公寓商业计划书(长租公寓商业计划书)

 

行业方面，受疫情影响，企业生产经营活动放缓，有关部门强调防范化解金融风险，守住房地产不发生系统性风险的底线；地方政策方面，地方政府在金融支持、资金监管和补贴支持方面继续推进；融资方面，全国首个保障性租赁住房REITs项目正式申报。

市场方面，天津、青岛、杭州、成都和上海先后发布2022年国有建设用地供应计划，均达10%的占地目标；宁波、杭州、深圳迎来首批土地出让，未来将供应租赁用地建面78.33万方。另外，受到大环境的影响，长租公寓市场整体量价齐跌。

品牌方面，本月，虽然受到整体经济环境下行的影响，长租公寓品牌的均值继续下探。但是长租公寓品牌在同心抗疫的同时，积极开展战略合作和项目认定，尤其是租赁社区和央企系品牌表现较为突出，为品牌持续注入新价值。

一、行业动态

1、中央政策

4月，受到疫情反复影响，PMI连续2个月处于临界点，企业生产经营活动放缓。近期有关部门提出防范化解金融风险，守住房地产不发生系统性风险的底线，加大疫情统筹防控，加强助企纾困政策力度，努力建设全国统一大市场，大城市土地供应将得到更大支持，企业生产活动将逐步得到改善。

2、地方政策

地方政府在金融支持、资金监管和补贴支持方面继续推进。北京为住房租赁企业提供信贷支持，完善住房租赁市场供应体系；广州发布市场监管新政，提倡按月收取租金，租赁合同中不得包含租金贷；贵阳对人才、新市民和青年人给予租金补贴和优惠。

3、资本动态

4月，全国首个保障性租赁住房REITs项目正式申报。另外，保利发展、首创集团、上海城投等公司的租赁住房项目均迎来融资新进展。

二、租赁供应

1、土地供应计划

4月，天津、青岛、杭州、成都和上海先后发布2022年国有建设用地供应计划。上海供地结构改变，商品住宅用地供应大幅增加。其他城市基本设置10%左右的占地标准的年度目标。其中，天津租赁住宅用地占住宅用地比例13%，占比最高；杭州以12%的占比紧随其后，青岛和成都占比均达到10%。

2、租赁用地成交

4月，宁波、杭州、深圳首批土地出让，先后有20宗涉租赁用地成交，成交建面78.33万方。在已经成交的城市中，宁波成交最多，将向市场供应36.7万方建面的租赁用地，深圳成交29.16万方、杭州成交12.46万方。另外，在首批集中供地的城市中，天津无相关租赁用地成交。

3、保障性租赁住房供应

2022年4月，河北、山西、海南、济南、佛山、义乌和柳州等省市陆续发布十四五期间的保障性租赁住房实施意见与发展规划。另外，首批保障性租赁住房项目认定书发布，涉及郑州（35个项目）、北京（首创新城镇公司开发建设的顺义区高丽营镇张喜庄村集体土地租赁住房、平谷区大兴庄镇白各庄村集体土地租赁住房项目）、湛江（湛江同畅环保科技船舶废物处理利用中心员工宿舍）共52872套保障性租赁住房，主要筹集来源包括集体建设用地、企业事业单位自有闲置用地和存量闲置房屋建设等。

边际替代率是指如果消费者在收到额外一单位商品X之后要保持满足水平不变而必须放弃的商品Y的数量。

三、租赁市场

1、全国20城住房租赁市场表现：受疫情影响，整体租赁市场量价齐跌

2022年4月，全国主要监测的20城住房租赁市场整体呈现量价齐跌的态势。其中租金TOP10城市平均租金66.32，环比下降1.91%。环比来看，受到疫情的影响，北京和上海租金下降明显，分别下跌3.88%和4.24%；深圳住房租赁市场逐渐恢复，涨幅最大，环比上涨8.62%。

四、本月百强榜单

以下是迈点研究院独家发布的2022年4月住房租赁品牌影响力（MBI）100强榜单。本月冠寓 、泊寓、魔方公寓、窝趣公寓、方隅公寓、乐乎公寓、自如租房、新派公寓、相寓、V领地青年社区进入榜单前十。

五、品牌细分榜单

1、百强品牌表现：长租公寓品牌积极参与战略合作，同心抗疫

4月，长租公寓100强品牌的平均品牌指数为71.03，环比下降9.45%。相比3月，受到房地产市场整体环境下行的影响，行业均值继续下探。从长租公寓TOP100品牌的细分维度来看，4月媒体指数仍然发挥着主要影响力。媒体关注主要聚焦长租公寓品牌战略合作、抗击疫情、租房优惠和项目认定展开。

4月媒体指数TOP10的品牌依次是冠寓、泊寓、方隅公寓、V领地青年社区、魔方公寓、相寓、碧家国际社区、建方长租、乐乎公寓和恒隆府。

战略合作方面，魔方生活服务集团宣布旗下魔方公寓等品牌将入驻天猫好房租房频道、魔方集团与建信住房公司达成战略合作，共建数字化住房租赁生态获得了引起了媒体的广泛报道；此外，抗击疫情方面，乐乎公寓、建方长租、V领地青年社区等品牌进一步强化疫情防控措施，助力抗疫，引起了媒体的广泛关注；租房优惠活动方面，碧家国际社区毕业季向阳花计划第五季将于5月1日正式启动；另外，项目认定方面，建方长租旗下的两个项目获得项目认定书，分别是建方寓·东晓南地铁站店获得广州市海珠区住房和建设局核发的广州市海珠区非住宅存量用房改造租赁住房项目认定书，成为海珠区第一宗批准的非住宅存量用房改造租赁住房项目；建方寓·佛山怡海路店获得佛山市南海区住房城乡建设和水利局核发的保障性租赁住房项目认定书，成为佛山市第一宗批准的保障性租赁住房项目。

表达要清楚，用词要准确。记住，你的客户不是购买你的产品，而是购买你。

2、区域品牌表现：区域性品牌表现较为稳定

从长租公寓品牌分布地区来看，30%的品牌为地区性品牌，占比下降1%；而全国性品牌占比上升2%，整体变化不大。区域性品牌仍然主要分布在华东地区；另外，华北、华中地区品牌表现较为稳定，西北地区、西南地区的品牌再次跻身百强榜单。

3、细分主题品牌表现：租赁社区最亮眼，V领地青年社区表现优异

从长租公寓品牌的细分主题来看，本月，租赁社区表现较为突出。本月租赁社区品牌指数为126.67，环比上升116.03%。相比上月，V领地青年社区表现较佳，品牌指数环比上升127.52%，位居租赁社区榜单TOP1。疫情期间，V领地青年社区高效运营，加强社区防疫，通过线上渠道，推出花样居家生活创意大赛，关注分享赢房租活动，大幅提升了相关指数。

4、细分背景品牌表现：央企系品牌影响力提升最快，Youtha有巢公寓表现最佳

从长租公寓品牌的细分背景来看，本月央企背景的公寓品牌表现最为优异。央企背景的品牌指数为74.77，环比上升45.53%。相比上月，央企系品牌Youtha有巢表现最佳，品牌指数环比上升78.41%至98.73，位列央企系品牌TOP1，品牌优势明显。3月31日,华润置地发布2021年年报，华润集团于2018年6月正式发布长租公寓品牌有巢，近四年的时间里，有巢积极与各地政府、企业合作，探索住房租赁行业创新发展，截至2021年底，实现管理规模5.25万间，稳居央企首位。获得了媒体的广泛报道。另外，面对疫情，有巢上海积极协助租客高效防疫，推高了品牌指数。

你的重要机会往往就在当下。成功的关键是自信。自信的关键是准备。