产业园招商(产业园招商工作思路)

 

谈到产业园如何运营，广大产业园运营者离不开提及国家产业园的发展历程

1979年，蛇口工业区的建设，以三来一补为口号的行政化园区成为产业园区的萌芽，和国内其他政策一样，该阶段产业园区的特征聚焦行政化手段，划拨企业归属不同园区，通过政府手段加速企业的集群发展，虽然不符合市场的资源配置的自然演变逻辑，但确实在宏观上使企业跳过了盲目搜寻发展场所阶段，整体上降低了企业的经营成本。

1992年的邓小平南巡、2001年的中国正式加入WTO，带来了我国外贸、工业等经济的飞速发展，产业园爆发式增长，犹如2008年的牛市，站在风口上猪都能飞的行情驱使下，导致我国产业园数量在20年间翻了将近500倍，鱼龙混杂的局面使得国家不得不开展园区转型升级和清肃整顿。

2006年以来，在国家的战略驱动下，产业园终究在一定程度上摆脱了二房东的片面标签，企业集聚、产业链完善、产城一体化的提升，产业园的发展逐步趋于理性化和合理化，以带动地方产业发展为宗旨实现地区经济增长，综合化园区遍地开花。火花S-park称之为产业棚改当然也不是无道理，但从演变的角度来说，从粗到精是事物发展的过程，不能一味否定产业棚改的负面因素，毕竟它的到来在宏观下未尝不是一种精细化划分，企业从盲目账面成本选址到择区选址也是产业的一种进步。

近来，综合化产业园区逐渐被政府所摈弃，特色主题产业园成为产业园发展的香饽饽，地理信息产业园、移动互联网产业园、北斗产业园、医疗产业园等产业园纷纷拔地而起，微观精细化在充分符合政府胃口的同时，也加大了运营商的招商难度。这也导致了产业园的阵痛现象—产业园的政策支持降低、空置率提升，这也是产业园升级转型的必经之路，产业地产不再是产业园区最终的归宿，带动实体科技特色型经济发展才是可持续目标。

所有人都可以忍受逆境，但是你如果想考验一个人的品质，给他权力试试。

在传统的产业地产逻辑里，地产的如何迅速变现是实现运营方价值最大化的首要目标，而在当下，政府的指标约束将这些地产大鳄拒之门外，取而代之的是专业化的园区运营团队。期间涌现里一系列运营模式，归根结底的底层逻辑是满足产业园区产业特色的前提下，通过租金、物业、管理等获取固定收益和增值服务收益。这种底层逻辑不可谓不好，但仅能作为产业园运营的自给自足阶段，也就是科技孵化器所说的2.0阶段。

我曾参加过政府（科协）主办的孵化器（众创空间）的专业化培训，在我的理解，产业园在本质上包含孵化器、众创空间的职能，而又体现出空间规划、龙头集聚、资源整合的平台型职能。投资赋能产业园区，其实这一直是一个拉动多方资源，激活园区发展动力的热门话题，而如何引入投资，或者说如何引入资本力量，众说纷纭。有说基金的、有说银行的、有说投资机构的，等等，但如此方式真能带动产业园发展吗？我认为是不深入的，尽管短期内以资本吸引企业入园发展，确实能得到一种繁荣景象，但这更多地是一股热钱，一种财务投资导致的假象。试想，热钱的本质是追逐价值的迅速变现，这不就是地产逻辑的资本化运作吗？套着羊皮的狼在长期内势必会造成以资为主，企业尸野遍地的负面效应。

那摈弃资本力量是不是更好呢？答案也是否定的。在国家供给侧改革的关键时期，合理的金融杠杆是供给侧结构转型阵痛的缓解剂，而脱离资本的产业园区更像是闭门造车，资源整合势必要融合多方力量，金融则是其中一个重要环节。

因此，如何做到金融和产业园区的有机结合，就有了科技金融的概念。科技金融的概念并未统一，个人比较认同的是原川大副校长赵昌文的解释，即科技金融是促进科技开发、成果转化和高新技术产业发展的一系列金融工具、金融制度、金融政策与金融服务的系统性、创新性安排。归根结底，我认为科技金融是整合资源的创新途径、是激活园区企业内生动力的创新源泉、是产业园持续化发展创新模式。

两种互补商品之间的价格与需求成反方向变动。两种替代商品之间的价格与需求成同方向变动。

资源整合的创新途径

这里强调的是，科技金融并非是上文所说的财务投资者的乐土，财务投资者注重项目或企业其本身财务的健康性和市场占有率，其次再是考虑项目的科技水平。而科技金融不管是以何种形式作用于产业园的项目或企业，科技的创新性和聚集度一定是首要的考量目标，而要实现或加快科技的达成最终期限，需要运用何种的产业链、技术等资源，来推动企业的长久发展。这是战略性、科技性的产业金融，是战略投资者的堡垒。

激活园区企业内生动力的创新源泉

不同的城市、不同的产业园区主体对科技金融的具体实现路径是不同的。一线城市，上海作为国家金融中心，其科技金融的实现是以成熟的金融市场体系和创新产品体系为基础，通过雄厚的资本和灵活性，带动产业园区发展，就如大海来灌溉田园，要做的就是大禹一般细化水道引流，田园对水资源本身就具备甄别筛选能力。二线及以下城市，科技型企业对金融具有不敏感性的特征，同时金融力量相对薄弱，如何引流入田，是一门课题。因此，科技金融不仅仅体现其金融的属性，更要强调其科技的同源力，科技金融不是外来的合伙人，而是企业内生动力催生出来的原生伙伴。

产业园持续化发展的创新模式

对于广大的产业园运营者而言，摆脱产业地产的性质，如何持续化运营追求园区整体运营及增值收益，是产业园运营者的核心目标。为什么大多数运营者都步入了地产逻辑？归根结底就是地产价值与目前运营价值的鸿沟差异，打个比方，在房价管控极好的典型城市—长沙，产业园区的运营收入（租金、物业、车位等）均摊约为60元/平方米/月，而工业地产的价格约为7600元/平方米，商业地产更是上万，参照DCF的计价，运营收入永续均摊收入约为7200元/平方米，何种方式利润最大化一目了然。但是，在科技金融的加持下，其运营收入将会出现翻倍式的增长，具体的测算我将在未来以实体案例的形式测算。因此，科技金融下的产业园运营，势必是能突破地产逻辑的可持续化营新思路。

总结而言，在当今特色主体+科技驱动的产业园运营模式下（我认为是产业园运营的4.0模式），理解把握科技金融是催生5.0模式的重点，也是产业园运营者实现价值突破和产业园科学可持续发展的关键点。

以上仅为从事多年产业园区运营的产业投资经验和看法，此拙见仅表达个人意见，为国家产业运营模式和运营同僚们提出一些创新性意见和交流。

从国际角度看，货币价值表示为与外国货币的兑换能力，具体反映在汇率的变动上。