产业园区的新玩法有点意思

　　有位资深产业园区人士曾经打了个比方：如果把产业园区招商比作恋爱结婚，那么运营则是持家过日子。即招商是前提，运营是保障，招商带来短期效益，而运营可带来长期效益。

　　在“十四五规划”下，产业园区作为我国地方经济发展、产业结构升级的重要载体，将更注重以人为本、高质量、可持续发展的理念。要想可持续发展，就离不开产业的打造及良好的运营，如今，产业园区的发展非常注重软环境的建设、树立创新服务理念。

　　而纵观我国做得好的产业园区，都有一套完整的运营体系，随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，园区的运营理念也紧跟着在不断转变。明源君近期做了一下梳理，发现产业园区在运营方面存在几个大趋势。

　　过去，典型的园区开发公司，通常走土地批租、滚动开发之路，主要依靠区域开发和物业开发，用低租金低地价吸引高新企业落地的方式赚钱。但土地有限，以及房地产开发思维不适用于产业园区，所以这种模式很快就遇到瓶颈，国内主流园区开发企业便尝试通过股权投资的方式，来破解这一难题 。

　　具体操作是以“房东+股东”的模式，该模式在产业园区领域不是新鲜事物，张江高科早就开辟了一条“从赚土地的钱到赚产业的钱”的康庄正道，也成为了“房东+股东”模式的旗帜标杆，当年，嘉事堂成功登陆中小板，作为二股东的张江高科在这一笔投资上浮盈6.1亿元，一战成名。此后，张江高科的股权投资遍地开花。这几年，也有不少产业园区采用这一模式，效益挺不错。

　　东湖高新就是如此。近年来，东湖高新采用“房东加股东，股东引房东”的运营模式，把目光放长远，而不再是盯着每平米赚那几百块租金，为此还成立了武汉东湖高新运营发展有限公司，专门做园区运营，赋能园区产业。

　　与此同时，东湖高新在建设园区时就告知当地政府，以产业为本，不赚现金，只赚股权，也愿意参与投资园区内的优质企业，其与合作伙伴成立的投资企业，比如与华工创投合作成立的武汉华工明德先进制造创业投资合伙企业，基金规模2.5亿元，主要投资方向为先进制造产业，已累计投资多个多个项目。

　　这样一来，东湖高新的“房东+股东”模式也深受所建园区当地政府的欢迎，因为这种做法不仅仅是建一个园区，而且还参与产业的打造，盘活了园区。

　　金地威新产业研究院院长葛培健在博鳌产业科技大会上谈到，“产业地产行业迎来了底层商业逻辑的变革，要想打造第二增长曲线新趋势，就要追求租金以外的收入。”利润结构、投资收益、股东的收益要超过房东，甚至能超过50%。

　　除了东湖高新，还有深圳·星河WORLD、滨江集团、浙江传化等也在这方面有动作，并取得了成效。

　　深圳·星河WORLD用“房东+股东”的运营模式，成功打通了产业地产与股权投资之间相互反哺的渠道。既以“房东”的身份解决园区现金流的平衡问题，也以“股东”的身份对企业进行投资孵化。这样做有两个明显的好处，一来帮助解决了很多初创型企业资金、人才、经验不足的问题，二来把园区变成了发掘投资项目和投后管理的载体。截止2021年末，星河资本累计完成股权投资近130亿元，被投企业190余家，其中35家企业已成功IPO。

　　做产业园区，“卖楼+收租金”的时代已经是过去式，园区开发企业应把重点放在“如何向园区内企业提供全生命周期链条的服务”、“提供增值服务”上，以此增加客户粘性，构建“产业生态圈”。

　　滨江集团在这方面就做的不错，虽然在大家印象中，滨江集团是一家优秀的传统房地产开发商，但在产业地产领域，也做得相当不错。在聚焦工业地产，建设产业载体过程中，滨江集团引进高端制造业与创新产业，通过优质的产业招商、一流的园区服务、当好“房东”的同时，大胆采用先进运营理念，不光根据企业的发展需求，为区内企业提供各项增值服务，还通过滨创一号基金实现对区内汉森机械、宸光新材料等企业的投资，形成“房东+股东”的深度发展模式。

　　这样的案例还有很多，浙江传化科技城是一个聚焦生命科学产业的园区，拥有超200万㎡产业发展空间，以“房东+股东”的模式，从孵化、加速到产业化，全程陪伴企业成长。国家级孵化器-传化科创大厦是传化科技城的创新引擎，自2015年投入使用以来，入住率保持在90%，累计孵化100多家企业，企业累计获得融资超过10亿元。

　　金地威新产业研究院院长葛培健认为，产业地产是空间提供商+时间合伙人，空间提供商就是房东，时间合伙人就是股东，房东+股东，股东赢房东，可以看到，现在有很多产业园区已经或正在采用这一运营模式，并收获了不错的回报。

　　国家统计局的数据显示，截止2021年末，我国城镇化率为64.72%，随着城镇化率越来越高，产业结构越来越复杂，城市里的人越来越多，今后的产业园区的运营服务也将更「以人为本」。

　　未来产业园的发展将更从关注人的视角出发，更加偏向于对产业园内服务业的发展。而把“园区”、“社区”相结合的方式，成为了如今很多产业园区提升运营效率的手段，试想，把园区与社区结合在一起，既提供了工作岗位，让居住在园区的人有经济收入，还解决了生活、娱乐、休闲等需求，这样，小到这个园区，大到一座城市，才更能把人留住，园区运营方能有更可观的收益，入驻企业也会更安心，把心思用在企业生产上，而且，这些需求也能倒逼产业园区去不断迭代升级，优化运营模式。

　　在这方面做的不错的，依然有深圳·星河WORLD。我们可以用“快”、“准”、“稳”、“全”来概括深圳·星河WORLD的具体做法。

　　首先是快，香港中文大学人工智能与机器人研究院选址星河WORLD后，为了让科研人员尽快投入工作，研究院需要在最短时间内完成装修。最后，仅用4个月就高标准完成了6000平方米办公空间的装修，服务堪称一流。

　　其次是准，企业最怕的就是办事的时候，东跑西跑还跑错地方，找错人。据深圳商报报道，去年，星河WORLD超级企业服务中心就打造了集融资服务平台、知识产权平台、产业政策平台、财税咨询平台、法律服务平台和综合服务平台在内的“一中心六平台”的企业服务体系。此外，还把园内1200多家企业的服务工作分配到人，企业在资金、政策等方面的困惑及难处，服务专员都心中有数，做到精准答疑。

　　再次是稳，考虑到园区内企业的需求量大，龙岗区行政服务大厅在此设立了星河WORLD分中心，可办理市、区、街道、社区四级共206项政务服务事项和55项企业服务，这样的服务水平，客户心里都会很安稳。

　　最后是全，前面的三点都是“园区”层面的动作，这一点便是体现在“社区”层面的。星河WORLD以“园区+社区”的模式，62万多平方米的空间里，涵盖了办公、研发、住宅、商业、酒店公寓、文体、学校等生产、生活和配套服务设施，俨然一个大型社区。此外，园区数字化正在转型建设中，届时其服务和运营水准还将得到提升。

　　目前，在国内多个产业园区都在采用“园区”+“社区”的模式，为区域经济做贡献，推动了区域产业高质量发展，从而为城市发展出一份力。

　　招商蛇口开发运营的青岛网谷，产业园占地1.27平方公里，其中办公研发物业100万平米，配套住宅及人才公寓50万平方米，园区内职工餐厅、商务酒店、健身场所、超市、通信营业厅、快餐等配套齐全，已然形成集工作、生活、学习、娱乐一体的创智型生态社区。

　　而青岛网谷坚持“服务为本”，配以专业运营团队，从企业发展所必需的资金、资源、人才、技术、市场等需求出发，从企业入驻那一刻起，到后面企业发展的不同阶段，比如日常经营、企业发展、定制化服务，都会通过陪伴式的服务 ，去构建一个完整的产业生态，倾力打造一个有温度的社区。

　　一个坚持“园区”+“社区”运营模式的产业园区，至少都会有两个圈层，一个是“工作圈”，一个是“生活圈”，“生活圈”可以链接到员工生活中的家人、朋友、家政服务、甚至宠物，“工作圈”则可以带动多行业人才，以及背后更广阔的投资人、产业链伙伴，圈层的叠加效应，以及资源的整合汇集，能为所在城市实现更多的突破。

　　新型园区要同时服务产业和社区，想达到此目的，“园区”+“社区”便是目前已得到验证可行的运营模式。

　　过去产业园区靠重资产赚钱，如今则更加关注结合轻资产运营的模式。而要实现资产的轻重结合，资产证券化是一种可行方式，比如发行公募REITs，打通了产业园区投资退出渠道有限的局面，实现了产业园区的“投融管退”，以及“基金+基地”的模式，充分挖掘专业基金背后的产业资源，为园区提供了新的运营思路和发展机遇。

　　我国园区众多，每个园区都有不同的运营标准，缺少标准化的东西，而公募REITs则提供了一个标准化的平台，是不是好资产，拿到平台来检验一遍。

　　8月30日，国泰君安临港创新智造产业园REIT（简称“临港创新产业园REIT”）、华夏合肥高新创新产业园REIT（简称华夏合肥高新产园REIT）获得证监会发行批文，至此，公募REITs增至19家，其中产业园REITs达6支，占比1/3。另外，首单由民营企业申报的国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“东久新经济REIT”）也已获受理。

　　当前，我国产业园区资产规模庞大，再加上政策的支持，公募REITs迎来了前所未有的发展机遇，目前公募REITs则更倾向于工业厂房类和研发类。

　　从之前上市的四只产业园类公募REITs整体来看，地址位置都挺优越，经营相对稳定，整体出租率较高，租户质量和结构较好，整体资质较优。发行公募REITs，是未来运营模式的大势所趋？第一是政策导向，第二是行业管理溢价提升将逐步加大运营方以及投资方对于产业园REITs的兴趣，第三是国外的成功经验证明，在资产价格相对稳定的成熟市场，产业园区REITs具备显著的收益价值。

　　近期已上市的4支产业园REITs2022年度二季报已经陆续披露，整体来看，虽然二季度受到疫情影响，但大部分产业园REITs表现出一定韧性，运营情况并未受到过多影响，建信中关村REITs运营表现较为出色，营业收入、净利润、经营活动现金流净额完成率均超过全年预期的50%，净利润环比增长20%，上半年完成全年预期的70%。蛇口产园、张江光大园运营平稳，其中，张江光大园REITs上半年完成预测收入的55%，上半年完成率已达到全年64%，东吴苏园由于租金减免政策运营情况出现大幅下滑。

　　能够做大做强的产业园区，能够拥有持续造血、赚钱能力的产业园区，其各项运营能力肯定是的，所以，从这个层面来看，哪怕是倒逼提升园区的运营能力，未来园区发行REITs或者其他形式的资产证券化，也是势在必行的。如果单纯的把园区的租金提高10%，这并不考验园区运营能力，而当一个产业园区的资本价值高了10倍，则是运营能力的体现。

　　但是，现在能够发行公募REITs的还是一些体量大的产业园区，而那些体量小的产业园区如何能够参与发行，毕竟中小型产业园区不在少数，这是今后我们需要关注的。

　　产业基金如何更好地发挥作用，助推产业基地发展？当前，很多产业园区创新投融资模式、开拓融资渠道、优化融资结构，通过“基金+基地”模式支持企业全生命周期发展，以及基地产业运营商的专业服务、政企协同、平台共享和生态打造，推动基地企业协同式创新和开放式创新，持续做优做大做强。

　　张江高科不仅是“股东”+”房东“模式的先行者，也是“基金”+“基地”模式的带头人。从2017年开始，张江高科连续多年产业投资都对业绩产生重要贡献，有些年度甚至产业空间载体的销售业务为零，也可以保持稳健的利润增长，进入良性循环。

　　2021年，张江高科为持续打造集成电路先导性产业，通过全资子公司张江浩成作为有限合伙人参与投资“武岳峰集成电路与人工智能基金”，基金采用有限合伙形式设立，募集总规模不超过50亿元。

　　该模式充分挖掘了专业基金背后的产业资源，完成基地内项目的初始导入、龙头企业引领基地产业生态形成，相比单个产业园区为主体参与投资，引进其他基金方参与进来，则能有效降低投资风险，给园区带来更多的投资机会，全国多地也在复用这一成功经验。

　　浙江传化就在做类似尝试，传化科技城以“基金+基地”模式推动产业与资本连接，构建多层次产业基金群，提供覆盖企业从种子轮到IPO的全程陪伴服务。

　　传化资本与杭州市高科技投资有限公司开展深度合作，筹划布局设立医疗健康基金，该基金预计总规模为10亿元人民币，首期规模5亿元人民币。依托传化资本的专业投资能力，及传化科技城集孵化、加速、产业化为一体的载体作为基础，为被投企业提供全生命周期发展的保障，通过“资本赋能+政策支持+服务提效”来帮助被投企业快速成长。充分运用投行思维和资本的力量，持续推进项目招商和产业项目迭代，促进基地产业链的持续完善。

　　还有金地集团，2021年以来，其以LP（有限合伙人）的身份参与投资GP（普通合伙人）近16亿元，被投对象包括纽尔利资本、启明创投、北极光创投、鼎晖资本等知名GP，多数基金的投资标的均围绕在医疗健康、信息技术、互联网、消费、前沿科技等当前及未来热点领域。

　　“基地+基金”模式，以基金撬动招商，基地联动基金，产生1+1＞2的联动效果。各方发挥其所长，基金管理公司发挥专业的投资研判能力和风控能力，在项目筛选、尽调、决策和投后管理层面发挥优势；招商部门则凭借其丰富的项目资源和灵活的招商政策，为项目落户、项目建设提供支持。

　　公募REITs以及“基金+基地”的模式，是已被市场验证，实现轻重资产结合的有效方法，有些体量不够大的产业园区，发行公募REITs的条件还不够成熟，而“基金+基地”的模式，则是可以研究以及大胆尝试的。

　　物业租售收入、经营服务性收入和退出资产证券化将成为未来园区收益的“黄金三角””。运营是产业地产的关键一环，也是产业园区能够持续发展的核心能力。未来，能够做到投资、孵化、成长、运营为一体的发展模式，实质上，就是一个优质的产业园区。