房地产业的发展影响因素分析以及与其他产业的关系

　　房地产业是进地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业。在研究产业发展影响的因素之前，需要明确的理解产业发展的含义，它是包括产业的三个过程如萌芽、成长、升华。不仅指单个产业，也指产业总体，可以说代表全国经济的蜕变过程。产品数量、小范围类型等方面的变化只是发展的一部分，结构的完善、进阶、所处位置的变化才是发展更为重要的一部分，所以提的最多就是产业的结构持续优化，这个就是重要的发展方向。

　　房地产业隶属第三产业，在地方经济的发展中有极为重要的作用。房地产业发展的影响因素分析如下：第一，生产要素影响房地产业发展。土地资源、基础配套设施、生态环境等方面均制约着产业发展水平，其中尤其是土地资源，对产业发展影响相对更大。房地产的价格会随着土地资源供应量和价格的变化而波动。区域的土地大多是具有很强的稀缺性，而且位置是固定的，所以土地的供给决定了后期房地产的特殊性。

　　Zhang汇总梳理了中国房地产市场相关数据，Pollakowski和Wachter汇总梳理了美国蒙哥马利房地产市场相关数据，Cheshire汇总梳理了英国房地产市场相关数据，均研究表明土地市场供给情况对房地产开发模式、房地产价格有具有显著影响。现阶段的国家财政，尤其是地方政府，实际上是很依赖于土地出让的资金，虽然说一部分需要上缴上级部门，但是很大一部分仍然是留在本地，从地方政府实际考虑，其实希望土地价格在规定条件下尽量达到高值，所以土地在定价是会尽可能高一点。房地产开发成本受土地价格的影响非常，生产要素上涨，房地产的价格必定会上涨，反过来房地产价格上涨，未来土地拍卖时楼面地价也会上涨。

　　政府获得土地款后会用于基础建设，或者说偿还其他地方债务，某种程度会导致其过于依赖，或存在导致经济风险的可能，经济社会的协调发展或将受到影响。城市发展潜力的提升与基础设施建设有较明显的关系，国内外研究表明，基础设施建设相对完善，那片区的土地价值相应也会增高，房价随之收到一定的促进，房地产业的发展也得到利好，然后房地产业的发展带动人流量的增加，基础设施的需求由此增加，为了满足需求未来的布局或将科学调整，这样两者相互协同促进、越来越好。

　　第二，市场需求情况影响房地产业发展。所有人民都是具有居住需求的，因为有需求所以必须有企业提供供应，房地产企业提供的房屋产品，多个房地产企业提供产品则形成了产业。居民的购房需求随着时间、环境的变化是在不停变化的，这就要求房地产的供给不能一成不变，房地产业在发展中才能有效的满足居民差异化、多元化的需求，供需求在这种变化趋势中互相影响不断寻找平衡点。

　　人民有购房的意愿，同时具有购买能力，那么形成了有效的需求。伴随人均可支配收入的增加，人民对房屋有更高的要求，阶段性未能被满足就成为了房地产业发展的机会，房地产开发企业就会想方设法的研发更好的更适合的产品提供给购房者，助推潜在的购房需求再次转化为实际的需求，整体产业的发展形成了良性循环。人口的持续增加也会带来需求的增加，现阶段的三胎政策也对房地产业有促进作用。需求决定市场，现阶段不同区域市场房源供求关系差别较大。随着人民对美好生活的持续向往，对居住条件的要求也越来越高，房屋需要满足的位置、教育配套、交通配套、后期管理方面的新要求。

　　第三，房产附加价值影响房地产业发展。不同区域的房屋价值差别非常大，即便是同样户型、同样造型、小区内部位置相同的房屋在不同的地方差价每平米可达好几万元，这主要是房产叠加了更多的附加价值，比如说房屋所在的教育学区、地铁圈层、区域位置、城市排名等等，都导致了明显的社会差距。

　　房地产的产品基本上都是房屋，房屋有个重要的特性，是其他的产品不具备的，那就是无法移动和位置特性。这使房地产无法像其他商品那样可以从价格低的市场流向价格高的市场。事实上，很多消费者在购买房地产产品时所考虑的首要因素就是其所处区位，这也是房地产产品最大的差异性所在。

　　第四，政策对房地产业发展有至关重要的影响。房地产业的发展走向受当地的政策影响非常大，所以政府在制定政策时非常谨慎，很多研究都指出，在解决房地产业发展问题时候，一定要遵循房地产业的发展轨迹，一定要遵循发展的客观规律。真正的发现问题的根源，实现有针对性的处理，才能真正的解决问题，而不应该是哪里有问题就肤浅的处理哪里，这样会引发其他的问题，影响整体区域经济。

　　如M.Weather认为，房地产市场具有独特的属性，它与当地整体社会经济发展紧密相连，在市场出现盲目跟风、价格波动大等失灵问题时，政府应积极制定干预计划，切实稳定房地产市场的发展。JohnM.Quigley以1998年亚洲金融危机为突破口，研究房地产市场运行过程中的存在的缺陷，通过政府的调控有效的促进房地产行业的稳步发展。对于高质量发展背景下房地产业发展，必须要加强顶层设计，应该让市场来发挥重要决定性的作用，不能粗暴简单、不科学的直接干预市场，应该促使房地产业自身修复能力加强，各方协调处理建立健康长效的发展机制。

　　波特钻石模型可以对几大社会环境要素进行整合，不仅宏观上可以分析一个国家在国际上的竞争优势，微观上也能对某个区域内某种产业的竞争力进行评判，国内外有部分学者已经进行过相关研究。王玉在进行京津地区房地产业竞争力要素研究时引入波特钻石模型进行修改并拟合，建立了区域房地产业竞争力要素分析的指标体系、评价方法和评价程序。

　　陈雪松认为可以通过波特钻石模型对某个区域中的房地产业的形成发展要素进行分析，并提出房地产业的决定性要素是因各地经济发展水平差异导致的需求条件、区位和政府政策不同，具有区域性和个性。陈林杰利用波特钻石理论研究金融危机对我国房地产业的影响机理，分析金融危机背景下我国房地产业现状，并探求政府、产业和企业自身三个层面的战略构建以及应对措施。时良以波特钻石模型为基础模型，对北京市住宅产业发展现状进行研究，结果表明政府的定向扶持政策是影响该区域住宅产业竞争力的重要力量，并且政府和机遇两大因素共同推进北京市住宅产业化发展进程。

　　房地产的发展不仅是只对自身有好处，更重要的是可以带动促进很大一批上下游产业及相关产业的协同发展，潜在的市场比较广阔，基本上与很多发达国家相同，我国现阶段的房地产事实上是具有成为支柱产业的基本条件。

　　房地产业的协同促进效应强，能关联其他很多产业，并且促进带动的效应能够在当地充分显现。房地产的上游产业有如钢铁、水泥、砂浆、机械等，房地产的下游产业有中介机构、装饰公司、家具家电等，在产业的运营、消费等环节直接、间接能与很多产业发生联系，产业链条可以说是很长，极易集聚成促进经济增长的产业群。另外尤其提一下房地产业上游的建筑业，很多世界经济发展研究都指向了建筑业的重要性，大多数国家曾经将其作为重点行业发展。建筑业属于第二产业，而在当时的经济发展环境下，第二产业对整体的城市发展水平提升有重要作用。

　　房地产业发展的基础是建筑业，最开始的修建是必不可少的，所以房地产也得发展会对建筑业有强势的带动作用。现目前房地产业仍然具有一定的发展潜力，得益于产业结构的稳步优化，第三产业迅速发展。

　　房地产业所需要的主要材料如钢材、砂浆、砖均属于不太方便远程运输的材料，所以更多选择在本地寻找资源，能促进本地的其他产业提升。区域房地产业的发展，促进大量的中介机构、装饰公司入驻，尤其是中介机构为本地的不同层次的人群提供了更多的就业机会。全国经济发展离不开房地产业的发展，其为重要因素，所以若是房地产发展良好，以科学合理的速度稳定增长，才能让相关产业的也随之发展起来，由此可见其先导性和基础性作用。