如果说，过去三十年产业地产的发展和我们城市的发展、人的城市化是两条平行线，一边是工业化，一边是城市化，现在我们要成为一个交叉线，在两者当中寻找结合点。

目前，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重「产业内容」，传统房企、产业地产商、制造企业、电商业以及金融资本以各自的模式纷纷布局产业地产。

产业地产就是这样一个重要的切入口和突破口，是实现产业园区转型升级，真正融入城市发展的一个重要功能平台，以人为本，以企业为本，实现生产、生活和生态的真正融合。

城市发展与产业研究实战专家

北京师范大学国家软实力评估中心副主任

产业是核心的要素，地产是提供发展空间，与承担单纯居住功能的地产不同，产业地产相比而言是最复杂、最具综合性的地产开发种类。

传统的产业地产运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面，依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河，同时，众多新型市场主体亦正急速涌入产城开发运营领域。目前来看，具有政府平台资源优势、产业资源丰富、创新能力强的专业运营商在行业竞争中仍占有绝对优势。

随着行业不断发展，房企、产业主体企业的加速进入，这部分企业也存在较大的发展机会。

01、地产投资视角的产品线

产业地产，是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态，是将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的空间开发和运营模式。它涉及到六个维度：城市、产业、地产、空间、内容、时间。

说到产业地产，不得不谈「土地」。

土地是社会经济发展最基本的生产要素，土地资源配置则是对社会经济发展进行调控的重要手段。当下，经济社会发展需求同日益紧缺的空间资源之间的矛盾对我国土地资源配置提出了新要求，土地资源合理配置的重要性与日俱增。

土地配置的基本逻辑：公共设施的等级和可达性决定土地价值。（产业地产仍然围绕该逻辑来提升自身价值）

1. 以土地为载体的投入与产出的平衡关系。

2. 从供给端探寻答案：土地和基础设施。

传统盈利模式基本都依赖大规模城镇化和投资，工业用地和商住用地分别承载政府财政长短两端——

国有平台：

新区生产生活总体平衡，居住用地补贴产业用地

民营企业：

大型产业新城：规划新城，整体拿地、居住先行

中等科技园区：概念引领，共享配套、土地变性

小型特色园区：标准厂房、分拆销售、税收返还

擦边球类园区：类独栋、类住宅、投资型

从土地和基础设施的角度来看，C端销售抹杀了产业土地的长期收益，地方政策逐步进化；地产和城建衍生产业地产投资商不断向二级开发的上下游渗透，向债务、基建、运营、资本分别渗透，结局不同。

需要关注的是，政府功能决定了土地出让价格和出让方式，产业地产土地议价、定向出让的制度空间始终保留下来。出让价格低于成本价的状态被长期持续，政策也容纳了财政、土地、税收等隐形收益。因此，「土地」成为了产业地产盈利的首要关注点，亩均效益成为了政府对于产业地产的第一道关卡。

※ 颠覆传统房地产开发资金模式

比如城市更新的国开贷款也已经切断了土储通路，各地不得再向再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知（财综［2016］4号）》明确提出对认定的存量土地储备贷款通过纳入政府性基金预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券予以置换。新增土地储备项目所需资金严格按照规定纳入政府性资金预算，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券解决。

又比如在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

再举一个例子，就是土地出让金逐步从地方权限退出。首先是发展单元从市县转化为城市群中心城市都市圈，其次是资源配置权力从地方上移，后者的影响更大。

如何理解「资源配置权力从地方上移」呢？

第一，土地出让金50%乡村振兴。《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》从十四五第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例；到「十四五」期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

第二，三条红线。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。

第三，土地出让金归口税务局。为贯彻落实党中央、国务院关于政府非税收入征管职责划转税务部门的有关部署和要求，决定将 国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收。

※ 产业用地独立政策的开放

在全球经济增长乏力、我国经济处于「三期叠加」（增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期）且下行压力较大的背景下，各级政府密集出台相关政策措施，大力推动「三新」经济（新产业、新业态、新商业模式）发展，促进经济转型升级，引导中国经济向更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的方向发展。

产业地产作为房地产行业中迅速蹿升的价值领域，越来越被人所熟知，并成为传统房地产企业转型、实体企业多元化发展和金融资本投资的新蓝海。2019年04月，《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》出台。《指引》延续了2016年版工作指引为「三新」经济服务的宗旨，继续支持光伏等产业用地和新能源的发展。但与2016年版工作指引不同的是——

◼强调为中小民营企业用地和国家级开发区外资企业用地提供保障，而不是为大、中、小、微企业发展用地需求提供保障；

◼提出对养老、教育、医疗、体育等公共服务设施的用地需求除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用

权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设；

◼ 支持返乡下乡人员创业创新，盘活空闲农房及宅基地，进行乡村旅游等民生基础设施建设；

◼ 特别设置「土地供应基本规定」章节，依据法律法规规章等梳理了对国有建设用地使用权划拨、出让、改变土地用途等的管理要求，便于市场主体准确把握产业用地政策。

粤港澳大湾区产业地产特征详解，以广州市为例。

根据《广州市产业用地指南（2018年版）》，2018年广州共布局了107个产业园区，中心区域（越秀区、荔湾区、天河区、海珠区全部及白云区、黄埔区北部）集中了全市绝大部分的生产性服务业园区，主导产业涉及新一代信息技术、文化创意、文化金融等多种。工业园区分布在外围区域，主导产业涉及新能源汽车、高端装备制造、航空航天等等。

※ 人口来源与人口结构

常住人口与产业人口决定城市基础建设开发结构。

新增岗位数量决定了新增就业数量，抚养比可推算出原住民的就业人口；新增就业人口的带眷系数决定未来转化常驻人口的数量；传统房地产计算模式仅考虑所有权人，城市产业规模是由产业人口和消费人口决定的，其共性是使用权人。

问题是，如今出现以下三种错配情况：一是人地错配，即缺乏新增就业岗位的地区设立大量居住空间；二是产地错配，即在缺乏生产性服务业的地区设置大量商务空间；三是人产错配，即在缺乏高端产业人口来源的地区设置大量高端产业空间。

我们来看看天津滨海新区。根据市级指标传导要求，结合新区城市建设与人口发展趋势，到2035年：

• 城乡建设用地763k㎡，其中城镇建设用地743k㎡；村庄建设用地20k㎡；

• 人口规模达480万人，人均城镇建设用地由209㎡降至160㎡以内；

• 经济总量规模（GDP）是现状的2.5倍以上，地均产出接近翻倍。

根据人口规划，未来15年（2020-2035）人口发展情况是，人口年均增长15万人，2001-2007年年均增长率为5%，2018年之后人口处于负增长。但现实是，根据第七次人口普查数据，天津市2010-2020年平均增长率为0.69%，广州市2010-2020年平均增长率为3.93%，深圳市2010-2020年平均增长率为5.35%。所以，目前滨海新区的土地供给数量过大，规划的人口增速必须达到全国最高水平（5%）并持续10-15年，这个目标难以实现。

02丨产业地产趋势：利益共同体&产业链本土化集聚

关于趋势，不妨从供给端探寻答案：土地和基础设施的资本化中断。传统园区建设的底层逻辑被供给端的全面改变彻底打破，暴露出的两大缺陷：产业资源匮乏、B端产品和服务缺失。

供给端的五大变化：

1）2013-2017，新型产业用地逐步规范，拆分销售和地价差两个漏洞逐渐填补完毕，标准地出让普及。

2）2016-2018土地资本化的长期信贷端口基本封闭，各地新区土储长期融资断粮，土地基础设施和公共配套建设减缓，地价刹车。

3）2014-2019地方政府债务管控制度完成闭环。新增基础设施特别是新基建只能通过地方债和专项债实施，地产基因的民营园区招商运营困难。

4）2019以来，产业地产在创新和结构性调整之外，承载保就业稳增长的新职能。新增就业岗位的数量、结构，决定了新增人口的数量结构。

5）2020年以来，赛道资本退潮，产业投资更加谨慎。C端收益卡死、B端收益微薄，产业投资和资产证券化作为重要补充，但退潮期尚未走完完整周期。

我们一直以来都在推崇产业地产的「智能状态」，就是对未来保持最多的可能性，产品有更多的选择。那么有没有成功案例让我们参考与学习呢？在这里举两个例子。

※ 颐高数字文创园

首先，有必要了解「数字空间的必要性」。文创产业不仅需要多元化的物理空间，数字化空间也是必不可少的产业发展基础。把文创和数字结合起来，将数字技术运用到文化创意产业中，依托科技来实现数字文创的新跳跃。

颐高集团打造的颐高数字文化创意产业园，是在全球消费升级和文化与科技融合不断深入的时代趋势下，利用大数据、人工智能、物联网、虚拟现实等现代数字技术，通过数字文化创意产业的有效集聚、创新孵化与产业服务，助力城市传统文化创意产业的数字化升级，帮助政府构建包括数字游戏、数字动漫、网络文学、数字文化装备、数字出版、数字影视、数字视频、数字艺术创作、网络音乐等领域的数字文化创意产业创新集群的重要载体。

※ 马栏山视频文创产业园

马栏山视频文创产业园现已形成成熟而完整的视频创意文创全产业链，整个园区以视频文创为主题的主导产业，湖南芒果台为品牌影响力，围绕创意创作、版权交易、技术支持三大核心产业构建起完整生态圈；整个园区对地产的依赖度较小，依靠文创产业发展而成。

建设马栏山视频文创产业园是省委、省政府落实「创新引领、开放崛起」战略的重大举措，是市委、市政府打造「国家创新创意中心」的战略布局；是实现「北有中关村，南有马栏山」美好愿景的生动实践。

资本收益是指人们卖出股票(或其他资产)时所获得的超过原来为它支付的那一部分。

对标中关村，建设马栏山，突出文化与科技的融合，聚焦数字视频内容生产、版权交易等，大力推进园区建成全国一流的文创内容基地、数字制作基地、版权交易基地，成为极具全球竞争力的「中国v谷」。

马栏山视频文创产业园成为了「北有中关村，南有马栏山」的超级文化IP、湖南省文化形象之一，成为了湖南沟通全国以及全球的重要平台。

小结一下，企业、政府、产业形成密切的利益共同体，产业链本土化集聚，都是产业地产的发展趋势。

03丨当前城市更新的模式分析

生活方式更新和产业结构更新是十四五期间城市更新并行的两条基本路径。城市更新是十四五期间城市建设的主要方法，也是区域经济发展的主要载体。

何为「生活方式更新」呢？简单来讲就是以人本化、数字化、生态化为核心。而所谓的「产业结构更新」，指的是以产业基础现代化、产业链高级化、区域经济布局为核心。两者的混合形态是多数城市更新项目面临的常态，生活方式和产业双重更新成为十四五期间城更项目的基本形态。

【知识点·土地城镇化与人口城镇化】

土地城镇化和人口城镇化是城镇化发展的两个方面。土地城镇化即土地利用由农业用地转变为城市建设用地的过程，人口城镇化即人口由农村地区向城市地区集中的过程。现阶段我国城镇化速度远远低于工业化进程，土地城镇化明显快于人口城镇化。因此，户籍制度改革和土地供给制度改革已刻不容缓。

城市更新试点的三大任务：统筹机制、可持续模式与配套政策。

探索城市更新统筹谋划机制

□ 加强工作统筹，建立健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的工作机制。坚持城市体检评估先行，合理确定城市更新重点，加快制定城市更新规划和年度实施计划，划定城市更新单元，建立项目库，明确城市更新目标任务、重点项目和实施时序。鼓励出台地方性法规、规章等，为城市更新提供法治保障。

探索城市更新可持续模式

□ 探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式。坚持「留改拆」并举，以保留利用提升为主，开展既有建筑调查评估，建立存量资源统筹协调机制。构建多元化资金保障机制，加大各级财政资金投入，加强各类金融机构信贷支持，完善社会资本参与机制，健全公众参与机制。

探索建立城市更新配套制度政策

□ 创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策。深化工程建设项目审批制度改革，优化城市更新项目审批流程，提高审批效率。探索建立城市更新规划、建设、管理、运行、拆除等全生命周期管理制度。分类探索更新改造技术方法和实施路径，鼓励制定适用于存量更新改造的标准规范。

以北京市城市更新为例，依旧遵循20%+2倍，第一个分类比较清晰的地方更新法规，但不具备可复制能力。

※ 政府低投入模式：广州模式

自2009年以来，广州城市更新核心政策变革的大趋势是从「市场」到「政府」再到「市场」，从「放开市场（56号文）」到强化「政府管控（20号文）」，再到当前政府总量和结构管控下的「市场运作（134号文）」。其中，政府公布的56号、20号、134 号文件（《广州市城市更新办法》）成为不同时期政策转变的风向标。

我们看看广州三个圈层的产业用地比重：

（一）第一圈层

第一圈层内，城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公

建配套）原则上占总建设量的60%以上；或城市更新单元融资地块上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的60%以上。

（二）第二圈层

第二圈层内，城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公

建配套）原则上占总建设量的40%以上；或城市更新单元融资地块上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的40%以上。

国有资本、集体资本等公有资本应主要与非公有资本参股。国有资本、集体资本等共有资本与非公有资产参股要严格遵循市场原则。

（三）第三圈层

第三圈层内，除已经纳入重点功能片区按规划控制外，其他区域城市更新单元产业

建设量占总建设量的比例，可由所在区结合片区产业发展规划和城市更新单元实际，自行制定指引。

未来城市更新的参考模式（广州：一二三级联动）：开发模式转型方向应是政府重拾选择权，占据主动；首先，政府让利于产业运营商，收取少量土地费用，降低前期投资；其次，遴选具有运营能力的企业，负责前期投资，并运营相应资产；最后，政府出台配套政策予以扶持，进行利益共享。

而传统三段式开发过程中，一级开发形成政府端固定资产（基础设施），二级开发仍形成固定资产（大量住宅），导致运营端的现金流只占有少量一级固定资产，造成政府投资效率低下；传统三段式开发，恶性循环，造成社会资本选择政府，致使政府处于被动地位。

所以，一二三级市场必须全面向社会资本开放、片区单元形成稳定现金流，产生的收入覆盖城市更新投入。

※ 政府高投入模式：上海模式

政府主导、市场参与的整体更新一直都是上海城市更新的主要方式。近年来，上海聚焦重点功能片区展开整体更新实践，例如「一江一河」滨水地区更新、工业区整体转型与中心城风貌旧改等等。这类更新的实施路径较为清晰，一般由政府主导建立更新平台公司，开展前期土地收储工作，继而通过出让等方式进行整体性开发。

总体来看，上海探索的是「政企合作、市区联手、以区为主」旧改新模式。

2020年7月13日，「上海市城市更新中心」在上海地产集团揭牌成立。

城市更新中心将加快现状成片二级以下旧里的旧改攻坚，并助力旧住房改造、城中村改造及其它城市更新项目实施。强化了平台作用，帮助地产集团探索完善规划实施机制，积极引进市场化、标杆性企业参与不同类型地块的功能开发，让专业人做

专业事，提升开发品质，确保功能落地。将全面统筹优质资源，从「一地一策」转向「综合平衡、动态平衡、长期平衡」，推动旧区改造可持续。具体职能由地产集团全资子公司上海城市更新建设发展有限公司承担，实行专账管理、独立运作，强化内部管理和考核。

《上海市城市更新条例（草案）》（征求意见稿）明确——城市更新，是指在本市建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括：（一）加强基础设施和公共设施建设，提高超大城市服务水平；（二）优化区域功能布局，塑造城市空间新格局；（三）提升整体居住品质，改善城市人居环境；（四）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；（五）市人民政府认定的其他城市更新活动。

其中第三条（基本原则）写到：本市城市更新，坚持「留改拆」并举、以保留保护为主，遵循规划引领、成片推进，政府推动、市场运作、数据赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享的原则。

※ 成都的城市更新土地开发创新路

成都的城市更新特征可以总结为以下五点：

1）政府和平台作为主体：坚持政府主导，市场运作。城市更新工作在市委、市人民政府统一领导下，充分发挥国有企业推进城市更新的作用，通过资本金支持、注入优质资源等方式，做强城市更新平台。

2）大量使用国开行和专项债：积极争取中央和省资金支持，鼓励利用中央、省政策性资金，争取更多的政策性贷款、专项债等用于更新改造项目。

3）社区综合体：社区综合体建成后，交由街道或平台公司管理，并由街道或平台公司管理委托专业第三方运营机构进行统一运营，以保障社区综合体的服务品质和可持续发展。

4）依赖土地平衡：更新项目新增土地出让收益优先用于平衡全市更新资金缺口。更新项目资金整体不能平衡，确需从新增土地收益、房产、建安等税费奖补中弥补资金缺口的区，由区人民政府按照「一事一议」的原则上报市人民政府批准同意后执行。

5）一二三级联动：探索城市更新重大项目土地一二三级联动开发机制。

城市更新是客观现象，功能演替和物质环境更迭一直伴随着城市的发展演进。

总体而言，从城市自主发展中的更迭演进，到全球化进程下产业转移所推动的城市经济转型和环境再生，再到后工业化进程中消费经济和创新经济发展所促成的城市功能和空间环境提升，因城市发展阶段的不同、内外动力机制不同，城市更新也呈现出一定的阶段性特征：空间分布碎片化，建设内容运营化，投资收益多元化，开发产品非标化，工程项目分散化。

04丨产业地产的创新变革，势在必行

我国产业不断发展壮大，有城无产、产强城弱、产业与城市功能不匹配、不协调等问题问题也越发凸显。部分城市在发展初期都十分重视产业发展，商业和居住配套建设相对滞后，导致城市内居民舒适感降低，商业休闲娱乐环境较差，给生活带来很多困扰，这也使得城市人才流失，发展脱节。

发展失衡，因此产业地产的创新与变革成为了必然。

对无数产业地产经营者而言，开发建设不是什么难题，最大的困惑在于采取什么样的运营模式确保项目保持长久生命力。

在概念构建层面，运营商要致力于服务一个区域的经济发展，应具备城市运营、构建、服务、促进四大能力。在产业发展战略问题上要强调区域综合发展和区域综合价值的提升，要更多从市场自身角度判断这个区域禀赋和发展空间，再决定这个区域适合做什么产业。

在战略实践层面，项目一定要高度市场化，要彻底摆脱对政府财政的依赖性；招商要充分利用物联网进行联动，从而实现招商行为的标准化、联动化、专业化，这样才能形成创新型体系。

在动荡起伏的宏观大环境下，越来越多的新进企业想要在这行业里分一杯羹。传统产城运营商的创新变革势在必行，只有探索出适合自身发展的转型方向，构建长期有效的盈利模式，精准地把握政策导向，才能走在创新发展的前列。

※ 写在最后：企业家精神核心力是什么？创新、坚持、责任

在下行的市场环境下，需要更多地拥有「企业家精神」的企业。

「企业家精神」是什么？

1. 创新

在任何时候企业都要保持创造能力，只有在创新中才能突破重围，市场环境变化多端，稍不留神就被同行赶超。经过疫情的冲击，不少企业家都已经开始制定不同的业务和战略方向，下半年拼的就是「创新」——新业务、新方法、新方式。谁能在创新中适应环境，谁就能成为行业的先锋。

2. 坚持

做企业是一条充满曲折和未知的道路，「坚持」是前行必不可少的品质。在这次疫情冲击力活下来的企业无时无刻不在坚持着，他们相信环境不会一直萧条，他们坚信未来会有转机。市场正在走向复苏，各地疫情防控处于常态化，这无疑增加了企业复工复产的信心。

3. 责任

「社会责任」是每个企业家都要承担的，随着社会的发展，企业生存越来越依靠强大的个体，企业需要个体，个体需要平台，互为作用。这是互为共存的社会，企业在承担责任的同时也在帮助自己。

「企业家精神」是新一代商业领袖必备的能力，而创新、坚持、责任则是危机领导力的核心。

非对称的信息，在某些市场中，每个参与者拥有的信息并不相同。例如，在旧车市场上，有关旧车质量的信息，卖者通常要比潜在的买者知道得多。