》互联网金融--互联网金融是传统金融机构与互联网企业（以下统称从业机构）利用互联网技术和信息通信技术实现资金融通、支付、投资和信息中介服务的新型金融业务模式。

·互联网金融业务分类

根据相关文件及政策，私募股权众筹将改为互联网非公开股权融资。如再提及股权众筹的概念应指公开进行的小额股权融资活动，根据目前相应的试点情况，未来股权众筹将实行设立准入门槛施行准入制。

（3）关于收益权

收益权作为金融产品的投资标的主要有不动产收益权以及各类资产收益权。

收益权是一种实践中的法律创设，并未有明确的法律依据。

所谓的收益权转让实质是对财产产生的收益进行附期限的合同安排，交易标的是收益而非权利。

交易双方因此形成了债权债务关系，转让方负有到期向受让方交付财产收益的合同义务，而财产本身不发生法律上的权属变动。

因此，如果收益权无法实现独立转让，则其对应的期待利益无法与原始权益人的固有资产真正隔离。原始权益人依旧享有处分财产及收益的权利。

（二）案例：恒大-恒大金服理财模式

模式一：定向委托投资模式

相关交易文件一览

宸宇投资管理（深圳）有限公司工商注册资料

通过上述模式分析可以看出，此种定向委托模式投向设置不明，涉嫌自融。

模式二：交易所理财计划

相关交易文件一览

普惠金融交易中心产品一览

从上述分析可以看出，该种模式投资人的资金相当于购买了普惠金融交易中心的相应产品。但普惠金融交易中心系地方政府金融办准许设立的交易中心，法律地位较为尴尬，其发行的相关产品的披露要求也远低于场内市场要求，可以说模式二也存在资金流向模糊，项目不清的情况。

（三）扩展内容-金融交易所

1、关于金融资产交易所

金交所本质上是一种产权交易所，其特殊性在于交易品是金融资产或从金融资产中演化而来的产品。按照《企业会计准则》，金融资产通常指企业的下列资产:现金、银行存款、应收账款、应收票据、贷款、股权投资、债券投资等。

按照国际货币基金组织（IMF）的定义，金融资产包括通货和存款、非股票证券、贷款、股票和其他股权、保险准备金、货币黄金和特别提款权、金融衍生产品和其他应收应付账款。

2.金交所产生的主要背景

（1）国有资产保值增值的政策需求

金交所的出现或者说产权市场的出现是中国近些年国企改革的一个重要副产品。国企改革中涉及到大量国有金融资产的流转交易，需要一个公开、公正、公平的交易市场。2004 年，财政部和国资委颁布了《企业国有资产监督管理暂行条例》，其中规定了企业国有产权转让的要求，但该文件并没有涵盖金融类国有企业。

为此，财政部制定了针对金融类国有资产进入产权市场交易的三个政策文件：《金融类企业国有资产产权登记管理暂行办法》、《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》以及《金融企业国有资产转让管理办法》（财政部第54号令），尤其是财政部第54号令要求非上市金融企业国有产权的转让应当在依法设立的省级以上产权交易机构公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。这是当前各金交所诞生的主要政策依据。

（2）巨大静态金融资产需要盘活

中国各类金额资产种类繁多，增长迅速，尤其是这些年来包括信贷资产、信托资产、保险资产、各类收益权资产以及私募股权基金等爆炸式增长，有研究估计未来五年中国金融资产规模高达400万亿。而按照北京金融资产交易所对中国金融市场总量估计，我国静态计算的金融资产总量已达150 万亿元。

其中，以股票等为代表的具有较好流动性的品种仅占百分之十几，三分之二左右的金融资产几乎没有流动性安排，静态规模大概在七八十万亿左右。因此，大量缺乏流动性的非标资产需要转让交易盘活。

（3）金交所在交易所清理整顿中获得重生

2010年前后，国内的交易所曾乱象频发，市场风险急剧增大。为此中国政府于2011-2012年成了由中国证监会牵头的清理整顿部际联席会议，对各地区清理整顿工作进行督促协调，经过2年的清理，关停淘汰了一大批违法违规的交易所。而在保留和备案的交易所中，金交所保留了北京、天津、上海、深圳、武汉、重庆、四川、安徽省共八家。

3.金交所的主要功能和定位

金交所全部由地方政府批准，且主要是由地方产权交易所发起设立，并接受地方金融办进行监管。金交所是中国构建多层次资本市场体系中的第四个层次，即四板市场的重要组成部分。大体而言，金融资产交易所主要为各类机构和投资人提供金融资产转让、交易、信息撮合、投融资、信息咨询等服务。主要的业务类型包括：

（1）基础资产转让交易：不良资产、信贷资产、信托资产、保险资产、应收账款、实物资产私募债权以及金融类国有企业股权转让等；

（2）衍生类资产转让：主要是各类收益权、债券融资工具等交易等；

（3）其他投融资工具及互联网金融产品等。

4、 金融资产交易所通道业务交易结构---涉嫌违规

所谓通道业务，是指券商、基金子公司、资产管理公司以及金融资产交易所等机构提供通道，帮助银行调整资产负债表，为银行做资产从表内到表外的流动性搬运。

银行为了满足这些企业客户的融资需求，将其做成债权投资产品在北金所挂牌。同时，银行通过发行针对该投资产品的理财产品向公众募集资金，募集完毕即在北金所摘牌交易。整个交易中包含两个合约，在银行内两个不同的部门间完成，一个合约是理财客户与银行的理财中心之间的，另一个合约是在融资企业与银行信贷部门之间。

四、互联网+房地产=营销升级

1、万科联手腾讯做房地产金融

广州万科联合腾讯推出了一款地产互联网金融产品：万科理财通。

万科理财通的特点：

购房者通过广州万科微信号，以微信支付的方式，轻松完成房源的锁定；

微信支付的资金，将通过微信理财通冻结，享受理财的增值收益；

如果购房，微信支付金额将转为房款；如果不购房，如数退还。同时，不管购不购房，理财收益都归买家所有；

由于支付金额是纳入个人理财账户，因而可随时查阅；

凡是购买此产品，还可享受一万抵N万的房款优惠；

2、上海万科携手平安推出购房宝

万科上海官方微信发布消息，万科携手平安，推出购房理财神器——平安万科理财宝。

投资购房宝可获得三重收益体验：预期现金收益6.5%/年+积分收益3-5%/年+万客会成员专享购房优惠。理财收益得现金，积分收益抵房款，积分和优惠可同时使用。

举例来说：如果客户购买20份，共计100万金额的购房宝产品，以3月期限为例，产品期满时可获得预期现金收益1.6万元，积分收益1.25万分购房款抵扣积分，该积分可在客户市场优惠基础上积分抵扣现金，1分至少抵1元。

万科与金融机构合作进行O2O运营，可达到目的：

双方可共享客户资源，让客户享受购房优惠的同时，还能获得更高的投资收益；

吸引当前并没有非常强烈的购房意愿的潜在客户参与投资，获得更大机会网罗客户。

3、万科联手搜房推出首个房产众筹

万科联手搜房推出首个房产众筹。购房者通过搜房金融平台认购投资份额成为众筹人，只需投资1000元，即有机会以最低6折的价格购买特价房源，所有众筹人分享房价溢价收益，预期年化收益率不低于40%，买不买房都获利。

苏州万科城

此次推出一套全装100平三房，目前众筹金额为54万元。在9月24日至26日，每位投资人最低只需投资1000元，筹资金额达到54万，众筹阶段就将完成。9月27日，万科城将在搜房网上以6折价起拍，最终溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人。

借助推出房产众筹，万科可以：

通过新颖的方式吸引媒体注意力；

实现为开发商蓄客、认筹以及购买能力分析等功能。

1、万科入股徽商银行打造社区金融

万科此次认购徽商银行股份定位集团的社区金融服务，开辟新的业务领域。万科可以通过徽商银行的银行牌照实现自身的战略意图。

其一、集团资金和授信业务。徽商银行可以为万科带来成本更低的资金。万科的社区金融服务的设想是这样的：社区用户在万科企业和社区文化的引导下，把储户的资金转移到徽商银行的社区银行，同时带动社区银行的个人零售业务。这样银行和房地产之间获得了内部的利益双赢，银行开辟了零售业务，推进了社区银行的建设，获得了社区的天然渠道；而万科则可以获得社区银行资金的优先使用权，或者在贷款基准利率下浮多少比例，或者用于万科相关的金融市场业务。

其二、投资多元化，对民营银行概念的涉足。

其三、社区银行与房地产的跨界结合。社区银行是银行传统服务的延伸，是银行降低成本，延伸服务半径，获得用户粘性和需求的一种前端方式。和互联网金融使用网络接口进行客户和数据的积累一样，社区银行的主要目的是推进社区的金融服务便利化和快捷化。

盘活社区的用户和数据资源，结合金融等多样化的服务，为社区住户带来更多快捷、便利的顾问式服务。这也意味着传统的房地产企业不再满足于房地产业务简单的建设和销售，将转型为房地产附属业务的增值服务，由积累客户到客户管理（CRM）。

2、万科入股互联网金融平台-鹏金所

日前，由深圳市国资委所属高新投集团牵头成立的互联网金融平台鹏金所，与万科签署入股协议书，万科向鹏金所战略投资约3亿元（人民币．下同），并成为鹏金所第一大股东。

深圳国资委表示，万科的入股将为鹏金所在即将发力的企业级场景化融资业务、社区理财业务等方面带来巨大发展潜力。未来，鹏金所将依托于股东的产业链资源做出更深层次的扩展，在业务模式、风险管理、产品技术和用户服务等各方面全面升级，继续服务于小微企业，为小微企业解决融资难，充分利用金融工具助力实体经济发展。

2014年，高新投集团为响应国务院关于解决小微企业融资难的号召，联合22家上市公司共同成立互联网金融平台-鹏金所，致力于引导民间资金支持实体经济的发展，帮助小微企业解决融资难、融资贵的问题。

鹏金所注册资本5.3亿元，截至8月23日，累计实现交易额90亿元。

3、万达金融集团

4、万达金融正式加入Linux基金会的超级账本（HyperledGEr）项目，成为该项目第一个来自中国的核心董事会成员。

超级账本是Linux基金会于2015年发起的推进区块链数字技术和交易验证的开源项目，万达金融加入超级账本是在布局区块链领域，至此，万达基本上在征信、支付、信贷、保险区块链领域完成了生态闭环

5、恒大轻资产化-发展多元化战略

6、恒大的金融全牌照野心

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恒大金融集团是集保险、银行、资产管理等为一体的大型产业集团，致力于成为金融解决方案的一站式综合服务供应商。

目前，恒大金融拥有恒大人寿保险有限公司、恒大金融投资有限公司、恒大金融资产管理有限公司。

7、恒大保险

保险资金的运用范围：

详细规定见《保险资金运用管理暂行办法》

根据恒大人寿2015年信息披露报告，目前恒大人寿的保险产品应用范围：

（1）银行存款

（2）债券、股权、证券投资基金、信托计划、资管计划、房地产