文：东滩智库 · 周青

当前，为破解土地资源紧约束的挑战，各地纷纷出台促进产业用地高质量利用的相关政策，倒逼各类产业园区转型升级。镇街级产业园区作为地方发展制造业的重要承接空间，由于早期粗放式发展，造成土地资源紧缺、用地效率低下、未形成产业集群等问题，成为推进产业转型升级工作的重点对象。近年来，东滩智库参与过多个镇街级产业园项目规划咨询，包括上海杨王工业园、民兴工业园、南京金牛工业园、嘉兴智能家居产业园、食品产业园等等，对镇街级产业园区转型升级的方向、路径和策略等问题认知不断提升，在此做出总结，以飨读者。

一、转型升级方向——推进产镇融合，打造产业社区

随着产业园区进入运营为王的产城融合时代，关注产业人群的需求成为产业园区发展的核心取向。镇街级园区在发展能级、优惠政策等方面与高能级园区比不具有发展优势，想要引人育产更加需要做好社区生活文章。在镇街级园区功能相对单一的情况下，需要走产镇融合的道路，将产业园区转型与镇集/街道改造结合起来，同步推进、相互促进，共同推动美丽城镇建设。

知识本身不足以产生理想的结果。你必须有培训和鼓励的能力。如果你不能培养和鼓励人，那么你就不合格做领导。

1、产业社区的推进政策

上海在十三五时期就提出：构建产业基地-产业城区-产业社区+零星工业用地的3+1产业园区体系，并将产业社区主要作为镇级园区未来转型发展的方向，周浦镇、华新镇等地实践成果显著。进入十四五，成都、南京、洛阳等地纷纷将产业社区的建设写入政策文件，成都更是出台了《成都市产业功能区产业社区高品质公共服务标准配置指南（2020年版）》，明确产业社区的建设标准。由此可见，产业社区的建设实践步伐必将日趋加速。

链接：成都市产业功能区公共服务标准配置指南

成都市产业功能区产业社区高品质公共服务标准配置指南包括5类42个项目。

一是生活服务港。包括街道办事处（社区服务中心）、派出所、社区用房、应急公共服务设施、退役军人服务站、生鲜超市）、法律之家、国际人才服务站、游客服务中心、便民生活服务点（包括24小时便利店、理发、洗衣、餐饮、咖啡吧、茶水吧等）、共享厨房。

二是文翁乐学堂。包括中学、小学、幼儿园、托育服务中心、社区学校。

三是文体俱乐部。包括文化活动中心、综合运动场、综合健身馆、居民健身设施、蓉城社区创新屋、商务洽谈空间、国际交流吧、专业图书室、文化艺术展廊、小型产业博览馆、私教健身场馆。

四是健康幸福里。包括社区卫生服务中心、社区养老服务综合体、日间照料中心、心理咨询室、残疾人日间照料康复中心、社区养老机构、老年学校。

五是美丽公园家。包括公交首末站、公厕、再生资源回收网点、上班的路回家的路、社区公园、人才公寓、一体化信息服务站、新型基础设施。

2、产业社区的内涵特征

产业社区是什么？与传统的产业园区又有何不同？主要包括三大特征：从空间上看，产业社区打破了地理边界，与镇区/城区高度融合、功能混合；从功能上看，产业社区在科技、产业功能基础上，围绕人的多元需求，拓展完善生活配套、公共服务、开放交流等功能，实现生产、生活、休闲、娱乐等全方位覆盖；从产业上看，产业社区更注重产业生态的构建，一般聚焦某一到两个特色产业方向打造产业集群，完善技术、资金、人才等产业要素支撑，促进产业集群良性发展。

二、转型升级路径——狠抓四个关键，满足客群需求

要推动产镇融合发展，建设产业社区，不仅要考虑产业、企业的发展需求，更需要考虑人的发展需求，做好空间场景、产业场景、配套场景、服务场景四个文章，推动15分钟工作圈+15分钟生活圈+15分钟休闲圈的建设，实现生产、商业、办公、居住、休闲等功能的集成、互补。

1、提升园区形象

良好的园区形象更有利于吸引客商投资，所以要把园区环境改造作为推动园区高质量发展的重要抓手。在对园区进行统一规划、科学统筹的基础上，要高水平谋划道路、照明、绿化、景观等基础设施的建设，创造一流的投资环境。

双碳战略下，打造低碳乃至零碳园区已经势在必行。因此，园区在环境改造中可充分考虑光伏屋顶、绿色建筑、智慧化的污水及固废收集处理系统、智慧能源管理等的建设和运用，推动园区内部碳排放与吸收的自我平衡，实现生产、生态、生活深度融合。

2、做强产业支撑

供给变动引起均衡价格反方向变动，均衡数量同方向变动。价格调节经济是市场经济的基本特征。

镇街级工业园区一般发展空间有限，在产业定位上，主导产业不宜过多，可以聚焦1-2个符合国家及地方政策、产业市场大的领域，如电子信息、高端装备、文化创意等，尽量避免选择壁垒高的小众行业，形成特色优势产业集群。

在产业载体上，考虑到优质产业项目少、招引难度大的问题，可打造多个小而精、有特色的、专业化的主题园区，招引有活力的中小型企业，培育产业链和产业生态。优质产业项目可通过严格遴选、精准供地，推动产业高质量发展。

3、完善生活配套

坚持以人为本，完善的生活配套体系应该涵盖居住、医疗、教育、商业、休闲、娱乐等多元功能。镇街级工业园区作为镇街经济发展的重点平台，以产业发展为核心职能。公共服务与生活配套设施建设需要考虑与镇集、街道的充分衔接，共享高端医疗、品质教育、商业中心、休闲旅游等一级配套服务设施。

工业园区内部生活配套设施的打造可采取相对集中+主题园区点状布局的方式，重点补充发展食堂、人才公寓、大型超市、体育文化活动中心、便利店、咖啡吧等功能业态，满足企业员工的日常生活所需。

4、构建服务体系

工业园区的服务不能只停留在简单的政务服务、物业服务上，需要面向产业、企业的全生命周期发展需求，解决其痛点、难点问题，整合乡镇/街道、园区运营主体、市场化机构等力量，构建涵盖人才服务、创新服务、行政服务、物业服务等要素的完善服务体系，实现服务的有效供给、全面共享。

在智慧园区建设的大趋势下，园区应与专业化机构合作，通过建立大数据平台、引进智能化设备、推行移动互联网及应用软件的方式,打造全方位、一体化的智慧运营管理平台，形成园区运行大脑，提高园区的服务水平和管理效率。

三、转型升级策略——强化三力合一，加快转型步伐

与高能级产业园区项目不同，镇街级产业园区能够利用的资源要素相对不足，但在同一个区域内，却面临同样的亩均产值、亩均税收等指标要求，产业招商的难度大幅增加。因此，产业社区的打造需要充分发挥政府平台公司、市场化园区开发商、园区内部企业三方主体的力量，共同推进打造特色主题园区、完善园区配套设施、盘活存量空间资源等转型升级工作，跑出园区发展加速度。

1、发挥政府平台公司的主导力

在推动园区转型升级过程中，政府平台公司需要发挥先导的作用，以改善区域形象、提升园区引力，具体可以从两方面入手：

首先，做好服务配套。政府平台公司通过自主开发、合作开发等方式完善园区内商业、娱乐、生活等配套设施，营造学苑式园区环境，并对配套设施进行资产运作，不仅能够推动人口集聚，还能做大资产价值，为园区转型升级夯实发展基础。

其次，打造先行园区。政府平台公司可以发挥先行示范的作用，采取自主融资建设或引入合作主体共同开发等方式，打造一个特色主题园区，为片区招商提供一个高质量产业载体，辐射带动周边土地价值提升、增强市场主体信心。

2、利用市场化园区开发商的专业性

在政府平台公司奠定园区发展基调的基础上，其他特色主题园区的打造，可以引入知名产业地产商以重资产拿地或轻资产运营（如服务输出、产业投资）等多种方参与进来，依托其专业化能力和产业资源，推动多个主题园区快速成型成势。

为了保障主题园区的发展质量，政府需要发挥裁判员的作用，加强对市场化园区开发商的筛选和识别，综合考虑其产业招商、运营管理、资金实力等各方面的能力。主题园区项目落地后，也需要对项目实施持续的监管，考核产值、税收、就业等达标情况。

3、调动园区内部企业的积极性

针对园区内已经闲置或者低效利用的土地/厂房，在政府财政有限无法回购的情况下，可鼓励现有企业采取合资、合作等方式进行再开发，并引入市场化产业地产商等市场化力量参与，将闲置工业项目变为产业地产试点项目，推动现有企业将产权变成股权。

在具体的鼓励方式上，政府可以采取减免相关费用来调动业主的积极性。如工业用地不改变用地性质，进行工业地产、科技地产开发的，不增缴土地价款；对工业地产、科技地产开发建设中所涉及的市政基础设施配套费和相关行政事业性收费进行免征等举措。

饭局是生意的润滑剂。小心笑里藏刀。不要担心进步慢，但是要担心停滞不前。