「观点」扑朔迷离的市场环境下关于房产购置的核心规律（上篇）

　　先不说2020年黑天鹅的新冠疫情，其实中国的房产市场，因为地域的差别，信息的不对称等等原因，一直以来都是一个充满迷雾的交易环境。

　　过去的十几年，是中国房地产飞速蓬勃发展的“黄金阶段”，很多人习惯了楼市赚快钱的方式，也尝到了房产增值带来“躺赚”的快乐，所以不管是什么群体，只要手上有房，或者计划买房，对于房产和楼市的期待是一样的：总是希望下一波行情快点来，实现轻松资产升值，一夜身价暴涨，快速暴富。

　　今天这篇文章，就透过中国楼市的迷雾行情变化，从商品经济本质上，说说关于房产和楼市中，永远不会发生变化的那些核心规律。

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　　假如本文有什么不足的地方，希望大家提出宝贵意见和建议，本人会及时加以改正。一个小小的点赞动作就是最大的动力。

　　这是很有意思也很有意义的一种群众心态变化，从原本对高房价的抱怨和咒骂，转变成为旁观看热闹的心态，这背后，其实是购置能力的差距划分了认知层面。

　　同样的还有厦门房价，汇聚了福建沿海地区所有富裕群体的一个城市，核心岛内区域的天价豪宅，不怕价格高，只怕买不到。

　　既然没有念想，抱怨也就没有意义了，还不如安心做个吃瓜群众，怀着幸灾乐祸的心态看看热闹来的实际。

　　就像深圳房价，当深圳真正成为和中国香港地位一样的国际性金融贸易中心，这个房价就不再是中国人的房价了，就是世界的房价了，和美国纽约，日本东京一个意思。

　　财力说白了就是赚钱的能力。在gdp数据挤水分的当下，用财政收入来衡量城市的硬实力，显得更为真实，只因这项数据不敢轻易造假，多了就要多上缴、多缴税，少了财政赤字率就会飙升，是衡量一个城市家底有多厚的重要指标。

　　第一产业主要指生产食材以及一些生物材料的产业，包括种植业、林业、畜牧业、水产养殖业等直接以自然物为生产对象的产业（泛指农业）。

　　第二产业主要指加工制造产业（或指手工制作业），利用自然界和第一产业提供的基本材料进行加工处理。

　　第三产业是指第一、第二产业以外的其他行业（现代服务业或商业），范围比较广泛，主要包括交通运输业、通讯产业、商业、餐饮业、金融业、教育、公共服务等非物质生产部门。

　　因为城市和地区的历史渊源和发展背景不同，造成的每个中国城市的三产结构都是独一无二，具有地方经济发展特色的，比例不同，占比不同，盈利能力当然也不同。

　　回到房产开发上面来看，土地财政收入（也就是地方政府通过土地的出让划拨获得收益）占比越高的城市，硬实力越差。

　　这个很好理解，政府赚钱的渠道对于卖地这个途径的依赖程度越高，说明地方一二三基本产生的税收和效益就不行，税收起不来，说明除了卖地，政府基本赚不到钱。

　　还是以深圳为例，出人意料的是，竟然全国房价雄踞第一位的深圳，对于土地财政的依赖性，才19%？

　　初步核算，2019年全市地区生产总值26927.09亿元（以广东省统计局按第四次经济普查数据修订的2018年地区生产总值为基数），按可比价计算，比上年（下同）增长6.7%。

　　分产业看，第一产业增加值25.20亿元，增长5.2%；第二产业增加值10495.84亿元，增长4.9%；第三产业增加值16406.06亿元，增长8.1%。

　　明明白白的结论就出来了：深圳二产+三产的总收益，占到了80.9%！五分之四的收入，都是税收！

　　反观对土地财政依赖度高的城市，除了卖地，政府基本上是没有渠道赚钱的，地方上的二三产税收都难收，别说盈利发展了。

　　虽然说对城市指名道姓很容易招惹键盘侠和无脑喷子，但是也请大家参考一下排在榜首的几个代表城市：

　　温州，炒房团之乡，被炒房经济摧毁的一座城市，原本发达的工业和商贸从2013年以后一蹶不振，连温州本地人都不愿意呆的一座城市，除了炒房留下的金融窟窿和高杠杆后遗症，温州经济高度脆弱。

　　昆明：消费高，房价高，收入低，买房难，特别是年轻后浪想在昆明通过工作追赶房价基本都是一部部血泪史。

　　同样的，还有武汉、西安这样城市，基本没有上一辈的支持和资本沉淀，新一代年轻人后浪，不管是不是本地的，收入和房价的差距造成的人才挤压现象，到今天都还是常态。

　　这也是为什么北广上深能够源源不断的吃到高等教育的红利核心原因：都是大学毕业，反正都买不起房，为什么不往有更多机会，更高收入的一线城市去闯荡一番？

　　而武汉、西安、昆明、福州这样的城市，辛辛苦苦每年培养的大学生，对这些城市一点贡献和努力都不愿意付出，就跑到一线城市去了。（收入不高，房价高，不趁着年轻出去闯闯真心对不起自己。）

　　所以我们可以得出结论：房价“虚高”的城市，其实就是除了卖地没有别的盈利渠道的城市。也是逼着年轻人去更好的一线城市的原因。

　　而有更多机会，更高收入，甚至更为平等的竞争环境的大城市，总有佼佼者能为留下来，心甘情愿为房价买单。

　　就说北京吧，2020年4月，北京房价均价为：58342元/m，对比2000年的3325元/m的涨幅，大概是1655%，也就是涨了16倍！

　　这不用说什么眼光，认知啊这些虚头巴脑的东西，2000年的时候，北广上深在中国城市群中的地位，和今天来比，基本没有发生什么本质的变化。首都永远是首都。

　　说小一点，就像一个城市中，也有这样的情况：市中心按千为单位涨，郊区按百为单位涨，省会房价翻倍，地县城市原地踏步。

　　当然，购房置业也有一个经济门槛，但是花大钱赚大钱（好城市，好地段），花小钱赚小钱（贪便宜，省投入），是不是板上钉钉？

　　这就是本文关于购置房产的二个规律：值钱的地方，永远值钱。而且会越来越值钱，直到产生无法追赶的差距。

　　别的不说，就拿个10年周期为例来看，持有房产10年以上的人，不管在哪里，有没有出现因为房价下跌而导致亏损的情况？

　　中国房产的资产价值，就是宏观经济的晴雨表，在稳健的货币政策和经济持续向好的趋势下，长期持有想要亏钱都难。

　　购置房产，不论在哪个城市和地区，你所购买的房产业主群体的结构和水平，是决定这个房产未来价值的重要因素。

　　同样的城市，如果一个房产项目的业主，都是出于自住目的的购置，那对于这个房产的维护和形象来说，会非常用心，常住人员高度稳定，这样的小区想不增值都难。

　　而同样一个小区，都是炒房投资群体买来屯奇居货，租赁收益的项目，这样的项目就算大环境房价看涨，也很难得到需求群体的认可。最后说不定还要割肉出货。

　　同样的例子，比如富人区，比如公务员小区，和脏乱差的安置小区，谁更有价值（不论是自住还是投资），毋庸多言。

　　房产的核心价值是什么？这个还真的不好一概而论，但是一个房产，能够为拥有者带来什么好处，这个比较容易看得到，而房产的价值，就由这个“好处”决定。

　　其中1、2两项是核心优势：教育价值不用多说，只要有名校学区，想不赚钱都难，北广上深的户口如果有房子就可以，房价怕还要涨。

　　其实房产购置，只要明白房产价值优势核心在哪里，能不能保值增值，完全不需要听外界意见了，环境和趋势会保障的。

　　房产购置第五个规律：具备核心价值的房产，想亏都难。往往在房产购置上吃亏的，基本上没弄明白房产的核心价值和竞争优势，透支了未来几年的盈利空间导致的。

　　但是一个好的物业公司，尽职尽责，规范管理，能给一个小区，一个项目带来的资产保值效应，至少占到房价的10%。

　　因为物业的观念在中国还是比较新的外来观念，像美国，日本这样房产高度发达的国家和地区，物业的意义和价值就更为明显了，当然，每个月的物业成本也是不可忽视的房产维护成本。

　　当然，关于房产和楼市的一些核心规律还有很多，篇幅所限，我就把这个系列的内容分成上下篇的形式进行撰写和发布。

　　房产购置是大部分个人和家庭重要的资产配置行为，希望我的文章能够给各位读者朋友和粉丝们提供一些启发和帮助。