2022中国产业地产市场回顾与趋势展望

　　产业地产作为我国区域经济和产业结构优化的载体，国家和地方政府出台了一系列现代能源体系规划、高新技术产业支撑引领的相关政策，突出“强化创新功能、支撑高水平科技自立自强”的发展主线，构建工业绿色低碳转型与工业赋能绿色发展相互促进、深度融合的现代化产业格局。2022年产业用地相关政策持续更新不断深化，各地区比较优势充分发挥，从而支撑构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。2022年，工业用地推出、成交均小幅回暖，三四线年，工业用地成交楼面均价基本保持去年同期水平、溢价率有所回落。2022年，产业发展的重点是注重质的突破，企业聚焦于集聚园区发展要素，构建完善的产业生态，服务区域高质量发展。为抢占产业发展红利以及提升项目发展质量，产业地产运营商与多元主体合作，不断合作深度，进而提升项目发展水平。

　　产业地产作为我国区域经济和产业结构优化的载体，2022年国家和地方政府出台了一系列现代能源体系规划、高新技术产业支撑引领的相关政策，一方面突出“强化创新功能、支撑高水平科技自立自强”的发展主线，另一方面构建工业绿色低碳转型与工业赋能绿色发展相互促进、深度融合的现代化产业格局。

　　加快推动制造业数字化转型，完善大数据产业发展。随着互联网、信息技术的高速发展，中国经济也逐渐步入数字经济时代。党的二十大报告提出“加快发展数字经济”。12月，《中央国务院关于构建数据基础制度更好发挥数据要素作用的意见》（即“数据二十条”）发布，可以视作中央在实践层面为数字经济的发展指明方向。从各省出台的“十四五”规划来看，大数据产业、制造业数字化转型等成为产业发展的主要方向。

　　2022年1月，工业和信息化部印发《关于促进制造业有序转移的指导意见》，明确到2025年，产业转移政策环境更加完善，中西部、东北地区承接产业转移能力显著提升，各地区比较优势充分发挥，立足国内大循环吸引全球资源要素优势显著提升，制造业布局进一步优化、区域协同显著增强。围绕推进产业国内梯度转移，《意见》明确引导劳动密集型产业重点向中西部劳动力丰富、区位交通便利地区转移。促进技术密集型产业向中西部和东北地区中心城市、省域副中心城市等创新要素丰富、产业基础雄厚地区转移。区域：鼓励特殊类型地区承接发展特色产业，推动中心城市和城市群高质量承接产业转移。

　　山东半岛城市群：创新自强实现新跨越，协调融合塑成新格局。1月，山东印发《山东半岛城市群发展规划（2021－2035年）》，到2025年山东半岛城市群建设取得新进展、展现新气象，创新自强实现新跨越，研发经费投入年均增长达到9.3%左右，形成一批具有全球影响力的产业集群、领航型企业和知名品牌。

　　长江中游城市群：强化都市圈带动作用，优化城市群空间格局。3月，国家发展改革委公布《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》。方案指出长江中游城市群发展要推动高质量发展，坚持协同联动、共建共享，彰显江西、湖北、湖南三省优势和特色，以培育发展现代化都市圈为引领，优化多中心网络化城市群结构，提升综合承载能力，在全国统一大市场中发挥空间枢纽作用，打造长江经济带发展和中部地区崛起的重要支撑、全国高质量发展的重要增长极、具有国际影响力的重要城市群。

　　长江三角洲城市群：推动区域公共资源交易一体化发展建成具有全球影响力的科技创新高地。3月，发改委发布《关于推动长江三角洲区域公共资源交易一体化发展的意见》，推动长三角三省一市公共资源交易一体化，是长三角区域一体化发展战略的重要组成部分，有利于进一步深入实施区域协调发展战略，充分发挥各地比较优势，促进各类要素合理流动和高效聚集；有利于提升区域公共资源交易平台整合共享水平，为全国范围改革积累有益经验；有利于进一步破除市场隐性门槛和行政壁垒，加快构建全国统一大市场。

　　平原城市群：发挥对西北地区高质量发展引领作用和向西开放的战略支撑作用。7月，发改委发布《关中平原城市群建设“十四五”实施方案》，要求以西安都市圈建设为关键牵引，以改革创新和扩大开放为根本动力，以生态建设和文化传承为突出特色，以健全一体化发展体制机制为重要保障，提升人口和经济集聚能力，增强城市群综合实力和整体竞争力，更好发挥对西北地区高质量发展的重要引领作用和我国向西开放的战略支撑作用。

　　北部湾城市群：构建“一带一路”有机衔接的门户枢纽和内陆开放型经济高地。4月，国务院印发《北部湾城市群建设“十四五”实施方案》，以西部陆海新通道为依托，深度对接长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略，协同推进海南自由贸易港建设，融入共建“一带一路”，积极拓展全方位开放合作，大力发展向海经济，加快建设蓝色海湾城市群，在推动城市群高质量发展上闯出新路子，在服务和融入新发展格局上展现新作为，在推动绿色发展上迈出新步伐，在维护边疆海疆安宁上彰显新担当。

　　继“十四五”发展规划出台之后，中央及地方各层面不断加快对现代能源体系、国家高新技术产业开发区发展的规划部署和落地。3月22日，发改委印发《“十四五”现代能源体系规划》的通知，该规划主要阐明我国能源发展方针、主要目标和任务举措，是“十四五”时期加快构建现代能源体系、推动能源高质量发展的总体蓝图和行动纲领。从各省出台的“十四五”规划来看，工业绿色低碳转型，构建绿色低碳特色园区成为产业发展的主要方向。

　　近年来，物流行业发展得到中央及的各级政府的大力支持，国务院及交通运输部等各政府部门均发布物流业相关政策文件，从规范现代化高质量国家公路网、创新服务模式，健全运输监管体系等方面，加快推动物流高质量发展。1月，国务院发布《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》，到2025年，综合交通运输基本实现一体化融合发展，智能化、绿色化取得实质性突破，综合能力、服务品质、运行效率和整体效益显著提升，交通运输发展向世界一流水平迈进。《规划》以加快建设交通强国为目标，统筹发展和安全，完善结构优化、一体衔接的设施网络，扩大多样化高品质的服务供给，培育创新驱动、融合高效的发展动能，强化绿色安全、开放合作的发展模式，构建现代综合交通运输体系，为全面建设社会主义现代化国家提供战略支撑。国家通过出台一系列政策，鼓励建成“通道+枢纽+网络”的现代物流运行体系，加快重点领域物流发展、推动物流创新升级、完善物流服务体系、强化规划实施保障。未来，随着政策规划落实见效，物流产业在加快构建大循环、双循环新格局，推进物流高质量发展与产业创新融合的作用将不断加强，更好服务于国家战略与区域经济发展。

　　2022年，工业用地推地力度上涨，推出、成交均上升。2022年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8%；共成交工业用地10.43亿平方米，同比上升16.8%，推出和成交较去年均有小幅上涨。从土地占比来看，2013-2022年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势，自2016年到达阶段高点后，出现小幅下降，2018年再次回升至近7年高位，2019年小幅下降后，2020以来持续回升，2022年工业用地成交占比提升至55%。

　　2022年，工业用地楼面均价基本保持去年同期水平、溢价率小幅下降。其中楼面均价为286元/㎡，同比下降0.01%，基本保持去年同期水平；溢价率为1.83%，较2021年小幅下降0.18个百分点；土地出让金为3028亿元，同比增长15.9%。

　　产业地产运营商与龙头企业合作：量身定制产业发展空间，持续增强产业发展能力。产业地产运营商与产业龙头企业合作，一方面可以发挥龙头企业招商拉动作用，实现产业链上下游企业聚集发展；另一方面可以打造符合特定行业和企业发展特色的园区环境和服务体系，提升产业地产运营质量。

　　产业地产运营商与研究所合作：优势互补，深挖产业发展潜力。产业地产运营商通过与研究所合作，一方面提升自身的研究团队业务水平，持续追踪产业发展趋势，打造专业级产业研究能力，另一方面通过高品质空间的打造引入优质科创企业，实现实体产业与科研院所技术资源的产学研对接。

　　产业地产运营商与政府平台合作：深挖产业发展潜力，开创行业发展新格局。对于专业的产业地产运营商来说，在园区策划、开发、建设、运营方面的经验及全国的产业资源具有竞争优势，通过与政府平台创新合作模式实现产业生态、运营服务、区域布局等环节互补式发展，弥补合作双方各自短板，形成“1+12”的发展合力。产业地产运营商与政府合作，打造更加健全完善的创新生态体系和产业服务体系，形成产业生态与区域发展生态共生，城市功能与产业功能共融的新态势，实现区域产业的高质量发展。

　　标杆企业不断加大项目布局，以抢占行业发展先机。随着我国经济增速换挡，下行压力有所加大，多项经济指标承受一定压力，产业地产企业围绕产业转型升级聚焦运营，以提供专业化、市场化的服务平台为基础进行延展，部分标杆房企不断加大项目布局，以抢占行业发展先机。

　　产业园区已成为基础设施REITs试点的重要组成部分。一方面，产业园区资产主要包含以工业用地或科研用地为载体的研发楼、标准厂房、孵化器等承载着较高的科技创新价值和经济价值，通常具有产权清晰、收益稳定、具备增值潜力等优势，与我国试点基础设施REITs产品的特征十分契合。另一方面，产业园区底层资产具有规模体量大、定价逻辑清晰的特点，具备REITs产品持续做大做强的市场条件。2022年以来，先后有4只的产业园类公募REITs上市，分别为临港创新产业园REIT、上海东久REIT、合肥高新REIT、和达高科REIT。产业园REITs将扩容至8只，募集资金超百亿元。

　　2022年新冠疫情对产业地产，特别是产业园区的物业供应、投资回报、产业监管与运营等方面造成度的产业地产开发退潮。尤其在供给层面，一是重点核心城市产业用地的供应方面越来越稀缺，二是对产业地产投资运营企业来说，项目对政府规划、城市更新，包括对产值税收多元化的要求也有所增加。在此基础上，以全周期轻资产运营为代表的商业运营模式逐步成为市场的新贵，这类模式的特点是通过构建各种的产业生态及延伸的服务打造共同协力的工作机制从而实现产业地产运营商、产业方和政府三者的共赢。

　　从目前国家和地方政府出台的政策来看，主要目的在于深化工业用地姓“工”本质，进一步强化工业地、产业园区的服务属性，旨在提高土地利用效率，提升产业发展质量。未来，将会有更多的城市出台相关政策，以提质增效为核心，规范产业用地，确保地用在符合当地发展的产业上，加强规范化管理提高配置效率。这就要求产业地产运营商需不断提升项目运营管理能力，提升产业招商质量，以增强企业竞争力。

　　为了支持产业发展，从中央到地方相继出台政策，着力保障产业发展空间。国家层面，商务部等10部门发文着力解决国家级经开区、制造业发展所需资金、土地、人才等资源要素瓶颈制约。自然资源部印发《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》。地方层面，各地方明显加大对制造业的重视程度，多个城市计划纷纷把“工业立市”、“产业强市”、“制造强市”等定为城市发展规划的一部分。与制造产业迅速发展相对应的是加快数字化转型，传统制造业与数字技术加速融合从而支撑高质量发展。通过聚力培育产业链群引领产业发展，大力实施“四化平台”赋能产业、服务企业专项行动，以数字化转型、网络化协同、智能化改造、绿色化提升为路径，发挥平台作用，推动新一轮工业企业技术改造。未来随着由高速增长阶段转向高质量发展阶段，创新作为第一动力，企业应聚焦于自主创新能力的持续提升，结合区域政策支持，持续进行业务结构和产品结构的优化，从而实现高质量增长。

　　2022年，产业发展的重点是注重质的突破，企业聚焦于集聚园区发展要素，构建完善的产业生态，服务区域高质量发展。合作成为企业深化布局产业地产的主流，但在合作内涵上有进一步的深化，房企更加注重联合专业领域的龙头企业。在已有产业方面，企业通过与行业龙头企业合作的方式，来持续增强其产业运营能力。对于尚未布局或薄弱的的产业板块，企业借助行业龙头企业优势，来完善其产业布局。同时，2022年11月国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，意见提出要有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，从而提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平。未来，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、政府和社会资本合作（PPP），探索促进盘活存量和改扩建有机结合，以及挖掘闲置低效资产价值将是政府和企业在2023年的主要聚焦方向。一方面，随着公募REITs的扩容，围绕区域战略产业打造优质产业载体，通过盘活存量资产为区域产业带来新发展动能将会有更多企业参与其中。另一方面，预计更多企业将逐步转型轻资产运营服务商，为政府提供招商引资、综合运营与营销推广等服务，为企业提供选址、代建、物业、投融资咨询等服务。

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