论产业园区轻资产运营的主要模式

　　轻资产运营模式是以价值为导向的企业战略，指企业聚焦于客户服务、技术研发、品牌推广等核心业务，将非核心业务外包，通过以小博大、避重就轻的方式获取杠杆效益。轻资产运营模式要突出主业优势、缩小固定投入，寻求多方合作经营的共赢模式。

　　对于产业园区而言，轻资产运营模式具备以下特点：一是资产投入倾向于少，企业规模倾向于小；二是资产质量倾向于精；三是资产形态倾向于软，使企业能够以较低的经营杠杆和财务杠杆撬动较大的资产规模，为企业带来较高的资产回报率和较大的财务弹性，从而盘活存量资产，形成企业之间的互利发展，达到资产运作的轻重互补的新模式。

　　产业地产已然进入存量时代，越来越多的产业园区开发企业不得不开始对存量资源进行盈利的深度挖掘，转战轻资产运营模式。梳理国内外产业园区的发展模式，总结为以下四种：

　　1、ABS（即资产证券化）模式。资产证券化指企业通过打造资金池，以资产未来产生的现金流为偿付条件，向投资者发行证券进行融资的过程。企业可以通过资产证券化拓宽融资渠道、盘活资产、缓解资金流动压力、优化企业资产负债表等，是支撑轻资产运营模式的重要方式，其中REITs是资产证券化的典型代表。

　　根据底层资产的不同，一般将不动产证券化产品分为酒店、商业、办公、产业园、长租公寓等几大类型；将产业园类证券化产品分为物流园区、商务园区、以及工业园区等几大类型。相较于其他园区类型，产业园资产证券化产品因对未来运营的要求过高，在市场上占比较少。

　　2、产业服务平台模式。公业服务平台是服务型政府理论催化而出的产业促进机构，主要致力于建设各类产业集群的各级政府，并通过建立产业服务平台推动产业发展。产业园区的产业服务内容主要包括生产性服务、科技服务、生活性服务、公共服务等，通过汇集园区内技术、人才、资金、人才、供应链、信息等各种要素，优化园区营商环境级工作生活环境。

　　产业服务平台的主要作用是使供需双方高效率、低成本、零距离对接，进而构建一个多方利益群体有效互动的生态圈。产业公共服务平台功能体系的核心主要包括以下五类产业服务平台：一是产业促进功能，主要用来集聚园区定位产业领域的企业，促进产业上下游企业间的高度融合；二是技术资源服务功能，为不同企业提供定制化的技术服务，促成企业及科技成果的对接；三是政策导入服务功能，通过结合企业发展情况，量身制定入园企业的政策导入，合理地调整、配置各产业政策资源，促进企业健康成长；四是金融服务功能，根据企业的不同发展阶段，制定出具有园区特色的投融资服务；五是综合商务服务功能，为企业提供专业商务、创业辅导、市场推广、企业培训、人力资源、科技人才引进、物资采购等多项服务，让企业更加专注于企业的主要发展事项。

　　3、产业基金投资模式。该模式主要通过全链条的孵化和投资高科技企业，在实现资本溢价的同时实现园区资源的高效整合和资产增值。产业投资主要通过资本运作、资金管理、园区运营三种方式获取盈利。产业地产商向产业投资商转型除需具备较好的产业开发运营能力、产业招商能力、产业服务能力外，还应具备较强的产业基金募集能力，以及挖掘高质量投资项目的能力。

　　我国产业投资基金在促进创业创新、战略性新兴产业培育、产业升级、项目投融资、产融结合等方面具有较为显著的优势：一是产业投资基金可有效缓释地方财政资金和项目投资的资金缺口，拓宽大型项目或产业发展的融资渠道；二是产业投资基金可发挥杠杆效应，增强财政资金的引导功能；三是产业投资基金可有效发挥专业团队的管理优势，实现项目运作和产业发展的专业化服务。

　　4、开发性PPP模式。PPP模式对于提供城镇化发展所需的市场化资金、改善我国地方政府治理、提高公共服务管理水平都起着巨大的作用。该模式契合了我国新型城镇化发展和供给侧结构性改革需要，产业新城、各类特色小镇、各类产业园区开发、全域旅游等统称为开发性PPP，这类创新形态的PPP模式既具有传统PPP模式的一般特征，还显现出了与传统PPP模式显著不同的创新型特征。开发性PPP模式既能满足入驻企业的需求，又能满足员工生活需求，营造出和谐发展的产城融合生态圈。

　　该模式一般由地方政府负责规划设计批复、项目审批与监管、确定标准规范、提供政策支持；由企业负责全部资金的筹措、规划园区产业定位、建设用地开发建设及招商引资。政府通过引入社会资本，解决当地基础设施建设缺乏资金与招商引资缺少吸引力的问题；产业新城通过为当地带来更好的基础设施、配套服务与环境，使更多企业入驻，增加更多的就业机会及财政收入，提升园区土地价值。

　　绿天使集团是中国领先的专注于服务战略新兴领域，为快速成长的科技企业提供专业化产业升级服务的机构。以孵化基地为支点，调动、整合各方资源，为创业者打造一个环境优良的创业生态圈。绿天使集团目前推介已运营14个创业园区和18个产业园区，成立3支产业专项投资基金，孵化企业3000余家，已投资企业近60余家。通过在相关领域不断深耕，绿天使集团逐步形成以孵化+投资+加速+辅导上市的特色运营模式，打造链条式、专业化、行业集聚的产业示范园区。促进产业新模式、新业态、新技术的升级，推动战略新兴产业的快速发展，提升相关行业的产业化、科技化、国际化，助力行业整合，促进产业升级，打造链条式、专业化、行业集聚的产业示范园区，形成生态共享的产业集群。