产业生命周期(产业生命周期总论)

 

产业园区的全生命周期运营

产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。作为产业园区的建设者、运营者,必须知悉产业园的综合背景情况,如园区投资主体与建设类型、园区的生命周期与发展历程、园区盈利模式,等等,做到顺势而为。

在经济全球化、区域经济一体化和技术创新常态化的大背景下，依托产业园区培育与发展产业集群对于地方经济发展和竞争力提升具有重要的战略意义，而在此过程中，地方政府应当依据工业园区产业集群的发展轨迹，针对性地在不同阶段采取不同的促进策略。

产业园区同其他社会产品一样,存在生命周期。按照产品生命周期划分方法,产业园区的生命周期可划分为四个阶段,即初创期、发展期,成熟期和衰退期。

初创期:从建园开始,园区基础设施建设大张旗鼓地进行,招商工作伴随基础建设的展开而全面启动,部分企业开始进驻园区。

发展期:招商工作是重中之重,大量企业陆续入驻园区,形成规模化的生产经营并呈现强劲的发展劲头,园区配套设施投入使用,公共服务逐渐展开和深入。

成熟期:园区可利用的载体空间趋于饱和,园区的各项服务工作日臻完善,企业的生产经营趋向稳定,一些企业品牌及园区品牌都露出了尖尖角,园区和部分入驻企业的经营状况基本都进入小康状态，一些优质企业对物业空间和服务提出更高要求，个别企业甚至会寻找新的园区落户。

衰退期:园区中一些企业的生产经营不能适应外部环境的变化和需要,下滑的趋势日益明显,很多企业需要技术创新和经营创新实现自我救赎和再次创业,以进入一个新的发展期。园区也显露出物业设施老旧、产业(定位)老化、配套服务老套的三老问题,急待创新提升和扩展,这些问题解决得好,则园区可以焕发第二春、延续生命周期,解决得不好只能走入下坡路、日暮途穷。

纵观产业园区的全生命周期运营，每个周期的时间跨度和发展高度都不是一成不变的,因产业园区的功能定位与经营能力、区域经济发展状况和速度的不同而不同。战略产业园区建设伊始，地方政府就必须明确园区产业发展的战略定位。这一战略定位应当基于对经济全球化、区域经济合作、国家产业政策、经济发展周期等外部因素，和对区域自然禀赋、产业基础、人文特征等内部因素的周全考虑，做到既符合经济发展趋势，又能充分发挥当地的区位优势，突出产业特色。

设立专职机构。要设立一个专门促进产业园区发展的政府机构，负责从产业园区规划、基础设施和厂房设施的设计施工、招商引资一直到对入驻企业进行系列后续服务(协助融资、协助招聘、协助业务联络、协助解决劳资纠纷等)的全过程，致力于为产业集群的发展创造良好的投资环境。在孕育期，该机构的工作重点是制定优惠的招商引资政策并紧密围绕产业发展定位进行招商，以促使产业集群尽快进入下一个发展阶段。

平台建设。为了促使产业集群迅速从发展较为缓慢的幼稚期走向高速发展的成长期，政府要着力进行资金流、信息流、人才流、文化流的平台建设，在促进生产要素向园区集中的同时，也要促进园区内企业的交流与合作。信息的顺畅流动还能加大聚集外部性的正反馈效应，吸引更多相关产业或支持产业的企业入驻园区。

基础设施建设。孕育期的基础设施建设主要体现在建立和完善产业发展所必需的厂房、交通、通讯、能源供应等。通过完善的至是高素质的基础设施来满足企业生产所需和降低投资风险，可以更好地吸引企业向园区集中。

优化投资环境。产业集群在工业园区内进入成长期后，集群规模不断扩大，集群对其础设施和专用资产的需求不断增长。在硬环境上，政府此时应当与企业携手，一方面扩大园区规模以适应集群发展的需要，另一方面则继续完善交通、通讯、能源等基础设施，为集群的快速发展创造良好的条件。在软环境上，政府还应进步加强园区公共服务平台建设，健全产业园区全生命周期服务体系和提高服务效率。同时政府还必须重视环境保护工作，如限制污染气体排放，建立空气质量监测系统和推进清洁生产。

招商促进。政府要引导和鼓励相关产业、支持产业的企业以及服务性机构向园区聚集。为此，不但要培养高素质的专业招商团队，还需要充分发挥各种中介机构(包括银行、投资咨询公司、律师事务所、会计师事务所、驻外机构、其他政府派驻本地的办事机构、商会等)的作用，与之建立合作共赢的关系。最后，在投资环境推介万面，政府应该灵活运用直接招商、传媒招商、会议招商、活动招商、中介招商、顾问招商、关系招商、以商招商、网络招商等形式，形成综合招商促进模式。

鼓励科技创新。产业集群和企业的快速成长都离不开创新，但是，单个企业由于资金、人才等方面的资源约束，其独立的技术创新往往很难取得重大突破。政府不但要推动科研机构和项目人园，引导"产、学、研"相结合，促进科研成果产业化；而且还应加大对科技创新项目的财政补贴力度，制定有效的创新激励政策，鼓励企业通过创新来谋求长足进展。

参与国际竞争。政府在成长期的另一项主要任务就是引导和促进集群内的企业积极外销其产品和服务，参与国际竞争，在激烈的国际市场竞争中获得自身的成长激励。

建立技术市场。政府可以协助集群内的企业建立技术合作与转让的交易体系，提高技术产品的市场化水平，从而提高科研效率和促进技术创新，利用技术创新来加快集群的升级。同时，政府还应加大对知识产权保护的力度，及时处理知识产权侵权和纠纷事件。

建立行业协会。行业协会在产业发展过程中有着重要的作用。政府可以引导和促进相关企业组成行业协会，负责特定领域的技术标准制定、成员间的技术经验交流和行业自律，推动知识本土化，从而增强产业的根植性。

打造园区品牌。利用产业集群已经日渐成热的优势，通过广告宣传与营销推广活动将工业园区打造成一个独特的区域品牌，提高工园区在区域内、国内至在世界的形象，进一步增强园区的吸引力。

跨区域合作。为了充分发挥区域的比较优势并使工业园区保持创新的活力，政府还应积极促进跨区域的工业园区之间的分工和协作，在产业链上寻求共蠃，从而保持并增强区域竞争力和可持续发展能力。

开发新产业。为了未雨绸缪地为成熟期后的产业集群增添新的动力，政府应重视在集群的成熟期进行新产业开发。通过财政补贴的方式促进新产业开发，在进一步发掘原有产业潜力的同时，依托原有的产业基础将信息技术、新材料、新能源、生物工程、节能环保等战略性新兴产业作为今后开发的重点，尤其是鼓励企业与企业之间以及企业与科研机构之间进行战略性的合作研发。

要使工业园区的产业集群能够长期保持在成熟期或是在短暂的衰退后获得复苏的动力，政府必须推动产业延伸和产业创新升级。

产业延伸。通过引导和支持园区内的企业集群延长产业价值链，将面临衰退的产业与成熟产业或新兴产业相结合，能够为原先的产业找到新的增长点。

产业创新升级。通过税收减免和财政补贴等各种优惠政策，大力推动集群内的企业尤其是产业龙头企业进行科技创新，以创新带动结构调整和战略转型，培育新的产业集群核心动力。

产业园区全生命周期服务体系

随着产业结构升级，我国经济的核心驱动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动，企业对产业发展环境的要求也不断升高。作为企业发展重要载体的产业园区，如何构建完善的园区配套设施和产业园区全生命周期服务体系成为新时期的重要命题。

对企业来说，产业园区要构建开放、多维、一体化的多边产业服务体系，极大拓宽服务逐步渗透到产业流程中的路径，大大促进园区多边资源的优化配置与企业和园区的互利互赢。不仅包括园区餐饮、园区住宿、设施管理等基础服务，还涵盖了金融、咨询、人力资源等增值性服务。整合服务体系使企业非常容易地享受园区资源，提高产业园区竞争优势。

园区物业服务是基于产业园区的快速列车发展起来的，现代服务业是一个新的产业，不同于传统的物业服务，特别是其服务于经济的鲜明特征，以及与经济活动充分融合的服务过程，决定了产业园区物业服务的经济属性，当助力服务的对象和客体产生经济价值之后，而呈现出自己的价值特点。

从现代服务业的角度来看，产业园区的物业服务无疑是探索转型和升级的先行者。在产业园区的物业服务框架之下，服务要摆脱劳动密集型的特征，由高素质的人才提供专业的管理和服务组成组合型服务产品。

产业园区全生命周期服务体系是围绕着服务对象所建立起的一整套服务的应对系统。包括制度、标准、流程、架构、人员在内的一切人、财、物、信息和文件等软硬件的组合。产业园区全生命周期服务体系的宗旨是从服务对象的实际需求出发，通过提供的服务，帮助服务对象更好地实现价值。

物业服务体系：

权力是取得的，不是给与的。得到权力的过程，也是掌握权力的过程。

物业服务涵盖园区企业提供所需的日常办公保障、安全、便利等服务，作为一个基础的服务与其他服务形成一个完整的服务体系，物业服务是这一闭合的服务链条中关键的一环。

人力资源服务体系：

人力资源服务机构为园区企业提供源源不断的人力资源，帮助企业提高招聘效率 , 降低风险。

管理信息咨询服务体系：

园区企业对于管理信息服务机构具有高度的依赖性，这大大节省了这些企业的人力物力，并提升了管理、决策质量，提高了创新的成功率。

资本收益是指人们卖出股票(或其他资产)时所获得的超过原来为它支付的那一部分。

技术转移服务体系：

技术转移服务机构将大学的技术成果转移给合适的企业，同时把社会产业界的需求信息反馈到学校，推动了大学与企业的合作共赢。

金融资本服务体系：

金融资本服务机构为园区企业提供丰富的风险资金和完善的金融服务。

财务服务和法律服务体系：

在硅谷，律师的密度大约是十个工程师对应一个。此外高级会计师的数量超过律师，总体上说，每五个工程师就有一个律师或会计师。

产业园区的全生命周期运营的方向和路径

园区产业形态的变迁是产业升级的体现，本质上是经济驱动因素的变化。在创新驱动时代，产业园区的功能已经不仅仅是为产业提供物理空间，更应通过体系化的园区配套和服务的打造，创造产业发展的最优环境，从而汇聚各类创新要素，构建创新氛围，最终形成高效、活力的创新生态系统。配套及服务体系构建能力已经成为产业园区的核心竞争力之一。

做好园区运营服务，首先要精准把握客户需求。作为做好运营服务的第一步，关键在以下两点：一是动态跟踪客户需求，二是科学分析客户需求。

园区的客户主要为企业客户，企业客户的需求除了要保证自身在园区内的办公与经营顺利外，更多需求是随着其所在市场的变化而变化的。如互联网+园区、或文化创意类园区等主题产业园，运营服务人员就需要实时掌握主题行业的动态，从中可以挖掘到增值服务的机会，譬如行业热点话题研讨会、行业信息交流平台等都是园区客户感兴趣的焦点。

客户的需求是分级分类的，KANO模型将客户需求分成三大类，即必备型需求、期望型需求与魅力型需求。① 基本型需求，指该类需求得到满足时，客户会认为理所当然；但在得不到满足时，客户会不满意。如园区基础的物业服务、保洁等就属于必备型需求。② 期望型需求，该类需求满足得越多，客户会越满意；但在得不到满足时，客户会不满意。比如企业服务（财税、法务、项目申报等等），商务配套等。③ 兴奋型需求，此类需求被满足得越多，客户的满意度会大大提升；但在得不到满足时，客户不会在意。如智慧园区平台、媒体报道展示等。

在分析园区客户需求时，基本型需求与期望型需求都需要立即提供，兴奋需求则视硬件条件以及投资回收周期情况而定是否提供或何时提供。从企业级服务到产业级服务。从长远发展来看，企业和产业资源是产业园区最核心的资产，企业服务和产业服务是未来产业园区运营竞争成败的关键。一方面，要逐步打破园区地理空间限制，整合产业相关资源，提升集聚度和辐射力，以产业链为纽带进行产城协同化发展；另一方面，要搭建产业公共服务平台，着力推动园区驱动型产业发展和园区创新型产业的培育，推动园区产业集群化发展。

从园区开发到产城融合服务。以前的园区大多分布在城市的周边区域，主要承载产业发展的职能，未来将更多融入城市生活的功能，实现产城融合。一方面，从单个园区发展来看，园区运营更加注重人的服务，以人的需求为核心，构建场景化的商业服务功能；另一方面，从城市发展角度看，随着中国城市群建设和城市化加速，城市的生活商业功能与产业功能逐步走向融合。

从资产管理到创新空间运营。目前，中国绝大多数产业园区还停留在以资产类收益为主要特征的瓦片经济时代，园区服务主要基于资产出租和设备设施维护展开。未来，以空间共享、复合功能为特点的新型创新空间将不断涌现，极大提升了资产的整体价值。园区运营者要在做好基础资产管理的同时，不断培育创新空间打造和运营服务能力。

在具体运营服务体系的升级方向上，第一、向广度发力：拓展市场空间，互联创造价值。通过园区与园区的互联合作，在一个更大的范围内为园区企业带来更加广阔的发展空间和高效合作平台，这是吸引企业入驻的显著优势。园区要通过打造互联全国多区域园区的能力，为双方园区以及与园区企业带来更大的业务发展空间。其次则向纵深发力：深挖盈利空间，构筑竞争壁垒。通过精耕细作园区的主导产业，赋能园区企业的升级和收益提升，获得更大的服务收入，并基于服务价值进行投资并获得投资收益，将形成吸引产业内企业入驻的核心优势。

在运营服务体系升级的实现路径上，第一是服务升级。包括赋能服务产品化、产品平台化、赋能生态化、价值共创化。通过帮助园区打造整合产业赋能多方专业资源的能力，构建产业赋能生态，打造与产业生态中的企业联合创新实现升级的服务新模式。

其次是规划升级。产业园区在打造和升级时，必须要结合升级发展的目标和自身团队和能力现状，制定有针对性的升级规划。通过辅导内部团队建设，结合外部专业团队联合运营，使园区能够在内外部融合升级中逐步迭代，成功打造产业赋能的核心竞争力。

第三是数智升级。包括数智化投入产出分析、数智化迭代建设模式、数字价值分析等。通过从园区升级诉求和投入产出角度的综合分析，为园区制定投入产出最优的数智升级模式。

最后是组织升级。包括盘点现有团队、组织升级方向、引导激励机制、素质技能培养、引进外部人才。通过帮助园区升级运营服务团队，打造一只能够深入了解产业和深度赋能产业生态的团队。

基于全生命周期运营的园区价值最大化

全生命周期运营是投资开发商价值最大化长久机制，是政府事务外包的有效手段，是企 业发展环境的清道夫,未来也是产业地产发展优劣的分水岭.选择园区运营，就是选择了一条 现实的竞争策略和有意义的发展路径。

总体来看，中国的产业园区虽然已经有近40年的发展历史，不过目前国内的产业园区运营商提供的运营服务普遍性的物业服务、租赁服务、咨询服务，只有极少数的运营商会提供金融、科技、市场、法律、人才、注册申报等帮助企业成长、助力产业发展的企业服务，而能够通过企业服务来分享企业成长红利的产业园区运营商更是屈指可数。之所以这样说，是因为园区运营≠园区服务，同时，产业园区的本质和使命是发展产业。

而后疫情时代，也是国内产业园区进入存量运营的时代，虽然园区运营这个词越来越多的被提及，但也仅仅是提及，真正重视区并做到及做好做细的产业园运营商寥寥无几。随着经济大环境的变化，政策的倒逼，早期赚取土地红利的模式难以为继，而对于产业地产开发商来说，商业模式的变革是势在必行，未来产业地产商的商业模式必然从依靠土地增值转向资产增值。

园区运营服务的数字化不仅仅是针对园区运营商、园区内产业企业，也是针对园区内的企业员工。如果通过数字化运营，解决人的各类诉求也是园区数字化转型的关键所在。要实现资产增值，必然要求产业地产商破除地产运营的思维，以政府客户、企业客户为导向，做好园区运营全生命周期的打造，创新运营，形成园区运营的核心能力并实现复制和输出。城市数字化、园区数字化正在打破数字壁垒、信息孤岛，在串联起城市、产业和个人的同时，也在加速推进传统产业的数字化转型升级。

数字化产业推动城市、园区数字化建设的同时，作为产业发展核心载体的产业园区也在带动产业的数字化发展，形成联动的双向赋能。未来园区不仅仅需要具备数字化园区运营能力，也将具备推动产业数字化转型智能服务能力。总体来看，企业服务应该是未来园区数字化的核心，未来的企业服务，不仅仅只是将线下的服务搬到线上，而是应该为企业构建一个元宇宙的新世界。既然是企业的元宇宙，就应该涉及到在这个元宇宙上的一切，包括规则、交易、文化、场景等等。

园区数字化不是简单的设备智慧化，而是通过数字化，从园区运营、招商、服务等方面综合解决企业问题。通过数字化的短期投入，给园区运营、招商带来长期帮助，才是园区数字化转型的最大意义。

数字经济时代，产业园区无论是作为城市数字化建设的核心组成部分，还是推动数字经济发展的核心载体，都将在数字化发展中起到至关重要的作用。细节将是园区数字化转型的关键，基于全生命周期运营的园区价值最大化，以数字经济为核心，未来最重要的企业服务主要包括金融、科技、文化、政策、交易五部分。

新的金融，应该基于园区运营服务积累的对企业的认识，为企业真正寻找到合适的资本机构，与企业共同设计合理的资本化路径，并从企业的资本路径中获取更大的收益。而这种认识，包括两方面：一是对企业认知的数据化积累，服务于投资企业的需要；二是对企业的感性认识，通过对企业文化、企业人才的认识，帮助企业找到合理的投资路径。而这种深度数据加综合认知是园区运营方将区别于一般的产业投融资机构的核心竞争力。

新的交易，就是未来帮助企业在传统线下渠道的基础上，通过数字化搭建一张新的产业互联网平台，为企业提供新的交易场景和机会。这种机会也包括内外两部分。内部是为园区企业之间搭建交易的桥梁，而这并不仅仅是在网上建立一个云上商城，而是需要园区运营方基于对园区各企业业务的深度认知，为其找到合适的交易对象，并结合园区运营方提供的信息、履约、结算、供应链金融乃至物流等服务，为交易双方增强互信，增加交易可能，而园区运营方也能获得更多的增值收益。而外部，是统一园区内企业的共性需求，实现降低企业成本的目的。

新的文化，对于园区运营方来说，更多以文化为内核，为企业提供更多的社交场景，例如培训、文旅、茶酒等等，并且通过数字化、私域流量和社群营销的方式，将其连接起来。又如：园宇宙产业联盟这样的服务型平台组织，长期致力于在以生态链接为驱动，以生态组团发展为核心，积极推动传统服务模式的变革，致力打造产业生态协同运营服务体系，有效促进行业间、区域间服务要素与其他要素的整合利用，有利于重塑产业链、供应链、价值链，优化资源配置，引领产业集群协同发展。

新的科技，应该包括内外两方面：在外部，结合园区运营方的科技资源，结合企业需求找到合理的科技合作方；在内部，结合产业集群特色，为园区提供共性的科技基础设施，如大数据中心、云计算中心、超算中心、检验检测中心、中试厂房、软件测试中心、生物实验室等。

新的政策，对于园区运营方来说，政策是园区的核心竞争力。在数字化的赋能下，未来园区的政策服务，不仅仅只是实现政策代办，而是可以有更多的增值服务机会。例如，通过政策引擎，为园区企业量体裁衣地选择更加匹配的国家级、省级、市级、园区级政策；还可以通过全国同类政策的对比，找到园区政策的优化空间。

就目前产业运营的现状来看，传统产业园区信息化基础薄弱，园区内各主体对高效率、 高质量的园区服务需求日益迫切。这里值得一提的是赢城智慧招商运营平台，通过数字化搭建全新的产业互联网平台，服务于产业园区招商和运营两大核心流程，构建智慧招商与运营产品。满足了未来企业服务中金融、科技、文化、政策、交易最重要的五大部分内容。

产业园区运营，核心目的是建立起产业和园区两者的全生命周期联系，让产业和园区形成一种强烈的黏性，乃至于成为一个有机的整体。从产业角度来说，借助园区的平台优势能够最广泛最优化的整合产业发展所需服务资源，能够最合理最高效的结合区域禀赋和自身能力去做业务发展，能够最直接最大化的拓展利润空间。

从园区角度来说，园区是产业集聚、集约发展的重要空间载体，运营就是为产业的转移、落地、孵化、成长、成熟、退出提供全生命周期的价值服务体系（包括产业规划、产业引导、产业孵化、产业承载、产业投资、产业运营、产业创新、产业金融、产业人才、产业服务等环节），通过资源共享带动关联产业，推动产业集群的形成，促进区域经济高水平高质量发展。

如果所有投入品的数量都以相同的百分数增加，并导致产量增加的百分数大于该百分数，就是规模收益递增的。