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由华创房地产研究院编制的《华创房地产研究年度报告》主要从长春市房地产市场的现状进行分析，找出长春市房地产市场存在的问题及对策。运用专业的理论知识，结合市情、研讨长春市房地产市场的发展趋势，能更好地了解长春市的房地产市场的现状和未来发展情况，为长春市的房地产发展做出前瞻性的预测。

有效的市场调查是开发商进行项目投资决策的基础，在对长春市房地产市场宏观环境和市场需求特征进行科学调查与分析的基础上，指出长春市房地产市场发展的优势与不足，我们华创房地产研究院对长春进行调研是从2010年跟踪开始并分析预测..…

2010在长春房地论坛上，长春巿巿长致词，原住建副部长、原中房协会长、原长春巿巿长杨慎发言、杜猛做主旨演讲。

回顾2010年长春商品房均价为5100元/平方米，2010年长春商品住房均价为4988元/平方米，价格还是在合理区间内的，在全国40个城市中排名倒数第三。

我们8848城市经济研究院和华创房地产研究院主要从长春市房地产市场的现状进行分析，找出长春市房地产市场存在的问题及对策，运用数学和统计模型研究长春市房地产市场的发展趋势，能更好地了解长春市的房地产市场的发展潜力……

按照惯例，每到动真格的时刻，8848城市研究院的房地产专家就要班门弄斧、装模作样的解读一番，因为只有这样才显得像个专业人士。而把自己伪装成专业人士，一直是你8848城研院人生梦想。

所以，请多包涵。这是一个想红妄想症患者的瞎白话，纯属个人观点，不具有指导意义，也不接受反驳。

下面从一个侧面简单粗暴了解长春

近几年来，打造一主六双的长春经济圈，将建立以中心城市为核心的城市体

2019年吉枃省提出长春经济圈规划，幵形成一主、六双的规划发展思路，预计到2025年将经济圈打造成为2万亿级别的区域经济体。

一点、两线、三片、五区挖掘城市底蕴，南部新城再成焦点

充分挖掘城市底蕴，高水平规划、高质量建设、高标准管理，打造国际化、现代化、生态化的一流城市。高质量建设城市新地标，重点打造一点两线三片五区。

新兴区域丌断优化，绕城以外城市外拓步伐加快

在长春经济圈、同城一体化的推动下，2019年长春市城建及楼市均加快了外拓发展步伐，形成了以绕城内为中心，绕城外为发展的板块格局。

打造一主六双的长春经济圈，将建立以中心城市为核心的城市体

2019年吉枃省提出长春经济圈规划，幵形成一主、六双的规划发展思路，预计到2025年将经济圈打造成为2万亿级别的区域经济体。

一点、两线、三片、五区挖掘城市底蕴，南部新城再成焦点

充分挖掘城市底蕴，高水平规划、高质量建设、高标准管理，打造国际化、现代化、生态化的一流城市。高质量建设城市新地标，重点打造一点两线三片五区

新兴区域丌断优化，绕城以外城市外拓步伐加快

在长春经济圈、同城一体化的推动下，2019年长春市城建及楼市均加快了外拓发展步伐，形成了以绕城内为中心，绕城外为发展的板块格局。

长春房地产市场数据提要

A股的正式名称是人民币普通股票，它是由我国境内的公司发行，供境内机构、组织和个人（不含台、港、澳投资者），以人民币认购和交易的普通股股票。

土地市场：土地量加大，缓解供地不足局面，底价升高，溢价率大幅下降。

2019 年经营性用地公告占地面积为 1012.08 万㎡，同比上涨 70.38%，建筑面积为 1931.39 万㎡，同比上涨 67.54%。共计公告 107 幅，其中，商住用地 84 幅，建筑面积为 1682.84 万㎡，同比上涨 81.52%；商办 23 幅，建筑面积 248.54 万㎡，同比上涨 10.12% 。

2019 年经营性成交用地占地面积为 901.55 万㎡，同比上涨 93.73%，建筑面积为 1683.02 万㎡，同比上涨 87.77%，共计 93 幅。其中，商住用地建筑面积为 1513.61 万㎡，同比上升 117.84%，共计 79 幅。

2019 年商住用地土地成交楼板价 2820 元 /㎡，同比上涨 0.89%，溢价率 6%，同比下降 79.87% 。各区域成交土地中，绿园、莲花山区域、宽城、二道、朝阳经济开发区、长德区，溢价率均为 0。今年土地热点区域高新北区、净月区、南部新城以及莲花山和长德开发区。

住宅市场：整体供求局势趋于缓和，市场发展保持平稳，存量持续在千万以上，产品结构趋向改善。

2019 年住宅市场供求比 0.99，整体供求局势趋于缓和，市场发展整体保持平稳。

2019 年住宅供应量为 965.19 万㎡，同比下降 19.06%。成交量为 975.36 万㎡，同比上涨 2.89% 。 2019 年住宅全年均价为 9756 元 /㎡，同比上 13.05% 。

整体市场供应以 80~100 平为主，占 2019 年总供应量的 42% 。2019 年供应量仍然以二房三房为主，占比总数 86%。总价段占比以 80-100 万最高，占比总数的 21.5%。

南关、高新区、净月、北湖区作为长春市场传统的热销区域表现依然比较活跃，目前统计的区域存量来看，净月和高新区是住宅存量的最大区域。

商业市场：供小于求，价格平稳，存量压力持续。

2019 年商业年供求比下降至 0.78 ，近三年首次处于供小于求的状态。 商业供应 69.24 万㎡，同比下降 39.2%。成交面积 88.81 万㎡，同比下降 9.43% 。

2019 年商业每月成交价格呈 v 型波动，全年价格 11843 元 /㎡，环比下降 17.14%。截至 12 月份均价为 12068 元 /㎡。

2019 年长春商业库存量 309.79 万㎡，同比下降 5.13%，其中南关库存量最大；

办公市场：办公供求比下降，价格上涨，存量压力依然较大。

2019 年供求双降，供求比由 1.26 下降至 0.99 。办公市场供应面积 85.52 万㎡，同比下降 38.14%，成交量为 85.99 万

2019 年长春市商住用地净月区成交 15 幅，其次宽城 13 幅，莲花山区域 10 幅，南关、高新北区均 9 幅。

伴随品牌开发商的陆续进入，更多满足长春人民居住需求的产品将会增多。更多更好的产品将会面向长春的购房者。 2019 年经营性成交用地占地面积为 901.55 万㎡，同比上涨 93.73%，建筑面积为 1683.02 万㎡，同比上涨 87.77%，共计 93 幅。其中，商住用地建筑面积为 1513.61 万㎡，同比上涨 117.84%，共计 79 幅。

2019 年经营性土地成交量大幅上涨，很好的缓解了前几年土地准备不足现象。土地上市量随着城市布局而逐渐城市外围化，虽然政府对土地底价提高，但优质地块仍被各大品牌企业所争抢。

经营性土地 9 月份成交量激增，主要是净月区和莲花山区域推出大量的土地，市内用地稀缺，逐渐外围化，净月区今年推出大量商服用地，来加快区域配套完善。长德开发区和莲花山区域土地逐渐放量，政府积极布局新区发展，引导人口流入快速发展区域。

2019 年长春市商住成交均价 2820 元 /㎡，再创历史新高，溢价率 6%；商办楼板价均价 1346 元 /㎡，无溢价率。优质地块抢拍激烈。

2019 年土地成交价格与 2018 年相比较为平稳，溢价率持续下降明显。今年商住用地土地成交楼板价 2820 元 /㎡，同比上涨 0.89%，溢价率 6%，同比下降 79.87%，今年政府调价后，土地溢价率得到了有效的控制。整体来看，土地市场需求旺盛，房企拿地积极，虽然土地底价提高，但竞拍地块仍不在少数，最高商住用地楼板价 6606 元 /㎡。溢价率可参考后面的《2019 年住宅土地溢价率排行前五》。

2019 年商办土地成交楼板价 1346 元 /㎡，同比上涨 6.91%，溢价率得到了很好的控制。

商住土地成交分布

2019 年长春市商住用地净月区成交 15 幅，其次宽城 13 幅，莲花山区域 10 幅，南关、高新北区均 9 幅。长德区首次有商住用地成交。

2019 年商住土地溢价率排行

住宅市场

长春商品住宅供应面积 965.19 万㎡，成交面积 975.36 万㎡，供求比 0.99。2019 年住宅全年均价为 9756 元 /㎡。

2019 年住宅市场供求比 0.99，供求局势相对缓和。今年住宅市场销售情况偏好，成交量>供应量。

2019 年住宅供应量为 965.19 万㎡，同比下降 19.06%。成交量为 975.36 万㎡，同比上涨 2.89%，市场供求整体保持平稳发展态势。

2019 年住宅全年均价为 9756 元 /㎡，同比上涨 13.05%。

2019 年住宅市场供应面积环比有所下降，整体供求局势趋于缓和，市场发展整体保持平稳。

2019 年北湖、净月、高新、南关和宽城区供求量超过百万平米，市场各区域多呈现供不应求的态势，北湖、净月、高新和南关城区市场需求量明显。

从整体的成交数据来看，北湖、净月、高新、南关和宽城区都超过百万平米，其中北湖和宽城区表现出供不应求的态势。作为长春市场传统的热销区域表现依然比较活跃，预计 2020 年成交将会表现良好。

北湖、净月、高新、南关和宽城区表现了较强的需求，成交量均达到了百万平以上，各区较 2018 年成交量上涨明显。

投资是指创造新资产的过程。投资需求曲线表示投资的总数量与额外1美元投资的收益率之间的关系。

2019 年各区域房价多数在 9000-11000 元 /㎡，宽城区房价仍是全市最低，均价集中于 8000-9000 元 /㎡的区域，市场需求量也较大。

从各个区域价格情况图中可见，净月区是最高区域，净月、南关、高新、朝阳四个区域均价超过万元。主要以市场热点区域为主，成交均价与往年相比均有比较明显上涨。全年成交均价在 9000 元 /㎡以下的包括北湖、经开北、莲花山、绿园、宽城五个区域，其中北湖区内大量集中备案项目北湖春天、君悦豪庭、中航御湖天城，拉低了区域整体价格。

净月区作为市场热点区域，2019 年成交均价首次突破万元，成为全市房价最高的区域 .

2019 年长春累计可售总量为 1174.73 万㎡，累计可售住宅剩余套数 100354 套，消化周期是 14.45 个月。

大数据库决策系统中存量展示，从 2004 年至 2019 年年底，全市范围内累计可售总量为 1174.73 万㎡，累计可售住宅剩余套数 100354 套。按照近十二个月的月均去化 81.28 万㎡计算，这些存量房源的消化周期是 14.45 个月，去化周期减少了 0.55 个月。

主城区中，净月区、高新区、南关区、北湖区和宽城区整体住宅存量较大，超过百万平，但成交量也较大，在 2019 年成交量均超过百万平以上。

北湖区 2019 年供应及成交均超过百万平，整体呈现供小于求的趋势，主要还是以去化为主，经开北区、二道区、绿园区和汽贸区在售项目较少，区域内新增土地供应少，导致上市项目减少。

商业市场

2019 年长春商业供应 69.24 万㎡，成交 88.81 万㎡，供求同比去年均有下降。商业成交量南关最高，仅高新与莲花山供过于求。

2019 年商业年供求比下降至 0.78，近三年首次处于供小于求的状态。其中整体商业的成交以及供应规模也连续三年出现下滑的现象。2019 年全年商业供应 69.24 万㎡，同比下降 39.2%。成交面积 88.81 万㎡，同比下降 9.43%。

2019 年长春各区域中，经开区商业供应增加量最大，同比增加 169.55%。融创洋浦壹号项目为区域供应大幅增加的主要原因，供应面积 3.28 万㎡。主城区当中成交量增加幅度最大的为南关区，成交增幅 70.24%。其中新星宇广场商业综合体整体对外销售是区域成交大幅上涨的主要原因。成交面积 10.43 万㎡，成交均价 4241 元 /㎡。

办公市场

2019 年长春办公供应 85.52 万㎡，成交 85.99 万㎡，供求齐降，整体供求平衡。2019 年供求双降，供求比由 1.26 下降至 0.99。办公市场供应面积 85.52 万㎡，同比下降 38.14%，成交量为 85.99 万㎡，同比下降 21.93%。 2019 年办公市场长春各区域中，南关区和净月区供应量最大，其中南关区供应面积为 36.26 万㎡，占总体供应量的 42.40%。其次是净月区供应量达到了 18.01 万㎡，占 比 21.06%。 两个区域总计占比 63.46%。 长春各区域中净月区的成交量最高，成交量为 23.78 万㎡，占总成交量的 27.65%。其次是二道、南关、高新三个区域，成交量均在 10 万㎡左右。

南关区 2019 年办公市场大幅增加，其中鸿泰瑞景供应 12.05 万㎡，希派创意城以及钜城国际供应均在 7 万㎡左右，三个项目总计供应 26 万㎡，占区域办公总供应的 72%。

政策预测： 2020 年因城施策、房住不炒、强调居住属性

中央稳 - 紧 - 稳：防大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策。

地方调控历经三阶段变化：1-4 月份，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购

房补贴这类刺激性政策；5-7 月份，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控，着力打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期；8 月份以来，人才新政不断发力，上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购，长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。

展望未来，把控金融调节防风险，房企融资有望改善，房贷利率稳中有降。稳定是主基调，整体全面落实因城施策。

2020 年长春地方出台限制性政策的可能性非常小，整体市场调控仍然以稳房价为主。强调住宅的居住属性，进一步分离学区与房屋的捆绑关系。作为多学区划分的试点城市，预计将会有更多关于学区的政策出台。

土地预测：市场供应萎缩、土地集中度进一步增加、新版块

2019 年长春整体市场供应同比大幅上涨，全年供应超过 1600 万㎡，2015 年以来首次土地供应建面超过新房成交面积。另外，绕长春市场的土地供应大幅增加。作为长春公主岭一体化的主要方向，大岭镇以及范家屯的市场土地储备近千万㎡。因此，2020 年主城区的土地供应或有一定程度的萎缩。

长春市场发展将进一步外扩，房地产市场将逐渐从三环、四环转移到四环与绕城高速附近。随着地铁 5、6、7 号线的推进，高新区住宅市场将扩张到绕城高速外，而南关区的主要发展区域也将从南部新城转移到南溪湿地公园以南的区域。

强者更强将是长春市场的未来发展趋势，伴随龙湖、旭辉、招商蛇口等品牌开发商的进入，小品牌开发商的生存空间将越发艰难。

市场预测：供应稳，成交稳，价格稳

在连续多年的快速发展后，长春市场将进入调整期。长春市场的有利因素已经基本释放殆尽，整体市场的规模快速扩张的动力不足。预计 2020 年全年的市场供应与成交都将维持在 2019 年的程度。

改善住宅的竞争将会进一步增加，并且由于土地供应相对较为集中，更多相邻项目之间的竞争将会增加。绕城项目的土地储备都非常大，项目相似度也相对较高，项目之间的竞争也更加大。而绕城高速内的刚需市场将会是长春市场新的机会。

而进入 2019 年下半年，在整体调控放松的情况下，长春市场新上市项目价格也基本保持稳定。整体的价格预期已经基本稳定，预计 2020 年市场的整体价格也将基本保持稳定。

产品预测：改善产品占比进一步增大，三居房型成主流

长春市场未来高层、洋房的占比将会增加，大高层加上洋房、联排的设计将会逐渐增加。

长春市场三房的比例将会持续增加，大客厅、大面宽将会是市场房型设计主流。

伴随品牌开发商的陆续进入，更多满足长春人民居住需求的产品将会增多。更多更好的产品将会面向长春的购房者。

宏观政策

4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为: 1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。央行降息幅度加码、银行贷款利率下行或成趋势。

土地市场

2020年4月土地市场工业用地占比量较大，经营性用地以棚户区为主，预计下月土地上市量将大幅上涨。

供地占地面积203.3万㎡，环比下降43.4%，同比上涨166.3%；供地30幅，环比上涨25%，同比上涨114.3%。

成交占地面积358.9万㎡，环比上涨34.6%，同比上涨419.7%；成交27幅，环比上涨3.9%，同比上涨170%。

成交均价1371元/㎡，环比下降43.2%，同比下降23.2%，溢价率17.6%。

供地占地面积121.2万㎡，环比上涨120.2%，同比上涨113.5%；供地16幅，环比上涨220%，同比上涨128.6%。

成交占地面积45.97万㎡，环比下降79.2%，同比上涨3.4%；成交4幅，环比下降77.8%，同比下降20%。

成交均价3466元/㎡，环比上涨34.9%，同比上涨71.9%，溢价率22.99%。

商品住宅市场

4月商品住宅市场供应量同比、环比上涨，成交量同比有所下降。

供应面积56.22万㎡，环比上涨37.96%，同比上涨36.95%；成交面积65.36万㎡，环比上涨5.32%，同比下降19.66%；成交均价9168元/㎡。4月商品住宅市场供应及成交量环比上涨，宽城区为主力供应， 新增供应14.42万㎡。城市热点区域高新、净月和宽城表现较好，成交量均在8万以上。

商品住宅存量及去化周期

截止4月末商品住宅可售存量为1128.48万㎡，去化周期28个月，复工后供求量上升，库存及去化周期下降。

截止4月末住宅可售存量为1128.48万㎡，本月供求量大幅上涨，按照最近3个月的月均去化量39.99万㎡计算，还可以去化周期约为28.22个月，去化周期环比微降，预计5月份随着新项目入市及老项目陆续加推，成交量将会增长，去化周期将持续下降。

净月区存量最高216.85万㎡， 按照区域最近3个月的月均去化量6.39万㎡计算，需要去化33.96个月。目前空港区住宅项目去化周期最高。

供应面积3.57万㎡，环比下降16.59%，同比下降15.09%。成交面积3.69万㎡，环比上涨7.43%，同比下降53.78%。成交均价14585元/ ㎡，环比上涨3.62%，同比下降10.65%。4月商业市场供应主要为莲花山区域的世茂莲花山小镇项目，单项目供应1.27万㎡；成交项目相对较为分散，成交区域主要集中在南关区，成交面积1.08万㎡。

（数据来源：大数库）

（杜猛与杨慎在8848城市研究院研讨会上合影留念）

杨慎，是原建设部部长，担任过长长春市市长。今年80多岁高龄，身体健康。杨部长1948年—1949年 肄业华北大学，本科（今中国人民大学）。中国房地产业发展的历史与政策领域权威，中国房地产业鼻祖。曾任建设部副部长，中国房地产开发集团公司董事长等职。从上世纪60年代起开始著书立说，研究中国建筑业与房地产业的发展问题，探求中国建筑业改革出路，参与并主持制定了建筑业的改革方案，对90年代其著作对推动住房商品化、促进房地产业发展起到巨大作用，深受业界重视。他的代表作品《房地产与国民经济》、《建筑经济研究参考资料》、《论建筑企业的若干矛盾》，他在1979年所写《改革是推动社会前进的动力》一文，明确提出生产力是社会进步的尺度、发展生产力是建设发达社会主义的需要、发展经济是巩固社会主义政治制度的需要，观点鲜明，立论深远。

在经济学观念问题上，我们仍是盲人摸象。竹子喜欢生活在南方，它不需要肥沃的土地。在高山峻岭有土的地方就可以茁壮成长了。不用浇水、施肥、除草，而且竹子的生长速度很快，不到一年的时间就可以实用了，所以，竹子是一种很好的经济作物。