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房租下跌,房价暴涨!楼市进入魔幻时期!

  • 来源:互联网
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  • 2020-06-25
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魔幻剧本,正在楼市上演。

年初疫情汹汹而至时,全国的售楼处空无一人,很多人都以为,这一次房价一定会降。

然而,才2、3个月过去,事实证明就证明他们想太多了。疫情不仅没有影响房价,还在加重楼市泡沫化。

过去的5月,央行放水、土拍屡创新高、多城抢房大战再现……

就在前不久,杭州楼市因为“五万人摇号”而再受关注。杭州一个名叫远洋西溪公馆的楼盘领出一批959套房源的预售证,引来近6万人“围攻”报名,只为获得一次摇号的机会。据了解,当天官网登记入口瘫痪,足见楼市复苏之火热。

和杭州楼市一样,深圳、北京也在本月沸腾,成为楼市焦点。

深圳两大网红盘封筹,总计认筹客户超一万人,冻结资金100多亿,还破了多项纪录!

这是什么诡异现象,现在实体经济这么不景气,公司年前就裁员了一半,有些人到现在还没找到工作。受疫情影响今年赚钱更加难了,房地产居然能一枝独秀,逆流而上,这是不是最后的疯狂,崩盘的前夜?

近日发布的物价数据显示,2020年3月和4 月CPI涨幅都在3%以上,而房租CPI 同比分别下降-0.2%和-0.3%,创下有数据以来最低水平。

即使在2008年金融危机期间,也没出现全国房租同比负增长的情况。

某房地产大数据平台公布了2020年5月纬房租金指数。除厦门外,一二线城市5月租金均出现下降。

一线城市中,深圳、北京租金下跌最快,上海相对平缓。其中深圳环比下降3.15%,北京环比下降1.41%。

二线城市中,除厦门环比上涨1.84%外,其它各城市均有一定幅度的下降。降速较快的有武汉、南通、沈阳、苏州、东莞,租金环比上月分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。

一线城市不仅住宅房租走弱,写字楼租金也出现明显下滑,空置率在上升。

繁华之下,深圳的写字楼空置率高达24.6%!

来自上海房屋租赁指数办公室的最新数据显示,上海房租结束了90个月的连续上涨,从今年1月份就开始持续下跌。目前下调不低于5%。上海并非个案,北上广深这四个一线城市的房屋租金都在下降。

所以无论怎么看,整个买房的市场都算阳春,二手房价格也在小幅上涨,那为什么租金偏偏涨不动?以及,当前热闹的买房气氛,到底能不能延续下去?租金的下跌会不会最终传导到买房市场,房价同步下跌?

今年房租下跌其实是有一定经济逻辑的:

1、受疫情影响,我国2020年第一季度GDP增速为-6.80%。

2、我国2020年3月CPI数据为4.30%,4月为3.30%。

3、地摊经济兴起。

……

我们总是关注房价的涨跌,但却很少有人关注过房租。

大家都以为房租与房价是一回事,其实不然。

因为租金这玩意儿,跟居民收入变化高度相关。

房价并不由市场平均值决定,而是由人群塔尖,能交易得起的人来决定的。它具有一些投资交易属性,今天没有卖出去但是后期可以再卖出去。只要能扛过去,预期房价还会反弹,所以就没有必要现在降价。

而房租并不一样,它是由一个城市的收入水平决定的,更具有刚需属性,是不能后期弥补的。今天空着的损失就是实打实的损失,房租降一点,损失少一点。

房租和房价在属性上的区别,也决定了双方的独立性,保证房租和房价互相不受影响。

疫情以来,2、3月份,不少企业真没发多少钱。很多企业的玩儿法,2月份的薪资是最低工资基础上再打折,折算下来,很多人2、3月的收入真只有1千多、3千多。

收入下跌那么明显,怎么可能要求租客继续维持去年的租金价格呢?今年生意不好,钱难赚,老板都没钱了,还租什么店呀?肯定要赶紧收拾东西回老家啊!并且还有一部分员工年后也没有选择回到一二线城市,城市的租户自然而然也就减少了。

这就是最近租金跌下去的基本原理。

租金回报率也就是租售比,是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。正常的租金回报率应该是6%或7%,也就是一套房子出租不到20年即可收回成本;然而目前北上广深租金回报率均不足2%,出租50年才回本。

房租与房价的背离,背后可能是楼市金融属性与商品属性的背离。

从发达国家近四十年的经验看,房价与房租的背离可能蕴含着较大的金融风险,值得高度关注。美国 2003-2005 年曾发生过一波房价与房租的背离——从 2003 年起,美国房价进入快速上行通道,至 2005 年中时 OFHEO 房价同比涨幅达到 12.0% ,美国 20 大中城市房价同比涨幅达到 16.6% 。虽然楼市经历了连续两年多的长牛,但同期美国 PCE 房租却低位徘徊,同比增速维持在 2.0%-2.5% 区间,一直到 2006 年全球经济迈入过热通道后,PCE 房租才向上有效突破。2003-2005 美国房价与房租的背离反映出同期美国楼市的金融属性被过度挖掘,资产价栺上涨、金融体系快速扩张伴随着系统性风险的积累,最终导致 2007 年次贷危机的引爆。

美国OFHEO房屋价格与美国PCE房租

资料来源:wind,平安证券研究报告

日本的经验亦显示房价与房租的背离可能存在较大的金融风险。 1985 年日本进入「平成景气」后,日本楼市发生了一波长达五年的凌厉上涨。自 1986-1990 年,日本所有城市土地价格上涨了 46% ,其中 6 个主要城市住宅用地价格累计上涨 163% 。可与此同时,这五年间日本房租上涨却是比较平淡的, 1986-1990 年日本 CPI 房租项维持在 2.4%-3.0% 区间波动。日本房价与房租的背离反映出金融体系脱离实体的快速扩张,最终促使 90 年代日本泡沫破裂后进入「失落的二十年」。

日本土地价格指数与日本CPI房租

资料来源:wind,平安证券研究报告

潘石屹曾多次表示,房价已经非常畸形了,一个最重要表现就是房屋租售比不正常。然而,目前房租下跌、房价上行,后果就是必然带动租金回报率进一步下行,疫情在加重租售比的畸形。

但对于投资者来说,只要房价能一路上涨,租金收益率再低也不怕,因为房子空置也在升值。然而,房价只涨不跌已经不可能,这次疫情虽然房价还在上涨,也很可能就是最后的疯狂。

“房子资金成本、折旧成本超过5%,再加上未来即将落地的房地产税,持有成本远远超过租金回报率。”一位业界人士说,买到就赚的时代正在过去,还要小心买到哪些收益率不好的房子,“收益率不高、也不好卖,搞不好就是坑。”

以上!

本文来自许戈说财经。

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  • 编辑:金泰熙
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