产业地产(产业地产和工业地产的区别)

 

来源：方正中期期货有限公司

摘要：

8月经济数据多数超预期。其中工业增加值超预期程度较大，名义产出则受价格拖累回落，对上游行业营收和利润不利。产销率稳定但出口交货值略弱，侧面反映制造业内需持稳。从行业以及主要工业品产量看，商品价格下跌影响上游产量，而中游狭义制造业仍表现良好，黑色产业链压力稍缓和，电力问题对产出影响不明显。需求方面，投资总体回升，仍受基建投资带动，房地产依然偏弱，制造业投资基本持稳。8月底前地方专项债资金投放是拉动基建投资的主因。9月开始焦点转向6000亿政策性开发性债务以及5000亿元地方专项债节奏，预计基建投资年底前仍持稳。房地产主要是竣工端受保交房政策支持企稳，但资金紧张现状不变，购地、开工仍在低位，需继续关注降息对房屋销售利好程度。社消总体持稳，主要分项同比增速回升多受低基数影响。分项表明疫情冲击暂时有限，而住房相关消费受拖累，9月仍需关注疫情影响。此外，居民就业状况持续好转，对稳定收入和消费将起到积极作用。综合来看，产出、需求同时改善，其中政策支持作用仍是主因，经济内生动力偏弱，房地产是需求的主要拖累。结合8月货币、财政政策和9月高频数据，经济或继续好转。预计产出仍在上行趋势中，年内库存周期转向主动加趋势不变。继续关注地产、基建、外需三条主要逻辑，经济弱复苏态势将延续。

正文

一、产出明显超预期或仍为加库存阶段

数据显示，中国8月规模以上工业增加值累计同比增速为3.60％，比前值3.50％继续小幅加速；8月当月工业增加值同比增长4.20％，比7月的3.80％以及市场预期有明显加快；但季调环比增速从7月的0.38％小幅回落至0.32％。我们通过计算得到的数据显示，8月名义工业增加值同比增速为6.5％，比7月的8％继续下降。

实际产出继续加速上升，但名义产出受到价格因素影响增速仍有回落，对企业尤其是上游行业营收和利润带来限制。产销率继续符合季节性上升，但出口交货值略弱于季节性，与此前公布的出口数据情况接近。当月情况看，上游行业主要是煤炭和油气开采增速回落。中游原材料行业中，黑色金属冶炼加工、橡胶和塑料制品业增加值跌幅收窄，有色金属冶炼加工业涨幅扩大，化工行业涨幅减小。另外公用事业增加值增速明显上升。中游加工组装行业表现依然强劲，通用设备、专用设备、电气制造增加值增速均有加快，电子制造和交运设备增速小幅回落。下游行业中，汽车制造业继续加速至30.5％，接近历史高位。医药制造业、纺织业、农副食品加工业增加值增速回落程度扩大，食品制造业增速放慢。情况表明，商品价格下跌对上游行业产量开始有一定影响。虽然部分地区出现电力缺口，但从全国层面看，产出增速并未出现回落，尤其是中游制造业继续表现良好。

主要工业品方面，8月乙烯产量跌幅减小，十种有色金属和汽车产量扩大，粗钢产量由负转正，水泥负增长扩大。边际上看，乙烯、汽车产量基本符合季节性，十种有色金属、粗钢产量超季节性，水泥产量略弱于季节性。高基数工业品方面，机床、工业机器人产量同比分别转正和加快，集成电路和电脑产量负增长扩大，手机产量负增长略有收窄。边际上看，机床、工业机器人产量超季节性，集成电路、电脑产量弱于季节性，手机产量符合季节性。电力方面，8月总发电量明显超季节性。其中天气影响导致水电明显弱于季节性，但火力发电超季节性。用电量中，主要是第二产业超季节性水平，对应工业产出的增长。情况表明，火电完全补足水电缺量，电力缺口对产出端影响并不明显，中下游狭义制造业依然持稳。

总体上看，实际产出加速上升，表现超预期较多。但名义产出受价格拖累增速继续回落，尤其对上游行业营收和利润带来限制。产销率表现稳定，但出口交货值略弱于季节性，与此前公布的出口数据情况接近，侧面也反映制造业内需持稳。行业角度看，商品价格下跌对上游产量或有影响，中游狭义制造业仍表现良好。此外黑色产业链压力稍有缓和。主要产品产量多保持稳定，火电完全补足水电缺量后，电力缺口对产出端影响并不明显。从高频数据看，9月经济或继续改善。预计产出端仍处于上行趋势中，年内周期转向加库存阶段趋势不变。

二、地产维持弱势总投资仍依赖基建

投资需求方面，8月城镇固定资产投资累计同比5.80％，比前值5.70％出现回升，并且强于预期的5.5％。8月房地产、基建、制造业投资累计同比增速分别为-7.40％、10.37％、10.00％，除房地产负增长幅度扩大外，其他增速均有加快。根据我们的计算，8当月同比来看，房地产、基建、制造业投资增速分别为-13.81％、15.40％、10.59％，房地产投资继续加速下降，基建和制造业投资增速则有所上升。

中间品是指用于生产其他商品和服务的产品。内部收益率是使一项投资项目的净现金流的现值等于项目投资支出的利率。

从当月情况看，无论是官方口径下还是可比口径估算下投资增速均出现明显增长，边际表现也超过季节性，但官方口径下边际表现弱于季节性。分项中重房地产投资明显弱于季节性，基建投资则超过季节性，制造业投资略超季节性。其中基建投资受到政策资金面影响更明显，此前政策要求的8月底前增量地方专项债完全投放，明显提振了8月基建投资的表现。9月后基建资金回归平稳后，基建投资或重新回到符合季节性甚至弱于季节性表现的轨道上，但趋势仍是稳定。后期关注6000亿政策性开发性债务形成的资金投放，以及新一轮5000亿元地方专项债融资后的资金投放，年底前基建投资或仍能够维持平稳增长。房地产方面则仍受到销售改善不足、流动性紧张、投资受限等问题影响。需继续关注销售以及资金状况，乐观情况下预计四季度投资将有所改善。

具体来看，房地产投资增速8月继续回落的同时，新屋开工、房屋施工面积同比跌幅均有扩大，前者仍有超过45％同比降幅。房屋竣工面积跌幅则明显收窄，商品房待售面积增速上升。房屋销售面积降幅略有收窄。边际上看，新屋开工、房屋施工面积符合季节性，但处于历史地位可比性较差。房屋竣工明显超季节性回升，待售面积和销售面积也略超季节性，后者同比好转依赖基数下降。此外购置土地面积明显弱于季节性。显然此前的保交房政策对施工后期阶段有利好影响，支持竣工回稳。但没有改变房企资金紧张的现状，前端购地、开工仍在低位。

从资金角度看，房地产开发资金总体略超季节性。边际上看，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款均超过季节性表现，但自筹资金表现弱于季节性。情况继续显示，此前对银行层面的窗口指导效果继续显现，金融层面对房企资金紧缩的情况缓和，但下游销售偏弱导致的回款不足问题依然存在。8月全面降息和调降LPR对增量房贷利率的影响将从9月数据开始体现，预计对房屋销售带来利好影响，继续关注销售改善程度，我们对房地产市场仍保持谨慎乐观态度。

总体上看，8月固定资产投资增速回升，主要仍是受到基建投资带动。房地产投资表现弱于季节性，制造业投资稳中小幅上升。此前政策要求8月底前增量地方专项债资金完全投放，是影响资金端并提振8月基建投资的主要政策因素。9月关注资金回归平稳后，6000亿政策性开发性债务资金投放节奏，以及四季度5000亿元地方专项债情况，预计基建投资年底前维持平稳增长。房地产方面，保交房政策对竣工利好显现，但未改变房企资金紧张现状，购地、开工仍在低位。金融对房企紧缩资金情况缓和，但依然有房屋销售偏弱导致的流动性紧张问题。可继续关注8月全面降息和调降LPR对9月房屋销售的利好程度。

三、低基数推升同比消费趋势依然平稳

消费方面，8月名义社会消费品零售总额累计同比增长0.50％，较前值-0.20％跌幅收窄，且为3月以来首次转正；实际累计零售总额同比增长-2.33％，较前值-3.01％也有所改善。当月情况看，8月名义社会消费增速为5.40％，较前值2.70％明显加快；实际社会消费同比增速为2.23％，较前值-0.77％增速也明显加速，且出现正增长。季调环比角度看，名义社消增长-0.05％，增速比前终值-0.12％跌幅收窄。

社消总额出现小幅回升，但总体表现符合季节性，同比增速明显加快主要受到去年同期基数下降影响。主要大类来看，商品零售同比继续加速的同时，餐饮收入增速转正并且增速较快。边际上看，二者表现均符合季节性，且基数回落是主要影响因素。除汽车以外的核心零售情况也类似。网上消费同比增速以及其中的实物商品零售同比增速均加快，非实物商品消费跌幅明显收窄。边际上看，除基数走低之外，网上消费确实出现一定超季节性增长，尤其是非实物商品。限额以上企业零售中，必需品、汽车相关消费加速上升，地产相关消费增速回落。边际上看，通讯器材、家电器材、家具、珠宝首饰等消费弱于季节性，其他多数符合季节性。石油消费弱于季节性或与国内油价调降有关。且多数分项伴有基数走低问题。情况表明，多数商品消费以及餐饮等服务消费表现平稳，8月疫情对消费冲击弱于预期。但前期房地产销售弱于预期情况下，住房相关消费明显偏弱。同时低基数也是主要分项同比增速回升的重要原因。9月仍需关注疫情对消费的影响，在编辑平稳和基数回升状况下，同比增速或出现回落。

总体上看，8月社消总额增速回升幅度略超预期，但边际表现符合季节性，仍处于平稳增长之中。同比增速加快更多受到去年同期基数回落影响，主要分项同比增速的回升也多受到基数偏低影响，与去年消费受疫情冲击有关。分项中商品消费以及餐饮服务等多数也表现平稳，疫情冲击暂时有限。但前期房地产销售偏弱拖累住房相关消费。9月仍需关注疫情影响，在趋势平稳和基数回升影响下，同比增速或有回落。此外，居民就业状况持续好转，对稳定收入和消费将起到积极作用。长期来看，人口增速放慢、居民高杠杆影响下，消费回升至常态后进一步加速动能并不强，消费习惯改变、消费升级进程仍是决定未来消费端结构性增长的主要因素。

本文源自金融界

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