解读房产业和地板行业的关系

　　引言 新劳动合同法强制推行、货币政策“适度”从紧、人民币汇率持续走高、CPI指数再度突破、通货膨胀与通货紧缩同期并存……，一时间，中国仿佛成了全球最为恶劣的投资环境。民营企业的生存发展再次受到来自宏观经济调控的挑战。 07年底王石首度抛出房市“拐点论”，紧随其后万科在全国部分大中城市实施的“降价打折”销售策略，引发了中国房产业的大震荡。与此同时，住房和城乡建设部的“模糊态度”，“不拐”阵营开发商的价格坚...

　　新劳动合同法强制推行、货币政策“适度”从紧、人民币汇率持续走高、CPI指数再度突破、通货膨胀与通货紧缩同期并存……，一时间，中国仿佛成了全球最为恶劣的投资环境。民营企业的生存发展再次受到来自宏观经济调控的挑战。

　　07年底王石首度抛出房市“拐点论”，紧随其后万科在全国部分大中城市实施的“降价打折”销售策略，引发了中国房产业的大震荡。与此同时，住房和城乡建设部的“模糊态度”，“不拐”阵营开发商的价格坚挺，众多购房者的持币观望，楼盘售楼处失去昔日排队等号的繁荣场面，更有部分城市爆出楼盘交易量跌至05年以来的同期谷底。

　　在08年的期间，＊＊＊总理答记者问时说到“今年恐怕是中国经济最困难的一年。难在什么地方？难在国际、国内不可测的因素多，因而决策困难。”

　　“乍暖还寒时候，最难将息！”李清照在《声声慢》中的此段诗词，用来描述当今大多数关心中国经济走势的人的心情，不知是否恰当？大家心中自然会有答案。当然，也包括地板行业的企业经营者。

　　08年，宏观经济调控下的地板行业究竟是否会受到房产业的直接影响？地板企业该何去何从？瑞辅盛特营销管理咨询公司首席咨询顾问将结合多年建材行业的咨询经验，从另外一个视角解读宏观经济调控下的地板行业。

　　几乎所有家居建材业的人都在说，“建材行业属于房产业的下游产业，他们之间必然存在着休戚相关的联系”。那么建材行业和房产业之间到底是什么关系呢？相关程度是多少呢？

　　图1反映的是近5年的地板销量和住宅建筑竣工面积折线图（数据来源：国家统计局）。理论上说，两者之间相关性可计算求得，经计算分析我们发现两者的确具有很高的正相关性，二者的相关系数高达0.9341。如果算上非住宅建筑竣工面积，相关系数会略有降低，但波动不大。

　　从图1中我们也可以发现05年、06年的地板销量和住宅竣工面积出现了不同的走势。那么既然地板行业和房产行业具有如此之高的相关系数，为什么会出现不同的走势呢？这正是我们要表明的第一个观点：地板行业与房产行业高相关性主要表现在实际购买需求，当投机需求过大或实际购买需求减少时，两者之间的相关性会自然调节。很简单的道理，老百姓可以进行购房投资，但绝对不会购买地板储备升值。05年上半年也曾出现“房市低迷”现象，购房者纷纷观望，结果“降价”美梦踏空，房价上涨一发不可收，不仅增加了房市的投资行为，也因价格上涨过高抑制了一部分有实际购买需求无支付能力。同时，地板行业也因原料稀缺价格上涨、地板消费税出台、国外对华地板反倾销等宏观因素影响，行业内部出现调整期，导致行业整体销量（主要表现为实木地板）的下滑。

　　尽管08年出现的楼市“低迷”和05年在政策背景环境的诸多要素上有所差异，但购房者的持币观望，短期内抑制了实际购买需求的表现，直接影响到到地板行业。这同时也验证了我所说的第一个观点——实际购买需求的相关性。但是，更为现实的问题是如果购房者一直持币观望，换句话说，是否会出现房价走势一直不明朗或者房价大跌导致购房者进一步持币观望的现象呢？对于房价的问题，我们在这里无须过多分析，这个问题涉及的因素太多。但是我赞同“房价已经绑架了中国经济”的观点，却不认同“房价能够绑架建材行业”。原因有两点：

　　第一，国家出台的系列政策调控，目的是拉动房价总体趋于合理化，逐步满足实际居住购买的需求，并没有丝毫表明让房市崩盘的潜台词，的＊＊工作报告表明“坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。”另外一方面，房价的急剧下滑只会导致更加的通货膨胀，利益集团、中央＊＊都清楚这一点，中国经济的软着陆似乎更为重要。

　　第二，对于民生问题中住房保障体系的工作指导原则也表明，“＊＊和市场的双向调节作用将更加凸显、明确，＊＊在做好系列规划工作之外要重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。”中低价位、中小套型普通商品房以及限价房的推出，势必拉动实际住房购买需求的激发。这对于建材行业、地板行业而言，难道不是利好吗？

　　因此，我的第二个观点：房价走势短期可能会影响地板行业的发展，但从长期来看并不能构成影响地板行业发展的主要因素。目前，中国房市的低迷，可以说是对充斥着大量投机或投资行为的一种有效调控的结果，是疯狂过后的喘息；而地板行业的所谓“疲软”，只是行业内部集中化趋势的正常反映而已，就地板业整体需求而言，稳步增长的趋势十分明显，波动幅度很小，随着市场机会的不断出现，成为中国地板市场强势品牌、扩大市场份额的机会依然存在，根本不必担心会碰到行业增长的“天花板”！

　　通过以上的分析，地板企业经营者应当对房产业和地板行业的关系有了正确的认知，房市的实际购买需求与地板行业有较高的相关性，房价和地板行业的关联性只在阶段内出现，但关联程度不高。所以，不要再将地板行业“疲软”的病症完全归罪于行业上游的房产业了！如何打好08年的攻坚战，如何走出运营困境（详见瑞辅盛特咨询观点《冲破洗牌困境 超越传统竞争》），对于身处地板行业的企业经营者而言，这可能是最为紧迫的工作了！

　　借用的一句话：我们企业家的思想应该得到解放，也就是说要有独立思考、批判思维和创造能力，只有这样，我们的整个事业就会不断前进！