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　　2021年4月22日，由中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2021中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十四届中国物业服务百强企业家峰会在北京柏悦酒店举办。领悦物业服务集团有限公司总裁任登飞以《高质量扩张压箱底儿秘籍》为题发表演讲。

　　说到术，我们简单总结，今天怎么做拓展其实就是几件事。增量怎么去做？存量怎么去做？行业发展到今天，拓展已经很难做了，特别是存量市场。存量市场的拓展我认为就两个字：一个是换、一个是合。“换”，是指因为服务质量不好，被换掉了，或者因为想要更便宜的服务，无非就是你换我，我换你。第二是“合”，大家相互合作。今天发布的排名当中，超过20亿的企业已经有两、三家到10里面去了。增量也是两个字：一个是拓，一个是抢。“拓”是把物业管理划一个圈业主家里是一个圈，家里到围墙是一个圈，围墙到社会是一个圈，过去更多是业主家到围墙之间这点事，那如何往外扩呢？向内往家里走一走，向外再往社会走一走。还有就是“抢”，抢的是机会。现阶段能抢的东西其实不多了，主要集中在三、四、五线城市，过去一线城市多，现在关注二线、三线、四线城市，还有一些小的开发商还存在机会。因此增量与存量市场其实就是换、合、拓、抢。

　　领悦服务主要围绕三、四线城市，目前的战略集中在低级别城市做增量，在高能量的城市做收并购，增量和存量都有布局。

　　第二是明确全业态布局，还是细分领域深耕。刚才听了嘉宾的分享，我觉得在某一个大的市场做更有吸引力，感觉比全业态更有战斗力。比如和同行交流，目前围绕法院来做物业管理的企业还不多，目前这个市场上这样细分的物业确实很少。做细分赛道对于这个产业的理解、融入可能就是我们的机会。领悦今天的战略是全业态的布局，住宅、商写、公建、城市服务都有涉猎，但是我很欣赏未来能够深入细分市场的企业，也更加希望有这样的企业认同这样的扩展方式。

　　第三是想清楚到底扩张还是聚焦区域。领悦目前定位是区域先行，个人认为从区域出发的企业是有成功案例的，比如新力、东原，区域口碑做得非常好，再向扩张的时候非常成功。之前和新力的同事交流，他们表示现在新力出来的标60%都被拿走了。所以区域深耕从成本集约的角度和品牌视角更容易成功，扩张有难度，当然也要考虑开发商的支持力度。我们自己的定位还是从区域走得多一点。

　　拓展和并购。拓展，今年品牌和成本领先的企业多做一做，并购是上市以后不得不做的事。如果是上市的企业，肯定两条路都要走。没有上市可以选择：如果母公司给的钱多，或者创始人本身的资金量大，多走走并购更快，如果品牌好，多走走市场拓展的路线。

　　最后在路线上，是服务先行还是产业先行。我有一些不一样的观点，我更加赞同基于服务好来做拓展，以品质服务立身，再考虑市场扩张。我不太赞同所谓的凭借增值服务好、平台强去扩市场。当然，之前也有一些企业暴露了这样的问题，刚才我们也在聊某企业增值服务好，我的观点不太一样，增值服务好的概念是什么意思？就是主业没有盈利，所以只能说增值服务的事，地产前几年多元化以后，为什么回归主业了？还是因为主业盈利了。所以我们在资本的推动下，把增值服务盈利的因子放大不见得是好事，主业应该赚钱，应该拿好的服务获取更好的利润，这才是一个正常的行业。

　　当然，从发展的视角确实产业赋能是一个渠道，否则我们是投资企业，我们也投资了企业，投资后企业会考虑有什么好处？投完以后收入和利润还是靠企业自己？能否有更好的赋能？再深入考虑，过了对赌期的企业怎么合作？目前就两点比较实用，把感情维系好，避免感情破裂。第二做好自身，让企业多赚点钱，其他的被投企业确实从心理上没有过多的动力。

　　从术的角度来讲，今天还有一些企业不具备市场能力，我们也鼓励物业行业一定要建设市场能力，否则依赖于单一地产确实不是一个正常的行业，还是希望所有企业，百强也好、五十强也好，走出市场的能力。

　　提到高质量，可能大家觉得跟战略匹配、盈利能力强、产业多元等等相关，但是我要颠覆一下这个观点，其实存在了很多问题。规模提升并不等于竞争力提升，企业的品牌好，不等于每一个项目品质是均衡的，并购成功也不等于投资成功。我认为与其说高质量扩张，不如说“高质量”，高质量也是因企业而异，如果企业运营能力强，就可以运营其他企业运营不了的项目，高质量是相对的，没有的。

　　回到标题，所谓的新格局，大家理解是环境很好，资本大规模涌入，那新格局真的是新格局吗？大家不要一窝蜂被热潮冲昏了大脑，看看10的速度，前面说20已经有企业拥抱了10，在今天所谓的新格局，可能也是一个令大家恐慌的局面，整合的速度非常快。关于新格局的思考，资本的热，不代表你的资本热，很多中小企业几乎没有什么成交，也没有什么市盈率高的表现，大家看到的物业行业高，只是一部分企业的高。第二，我们看到已经有五大行宣布退出基础服务了，这其实是一个信号。别人做了300年了，有可能行业发展差不多到此，未来格局既定。而我们只走了40年，我们的热可能已经是别人淘汰的东西。第三，所谓的产业赋能也是一样，对于产业的理解和增值服务，是不是真的想得很明白了？我这个观点说出来可能有人要批判我，今天的增值服务，基本都在吞噬物业服务传统主营的利润，面子的报表好看，并不一定代表里子好。

　　所谓高质量一定是相对的高质量，企业最终还是要找到自己的核心竞争力，我还是提倡服务好，领悦也是一直核心关注服务品质。行业不要恶性竞争，这个行业还是要优质优价，不要因为一毛钱打得头破血流，让整个价格越来越低。新格局也不一定是真的新格局，这里面也可能是风险。

　　领悦是一家总部位于成都的企业，我们深耕西部，布局。最后我欢迎大家到成都来，一起吃火锅。谢谢！

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