城市更新案例（二）——蛇口中国产业园区的先行者

　　随着时光的流逝，城市发展也有如生命，是一个不断保留、传承与重塑的过程。我们关心城市的高楼大厦，宏大蓝图；我们也关心城市的原本面貌，历史与传统。尊重过去，赋能未来，与城市，共发展。

　　1979年，蛇口工业区建立，先行先试、勇立潮头，在这片中国改革开放的试验田上，创造了无数“第一个”，像春雷一样惊动神州大地。

　　蛇口工业区创立了一种独特的区域开发模式，由政府赋予较大的自主权，由一个企业自筹资金，独立开发、建设、经营、管理。我们用“蛇口”为这种模式命名，即“蛇口模式”。

　　2015年12月30日，招商蛇口以发行股份换股吸收合并的方式合并招商地产，并在深交所正式上市。目前招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，业务涵盖园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块。截至2019年12月底，招商蛇口总资产规模达到6177亿元，业务覆盖全球110个城市和地区，开发精品项目近500个。

　　深圳奇迹的铸就，肇始于蛇口。蛇口是深圳梦开始的地方，也是中国梦实验场，更是中国园区的滥觞所出。

　　40年的发展，我国已形成多层级、多类型的园区生态系统，有各类产业园区15000多个，对整个中国经济的贡献达到30%以上。

　　国内知名战略咨询专家王志纲曾评价过蛇口，他说，彼时的蛇口，不仅是改革开放的试管，更是现代经济的一个超级孵化器——新观念、新思想、新模具、新产业、新人物的诞生之地。招商、平安、华为……无数巨头从蛇口走出，最终走向世界。

　　潮起蛇口：是改革试管，也是“生的灯”，更是园区的火种。如今，园区已经是中国经济增长的“秘密武器”。

　　40年间，蛇口工业区也完成了自我的蜕变，从1979年诞生，到30年后的“再造新蛇口”，到如今的前海蛇口自贸片区，蛇口已不再是工业区，而是现代化、国际化、宜居宜业的临海揽山的新城。人口实现从4000多人到40多万的百倍增幅、GDP达到超千亿的规模。而且已探索出可复制可推广的“蛇口模式”。

　　夜色里，当你行走于蛇口海上世界，才会发现一个热闹的不平常。40多年前，深圳湾畔的这片滩涂，如今成了一个集商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术于一体的国际海滨新城，充满各种海滨元素，海水、沙滩、椰林、棕榈、豪华游艇、女娲雕塑、露天酒吧、五星级酒店、别墅……

　　这片区域，原来是第一批蛇口招商引资进来的传统工业企业的厂房，包括宝耀实业、华益铝厂、海虹油漆、浮法玻璃、神威电子、广进化染、华南建材、合益包装等劳动密集型企业，是制造业重镇。

　　改造一新的蛇口网谷进行了内容的升级，也是与生俱来般与蛇口融在一起，平日里，静谧、干净，咫尺之间，藏着苹果、IBM、史泰博等世界500强头部企业；吸附了如联影、联新、商汤科技等独角兽企业；配套了30余家孵化器和众创空间，继续承载着打造新时代新经济超级孵化器功能。

　　上世纪80年代，上下班如潮，骑着自行车的“打工妹”的群像已永远留存记忆。现在蛇口网谷的产值，每平方米土地达10万元高产，成为闻名全国的 “双创”高地。

　　“明华轮”是一艘曾多次活跃在新中国外交舞台上的退役游轮，1983年8月来到刚刚开始建设的深圳蛇口。通过专门挖掘的航道“坐滩”到水湾村边的海滩上，12月25日作为中国第一座综合性的海上旅游中心开业。

　　1984年1月26日，在深圳视察的同志登上了“明华轮”并亲笔题写了“海上世界”4个字。当年国庆，载有“时间就是金钱，效率就是生命”标语的“海上世界”模型彩车，在广场前接受全国人民的检阅。从此，“海上世界”有了更深的人文烙印和记忆。

　　经过与投资运营管理团队交流和磋商，最后形成了“三个蛇口”的趋势判断，“政策蛇口”、“转型蛇口”和“市场蛇口”。2002年将是蛇口的一个关键节点，蛇口正拥抱“市场蛇口”，迎来重启辉煌的窗口期。

　　1979年7月8日，“蛇口之父”袁庚得到中央批准授权后，深圳蛇口工业区破土动工，打响改革开放第一炮。冲破思想禁锢，“时间就是金钱，效率就是生命”，敢闯敢试的“蛇口精神”引领全国风潮。随后蛇口也开始轰轰烈烈的招商，卓有成效。

　　从1979年7月开始“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通气和平整土地），准备筹建工厂，到1984年，蛇口工业区已先后招商引进外资、港资20多亿港元，兴办了合资或独资工商企业达90多家，超出预期。起初蛇口工业区甫建，只设想建设集装箱制造厂、钢丝绳厂、拆船厂、氧气厂、玻璃纤维厂等几个项目，但一旦发动起来，效果却出乎意料地好。这个时期的蛇口也成了“特区中的特区”（深圳经济特区于1980年8月26日成立），政企合一。

　　对蛇口来说，是个交权的年份，这一年，蛇口划归南山区管辖，成为南山区下属的一个街道；1993年开始，原特区内深圳停止“三来一补”企业登记。

　　此后，产业升级大潮来临，工业大量向特区外转移扩散，高速发展的蛇口首当其冲，凯达、三洋等诸多制造业工厂逐渐外迁，曾经在蛇口创业、打工的“凯达姐”“三洋妹”们也纷纷离开，蛇口街头逢上下班，骑自行车浩浩荡荡的人流景象，逐渐消失。完成改革探路先锋使命的蛇口，徒留一栋栋人去楼空的厂房，一度就像一艘“找不到航向”的巨轮，亟需重新启航。

　　2002年，“十六大”召开。这一年是蛇口成为南山区街道10周年节点，也是深港西部通道即将动工的前一年，北起深圳湾口岸、南至香港屯门蓝地的西部通道距蛇口咫尺之隔。

　　交通红利优势已凸现。1999年，深圳滨海大道建成通车，滨海大道路面宽度超过100米，全长9.66公里。以前从深圳火车站到蛇口，途经市内的深南大道要花1个多小时，建成后只需20分钟即可顺利到达，而且沿途没有红绿灯。千禧年，地铁一号线一期工程设计方案确定，再次利好南山。南山城市化进程加速。

　　交通红利、未来人口红利、城市化红利，包括蛇口还有一批最早来深圳创业、习惯了蛇口的生活的外籍人士，所有的优势迭加，倒逼着海上世界业态的升级。

　　“决策就是财富”，成为当时为蛇口海上世界升级改造吸引市场、向市场释放信心的核心诉求。2005年，经过3年多的停业和近4年的重建，改造一新的“明华轮”再次亮相世人面前。船还是那艘船，但周围已是拔地而起的一座新城。

　　2019年，南海意库已形成了创意界首脑云集的企业集群，共入驻企业174家，主要引进国内外高水准的艺术创作与设计类机构，年产值达到125亿元，产业集聚超75%。南海意库被誉为深圳城市建筑再生的典型案例，也是深圳市唯一的既有建筑改造和可再生能源的示范项目。

　　蛇口旧工业区改造是纯市场化行为，没有后来的“城市更新”概念，也没有“M0”说法。真正有了城市更新的概念，是2009年，由深圳市政府层面提出。

　　2009年，深圳借广东省发布“三旧”改造指导意见东风，率先提出“城市更新”概念，出台了《深圳市城市更新办法》。这一年，蛇口工业区启动“再造新蛇口”工程，在中国经济增长方式转变的大背景下，推动产业升级，重新定义蛇口，其改造目标指向一个全新的商住两宜的世界级城区。蛇口基因再度被激活。而后，2010年，深圳的旧工业区才开始如火如荼地全面铺开。

　　随着南海意库、蛇口网谷、荔秀文化街区等一座座老厂房和办公楼陆续被改造升级，蛇口工业区也焕然一新，从低端制造业基地升级为产业创意园区。

　　港口也在变化。2016年10月30日，“讯隆壹号”缓缓驶出蛇口客运码头，至此，从1981年正式启用、运营35年的蛇口客运码头送走了最后一班船，蛇口邮轮母港接棒，蛇口进入“邮轮旅游时代”。在发展要素严重约束的情况下，倒逼深圳加快转型升级。

　　深圳是个永远年轻、永远充满活力、永远澎湃、永远创业创新的城市，作为敢为天下先的蛇口更不例外。张江，被称为上海的“小深圳”，和蛇口有着类似的气质，安静中蕴含创业创新活力；也隐含着一步之遥的不平凡；还有一个共同特点，都承载着先行先试、示范区的使命

　　2011年1月19日，上海张江高新技术产业开发区升格为国家自主创新示范区，是上海科创中心建设的重要承载区，目标是要成为高新技术产业的领跑者。

　　2014年12月31日，蛇口工业区纳入中国（广东）自由贸易试验区，成为前海蛇口自贸区，打造粤港澳大湾区深度合作示范区。

　　2020年11月26日，张江示范区发布了“张江指数”，代表张江高新技术产业发展的晴雨表和未来科技创新的风向标。

　　张江指数包括两条指数，即具表征属性的“中证全球张江自主创新综合指数”，以及具投资属性的“中证沪港深张江自主创新50指数”。

　　前者综合反映张江示范区高新技术产业布局的整体特征和发展情况，样本范围为99家在沪深、香港和美国市场上市的张江高新技术企业。

　　后者集中反映张江示范区优势产业的发展情况，样本范围为50家在沪港深上市的张江高新技术企业，包括21家集成电路、生物医药企业和18家市值较大的高新技术企业。

　　张江代表长三角城市群的王牌，蛇口代表粤港澳大湾区的王牌，不同风格同时出牌，某种意义上折射出中国开发区的未来。

　　经过40年的建设运营， 蛇口工业区完成了多次大的产业升级和创新，招商蛇口将其开发运营经验归纳为蛇口模式1.0~4.0的不断升级。

　　“蛇口模式”的4.0版就是“前港-中区-后城”（Port-Park-City,PPC）的区域发展模式：

　　在“前港-中区-后城”的商业模式中，“前港”指依托新建港口或升级已有港口，集聚货物集散中心、商贸物流中心、商品交易中心，打造高效率低成本的物流服务平台。在这一商业模式的策源地蛇口，建设首先是从港口开始的。要满足原材料和产品进出需要，吸引外来投资。邮轮产业建设与运营版块以“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一身的邮轮产业链。

　　招商蛇口已以独资、参股或联合开发以及借助集团资源在深圳、天津、上海、厦门等中国沿海城市初步完成邮轮母港布局，致力打造具有国际竞争力的邮轮及邮轮城品牌。2016年11月12日蛇口太子湾邮轮母港正式开港，这是华南地区唯一的集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港，全球最大的邮轮可以在这里停靠，太子湾邮轮母港将成为深圳通连港澳、走向世界的“海上门户”。

　　以港区的人流、物流、信息流带动园区的产业落地、产业发展和产业创新，进而推动人口的不断流入、城市配套的不断完善、城市环境的不断优化，实现城市的持续繁荣。

　　“中区”是连接“前港”和“后城”的纽带和主要载体。它是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的临港工业区、出口加工区、自由贸易区、保税港区等，形成产业集聚区，锻造先进的园区开发及运营能力。除了提供空间以外，它同时具备产业研究、产业聚集能力，运用“园区+资本”的运营理念，通过多元化创新投资融资模式，与潜力企业共谋成长。

　　在招商蛇口的园区板块中，已基本形成“5+1”产品线，即产业新城、产业园区、长租公寓、大健康、大文创及园区双创，满足政府、企业、客户多元化全生命周期需求。以2010年招商蛇口正式推出的“蛇口网谷”为例，后者可复制、可持续、具有核心竞争优势的园区开发模式，已成为传统工业园向自主创新的高科技产业园转型升级的品牌。从北京通州台湖的演艺小镇到湖北蕲春的健康产业新城，从粤港澳大湾区到京津冀、长江经济带，招商蛇口积极布局园区开发与运营，在国内发展重点区域和一带一路沿线国家积极布局和拓展产业新城、特色小镇项目，以产业引领城市发展，助力城市持续生长和繁荣。

　　以蛇口开发运营为例，作为前海蛇口自贸区的超大建设主体，招商蛇口在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域屡有突破创新。“自贸试验区、一带一路重要枢纽区、深港合作示范区、保税港区”四区叠加模式，使“前海蛇口自贸区”成为国内开放度最高、优势最突出的区域之一。

　　“后城”承接港口和园区高净值人群的生活与服务配套。通过升级城市住宅区、购物消费区、生活娱乐区提供城镇化综合服务能力，以片区完善的基础设施、教育、医疗等软环境，满足园区就业人员生活、消费、娱乐需求，吸引高素质人才落户。招商蛇口所倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。

　　作为成功的典型，招商蛇口已布局全国39个城市及香港、新西兰等海外地区，开发项目超200个，涉足精品住宅、商业综合体、酒店公寓、养老产品、长租公寓、健康医疗等众多领域。其中包括住宅项目臻系、雍系、依系、玺系，商业项目海上世界系列、汇港系列、花园城等系列。作为国内最早进入长租公寓市场的企业之一，招商蛇口聚焦国内中高端租赁市场，长租公寓产品已形成“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大核心产品线，在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目齐头并进。值得一提的是，近年招商蛇口加速商业步伐。2014年和2016年，招商和华侨城两度合作拿下龙华和大空港商业项目，涵盖酒店和商务公寓、一站式购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，联手打造城市风尚生，筑造城市新地标。

　　”前港—中区—后城”的模式是前海蛇口片区的蛇口区块首创的港口、园区、城市三位一体综合开发模式。

　　以“领头雁”机制选择项目切入点，以合伙机制调动社会资源，以综合开发机制寻求项目的组合回报和风险控制，以政企合作保障项目共赢和成功。这一模式实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，可视为城市转型升级的重要战略。

　　该模式主要在“一带一路”沿线国家、重点地区布局。比如在斯里兰卡、吉布提、白俄罗斯、多哥、坦桑尼亚等一些重点国家和地区，利用招商局集团的产业集聚优势，在港口和基础设施等领域的独特竞争能力，复制、拓展“前港-中区-后城”商业模式。现在做得比较成功的是在吉布提，就是把原来的港口转型升级，在相隔五六公里的地方建了一个新的港口，无论是规模、能力、效率、效益都大大提升。在老港口和新港口之间，建设了产业园区，把产业的集聚能力在那里释放，然后把老的港区作为城市来改造。“前港-中区-后城”模式对当地经济发展、人员就业都带来很大活力。

　　“蛇口模式”从理想变为现实，其根本原因在于有一套相互契合且层次递进的路径体系，而且在这一路径中政企通力合作，持续推动包括消费体验、产业支撑、创新发展和文化提升这四大板块，而且每一个板块都通过具体项目的支撑，将产城融合的理念落到实处。

　　其基本思路是借助已有的资源为新蛇口的发展集聚人气。招商蛇口选择了海上世界作为项目支撑，主要考虑到海上世界承载了老深圳人的情感记忆，在过去的发展过程中已经积累了较高的知名度和美誉度。

　　集聚人气的重要目的是支撑产业的发展，而产业的发展反过来提高人气的集聚效能。在这一板块招商蛇口选择了其最具发展优势的邮轮母港产业，通过全力打造集邮轮运营、免税贸易、旅游目的地、港口经营等一体化的邮轮产业链。

　　主要项目支持是蛇口网谷、南海意库的发展，培育创新创业氛围，丰富创客活动。第四个板块是文化提升，主要项目支撑是深港城市建筑双城双年展及设计互联、蛇口改革开放博物馆公共活动等，将城市发展的文化基因进一步彰显与强化。

　　“蛇口模式”的成功之处在于从建城到营城的发展理念的转变，实现了由物质空间到综合服务的供给侧改革。虽然物质空间的更新改造是城市更新的应有之意，但并不是最终目标，如何实现经济、社会、环境的可持续发展才是城市更新的根本动力。

　　蛇口工业区在城市更新过程中回归到城市永续发展的主题，更多地关注开发、建设、运营全过程的统筹，在城市更新的过程中实现了从物质空间到综合服务的供给侧改革。

　　城市更新尤其是旧工业区升级改造类项目的最主要目的是促进产业转型升级，“蛇口模式”能成功并可复制的重要原因是在产业转型升级方面形成了产业与金融结合的发展思路。

　　在提升产业凝聚力方面，成立产业发展基金，拓宽产业投资和获利途径;在产业合作方面，融合产学研等多方力量，通过资金合作、智库合作、股权合作等多种方式促进产业合作；在产业资本服务方面，借助各种金融资源为企业提供全生命周期的资本服务，保障产业发展资金需求。

　　首先，“蛇口模式成功的关键在产业，招商局集团本身掌握的产业资源在“蛇口模式中充当了触媒的作用，只有构建了政府和企业良好的信赖与合作关系，触媒的作用才能得到发挥。

　　其次，“蛇口模式”的精髓在于“政企合作、长期开发、持续运营”，其发展壮大离不开政府对其长期的信任和支撑，因此通过政企合作提高企业的根植性是“蛇口模式成功的又一关键。

　　再次，蛇口模式的成功需要一定体量的空间资源，在空间尺度上属于城区或准城区的概念，这些空间的释放不仅需要相配套的政策环境，同样也需要企业为各种功能的植入提供各种可能。

　　在园区业务中，最核心的是构建产业体系。招商蛇口通过“建生态、搭平台、通资本、引技术、聚人才”，推动形成资金链--创新创业链--产业链--就业链的良性循环模式，从而实现园区的创新发展和区域的转型升级。

　　从配套层面来看，招商蛇口形成了美好生活圈全生命周期产品体系，通过提供覆盖全生命旅程的高品质产品和服务，为人民打造美好生活的新方式！

　　资料来源：产城新地理、新华网、火花S-Park、国际金融报、招商蛇口、PPP产业大讲堂、一财网、中国经济周刊、深圳市城市规划设计研究院