产业园区规划(产业园区规划设计方案案例)

 

来源：东联设计研究所 ID: dongliankaoyan 推荐关注

文推荐 | 知学学园

项目名称：南京汤山三创产业园

项目地点：江苏南京

项目用地：51公顷

整体鸟瞰图

01

项目概况

本项目位于汤水路以东片区的工业区内，规划范围以老宁杭公路与经三路交叉口为中心节点，涵盖环绕周边的五个地块，总规划用地面积51公顷。

现状图

02

项目目标

打造绿色、科技、人文三位一体的科技创业特别社区和产业示范区，凸显特别社区意义。

绿色：和谐取源于自然，节制归还于环境，缔造直根于生态公园中的绿色科技创业特别社区。

科技：以科技保障绿色通行，以科技创造未来生活，建立全天候能源科技园区。

人文：肩负社会科教宣导责任，构筑宜人生产研发环境，重塑回归人文的人性化科技创业特别社区。

三位一体

03

总体构思

1.通过核心景观空间的打造为园区提供宜人的生活环境，成为产业、研发区域共享的城市客厅。

构筑城市客厅

2.重点研究沿老宁杭公路、经三路的城市物质空间形态，形成有序的高层建筑分布关系，使之成为展示城市形象的外部窗口和园区名片。

展示城市形象的外部窗口和园区名

3.通过对产业功能的策划，将各地块特点与其功能相匹配，并研究相应的外部空间。

研发大楼

04

空间结构

一核、一点、两轴、四区

一核：以中心湖景为核，周边以独立研发围合的园区公共开放空间；

一点：指老宁杭公路和经三路交叉口形成的城市形象制高点；

两轴：指老宁杭公路沿线的城市街景轴，核心景观向东西延伸形成开放空间的景观轴

四区：指总部研发区、产业加速区、创业孵化区、公共配套区；

一点一核

两条轴线

05

功能业态与布局

园区主要分为四大功能区：总部研发区、产业加速区、创业孵化区、公共配套区

总部研发区：独栋公司总部、集中总部研发、样板试验厂房、园区管理用房

产业加速区：主要包括加速器、中试厂房、转化研发与车间

创业孵化区：主要为孵化期

聪明的销售员感受客户的情绪，而不是了解客户的事实。

公共配套区：主要包括商业、金融、展示、培训、研发

功能与业态布局

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交通组织

A.  交通主导型道路：

以通过交通为主要功能，慎重设置主要地块两侧人行及机动车出入口。

B.  生产主导型道路：

保证人行道的连贯性，适当增加人行道宽度，在满足行车功能同时提升环境品质，生产区主立面宜面向道路设置。

C. 环湖步道：

遵循步行优先原则，尽可能为规划地块使用人群提供欣赏湖面景观的场所。环湖公共建筑宜向道路设置入口，紧急情况下可作为消防通道使用，但机动车出入口不应面向环湖道路设置。

D. 服务型辅路：

生产区及公共建筑背面或侧面的道路，承担对外交通的主要功能，是后勤货运及内部职工出入的道路。保证机动车通行能力为主，机动车出入口宜面向辅路设置。

道路交通组织

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公共空间类型及地标节点

1.规划重点塑造了三种类型的城市空间：滨水公共空间、视线通廊、组团公共空间。

城市空间

2.地标节点：本地块高层位于场地西北角，在两条主干道交叉口，形成整个科技园区的地标性节点，沿老宁杭公路两侧规划60—80米高层，形成城市道路景观。

地标节点

08

建筑高度与轮廓控制

本区域高层建筑在老宁杭公路形成高度界面，有利于建筑借景同时成为公共景观的背景，并在重要门户地带形成都市景观。高层建筑疏密得当，有利于景观和夏季风的引入。高层商务及研发建筑的高度控制在24米，32米，60米，80米，100米控制。

高度控制

09

停车设置

A. 机动车出入口：

■各地块应尽量避免交通干道设置机动车出入口，各地块机动车出入口宜尽量设置在城市的次干道及支路；相邻用地应当集中设置或统一设置机动车出入口。

■机动车与城市道路交叉口的控制距离，路幅40米以上的，不得小于80米；路幅30至40米的 ，不得小于50米；路幅不足30米的，不得小于30米。

B. 停车场库：

■地块内不宜提倡设置大面积地面停车场，规划大多数停车场不得布置在沿湖、景观带边，仅在主要街道景观视线之外的建筑主体背面、侧面或内院布置少量临时停车场，大量机动车停车主要集中在公共建筑或主体建筑的地下车库。

■地下车库的出入口也尽量设置在建筑主体背面、侧面或内院。

■自行车停车场除结合社会停车场和各地块地下自行车库设施外，不提倡沿街停放。

停车分布

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案例启示

在完全竞争市场上，平均收益曲线，边际收益曲线与需求曲线重合

A. 功能结构：

科技类产业园通常会有研发区、产业加速区、创业孵化区、公共配套区等功能。园区通常环境较好，一般会有一个共享中心花园，其他业态以组团形式围绕中心布置，而组团内部也会有其小型花园，形成一个核心节点+若干组团节点的空间结构。

B. 交通组织：

主要分为生产型道路、服务型道路以及人行道路：

■主要道路为车辆通行服务，同时兼顾人行；

■服务型道路是生产区及公共建筑背面或侧面的道路，承担对外交通的主要功能，是后勤货运及内部职工出入的道路；

■人行道路承担园区职工上班、休憩、散步等功能，三种道路之间各有分工，尽量减少交叉。

C. 建筑布局：

展示园区形象的标志性高层建筑一般布置在城市主要道路一侧，形成整个园区的地标性节点，其他建筑要控制好高度，整个园区建筑高度要有层次。

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当前国内外经济形势以及市场变动下，产业地产行业面临诸多困惑与挑战。知学学院在往期产业园区系列课程基础上不断迭代深化，特别推出【产业园区开发运营与模式创新研讨会】第7季，针对区域开发、科技园区、高容园区（工业上楼）、生物医药园区、文化创意园区、城市更新等不同类型园区，围绕其开发运营与模式创新的前沿探索与实践，特别邀请行业实战专家老师展开一年一度代表性案例复盘研讨和行业交流。帮助大家了解行业最新形势与趋势、梳理操盘逻辑与应对策略，学习对标案例总经经验教训，锻炼内功提升整体项目实操能力。

11+位重磅实战导师，15+行业标杆案例

深度授课 X 项目复盘 X 实地考察 X 项目诊断

最具实战意义的产业园区饕餮盛宴！

【产业园区开发运营与模式创新研讨会】第7季

10月30日-11月1日，上海，全新开启！

Part 1

深度授课+案例复盘

主题：从产业地产向科技投行转型创新实践

老师是张江科学城开发主体相关负责人，先后从事集团投融资管理、内部审计监察与合规管理、资产评估以及工程成本管控工作，曾任二级项目公司总经理。现兼任集团投贷孵平台投决会成员，浦东新区内审协会副会长。

分享案例：张江科学城

张江科学城位于上海浦东新区中部，以张江高科技园区为基础，总面积约94平方公里，集聚国家实验室、高校科研机构、全球顶尖创新企业和人才资源，目前汇聚24000多家企业，国家、市级研发机构150余家，跨国公司地区总部58家，近20家高校和科研院所，现有从业人员逾40万。张江科学城是上海高科技产业的核心，也是浦东建设的重点。张江科学城定位为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地和新产业的培育之地，现代新型宜居城区和市级公共中心，世界一流科学城。目前，张江科学城已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业，以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的三大、三新产业格局。

主题：产业升级背景下城市工业园区改造升级与金融创新

贾威老师现任深圳市招商产业发展有限公司总经理，早期从事金融与港航行业相关工作，近七年专注于双创落地与产业园区运营管理，曾主导园区标准化产品建设、园区异地复制等工作，在双创生态打造、产业集聚、产业配套与服务、产业资本对接、园区创新孵化等领域拥有丰富经验。

分享案例：蛇口网谷

2010年，南山区政府与招商局蛇口工业区签约，双方拟联手打造一个融合高科技与文化产业的互联网及电子商务产业基地，蛇口网谷应运而生，高度契合了深圳产业的转型发展方向。项目占地面积约20万㎡，总建筑面积达42万㎡，定位于中国互联网南方总部基地和应用示范基地。项目改造是一项体量颇大的城市更新工程。建设内容包含了传统工业厂房的企业置换、旧厂房的改造以及研发办公楼的新建，从2010年启动，至2015年初陆续完成建设。网谷以新一代信息技术、电子商务、物联网、文化创意四大核心机其他多元重点产业构成，产业聚集度超70%。吸引了苹果、IBM、雀巢（中国）只能研发中心、史泰博等世界500强企业，同时也吸引了联影、联新、商汤科技等独角兽企业入住。

主题：产业运营为核心产业园区操盘逻辑与落地经验

颜海军老师现任北京东升博展投资管理有限公司副总经理、博展商学院校长，同时担任中国产业园区国策委员会智库专家。自2009年参与中关村东升科技园筹建、运营工作，包括园区规划、产业定位、招商、运营和客户管理。现主要负责集团公司战略规划、产业发展、股份制改革、创新业务的开拓及发展等工作。在创新创业的新形势下，参与园区孵化器、加速器的服务体系建设及创新项目投资管理工作。在实际园区运营管理以及产业服务体系构建的过程中积累了非常丰富的实践经验。

分享案例：中关村东升科技园

中关村东升科技园是中关村区域引进科技园创办理念的示范园区。现在是集总部基地、高科技产业研发基地、加速器及企业孵化基地、高新科技成果展示及相关配套服务于一体的国内一流生态型综合园区。引入国际前沿的环保建设体系，建立绿色低碳的高科技产业园典范。中关村东升科技园的身份非常特殊，其是在集体土地上自主建设、自主经营，过程中将农民的身份转向了股东，完成集体所有制向社区股份制的过渡。曾经满地都是垃圾和低端产业的土地，一步步实现了向科技园区的转化。作为科技企业服务商，中关村东升科技园始终以客户为第一，与客户一同成长。

主题：非成熟片区的产业园区操盘实践

余安定老师1999年加入天安数码城集团，现担任东莞市凤岗天安数码城有限公司董事总经理。加入天安数码城集团20年来，余安定老师在园区开发和产业经济等领域有深入的研究，主导建设的龙岗天安数码城、凤岗天安数码城成为集团近10年来的核心园区，是天安数码城近年来在白热化的产业地产市场竞争中仍然屹立不倒的中坚力量。同时，余安定老师还担任深圳市未来产业促进会常务副会长、东莞市凤岗产业发展促进会常务副会长等社会职务。

分享案例：天安数码城T5

天安数码城T5是天安数码城集团布局粤港澳大湾区的又一重点项目，是广东省、东莞市重大项目，位于深圳里的凤岗。项目总占地面积约40万㎡，总建筑面积逾150万㎡，总投资100亿元，分为两期开发，规划有产业大厦、独栋总部楼、工业4.0厂房、高级公寓及酒店、高端医疗机构、国际学校等多种业态。全部建成投入运营后预计可入驻企业1200余家，实现年产值300亿元。一期截至目前已引进企业超400家，包括都市丽人、合正汽车电子、矽电半导体、鹰眼科技等上市公司在内的电子信息、智能制造、物联网、信息技术、文化创意、新材料、软件开发等各大行业。2018年园区产值已经实现10个亿，成功实现了东莞产业转型升级的政策要求，也起到了标杆和示范的作用。

主题：探索和实践深度操盘下的城市更新再造与产业园区活力赋能

张老师在城市发展整体策略、策划、规划、设计等方面实操经验丰富。具有20年全球城市战略控件开发与经济产业项目的实操经验，和持续对全球城市战略空间开发与城市经济发展的关注与研究并用于中国城市空间开发与产业的事件中。在中国10年间主导近100个城市的策略、策划、规划、经济产业城市级别的开发项目，并亲自完成多个产业开发的策略、策划、规划、设计、投资节奏与开发节奏管理、开发管理和运营招商的全流程。张老师曾兼任国家级赣江新区产业发展研究院常务副院长、上海移动互联网应用促进中心产业委员会主任、易居克尔瑞全国产业专家、中国产业园区国策委员会专家智库、上海市产业园区协会产业专业委员会付主任委员等社会职务。

分享案例：张江国创中心

张江国创中心是张江北区重要的产业集聚地，也是张江国家自主创新示范区与上海自贸区双自联动的重要承载地，肩负国家使命，打造全球科创中心。原厂房于2014年底由上海万科同张江强强联手进行投资改建，历经一年半的建设与打磨，具有四大核心功能（空运货物服中心，总部经济创新办公，创新孵化加速成长，研发机构）、三大服务功能（科技成果转化平台，创新资本交易平台，知识产权交易平台）、四大产业配套（精品餐厅、休闲娱乐、创意咖啡、文体活动）的张江国创中心应运而生。项目分三期建设，一期13万方，二期近10万方，三期4万方，总占地面积超10万平方米。其中一期、三期为新建项目，二期为国内最大的单体改造空间，是存量资产再开发的经典之作。

分享案例：金桥万创中心

2016年末，上海万科强势入驻金桥，积极践行大众创业、万众创新的国家战略，打造金桥开发区新型产业智慧园区，诞生这一成功案例——金桥万创中心。项目地块原为三洋杰士电池（上海）有限公司所有，用于传统电子产品生产，原有业态是传统加工车间，后被腾飞公司接手新建，但由于上海经济发展，产业升级，城市更新，上海万科于2016年末收购此园区，并对园区进行改造，打造新一代科技研发园区。通过独有的硬件优势和万科成熟的运营模式，项目吸引到多家大型企业签约租赁，包括华为公司、康宁公司、上海产业技术研究院等，2017年园区升级改造完成后，优势愈发明显，吸引了普立万等更多知名企业，租赁去化一直保持95%以上。

主题：民营产业园区运营+服务创新实践分享

刘爽老师现任大连软件园股份有限公司总经理，负责国家级产业基地大连软件园的运营管理工作，任辽宁省政协委员、大连市服务外包协会副会长、大连软件行业协会常务理事。拥有18年产业园区运营管理的践行经验，思维灵活，格局开阔，尤其在产业园区招商、大客户综合解决方案及园区运营方面进行了大量的创新性实践，致力于创造出良好的园区平台环境，持续推动产城人三者共赢发展。

分享案例：大连软件园

大连软件园是国内首个官助民办产业园区，经过二十余年发展，目前已经成为高智慧产业集聚、高科技创新能力、高绿色生态标准的智慧产业园区。目前园区内集聚了软件信息服务、新一代信息技术、互联网金融、智慧医疗、人工智能、智能制造等六大行业，逐步形成了产学研结合、上中下游衔接、大中小企业协同发展的产业共赢生态圈。

分享案例：中关村壹号

中关村壹号作为北京新地标、网红园区位于中关村科学城，项目总建筑面积约50万平方米，共20栋楼，是集绿色建筑、LEED、健康建筑三认证于一体的项目 。项目以硬科技（人工智能）为产业主导方向，聚焦人工智能、金融科技等前沿产业，重点引进人工智能领军企业、隐形冠军企业、独角兽企业和种子企业。中关村壹号作为亿达未来运营的成功项目之一，也是全国优质人工智能企业聚集区，目前园区入驻企业50余家，包含小马智行、讯飞数码、爱笔科技等人工智能领域明星企业。

主题：政府主导，强市场化运作园区招商运营策略

海波老师在深圳湾旗下产业园区开发运营近10年，目前任深投控旗下多个园区产业招商与运营负责人。经历了深圳湾软件产业基地、深圳创业广场、深圳湾科技生态园等产业园区从0到1的过程，深度参与从前期测算评估到产业招商运营，再到整个产业园区产业生态体系构建与优化。在产业研究、招商与落位运营方面有着非常深刻的行业认知和丰富的一线实战经验。

分享案例：深圳湾生态科技园

深圳湾科技生态园是广东省、深圳市重大产业投资项目，发展定位为高科技上市公司总部和研发基地、战略性新兴产业培育发展平台、创新型中小企业孵化器、国家级低碳生态示范园、深圳高新区南区配套服务中心，按照国际一流水准，打造深圳新时期标志性产业园区和深圳质量精品。项目占地20.3万平方米，总建筑面积188万平方米，计容面积121万平方米，包括97万平方米研发办公、11万平方米人才公寓、6万平方米高端酒店、6万平方米商业。

主题：文创园区的迭代演变：从空间到内容升级

何增强老师是国内最早推动文创产业发展的领军人物，也是中国最早从事文创园区的开发者和运作者之一。自2006年起，十余年间先后完成了1933老场坊、花园坊节能环保产业园、幸福码头、老洋行1913、中成智谷等近十个园区的开发与改造。先后参与制定《上海创意产业发展报告》、《上海创意产业十一五发展规划》（与上海市政府合作）、《香港与长三角创意产业集聚区建设发展策略》（与香港政府合作）、《2006年上海创意发展市场调研报告》（与荷兰政府合作）等。

分享案例：中成智谷

中成智谷前身是创立于1959年新中国最早的成套设备进出口（上海储运）分公司旧仓库，以产业转型和城市更新为发展理念，突破传统文创园区的局限，开创产业园区、人文街区、生态景区、开放社区四区融合模式。园区已举办上百场品牌发布、网游发布、论坛赛事、生活方式、演艺走秀等活动，中国电子竞技行业的顶级战队的总部—OMG电子竞技俱乐部落户园区以来，成功实现给具有国际影响的电竞品牌赛事搭台，推动电竞产业与上海体育产业发展。实现了科创产业与体育产业的结合，从而带动引领园区产业经济发展。

主题：空间载体如何赋能实体产业

孙哲老师毕业于同济大学获得建筑学硕士，拥有近二十年的规划设计经验，擅长产业园区、 总部办公、大型公建类项目的规划及建筑设计。主持项目曾获得REARD设计奖，2019 International Property Awards国际地产设计大奖、第16届精瑞人居奖-商务办公与规划设计2018 REARD产业星设计银奖等一系列知名奖项。代表作品包括郑州临空国际生物医药园、亿达郑州科技新城、中山翠亨医疗器械产业园、鲸算科技杭州总部、广州黄埔之星科创产业园、杭州湾生命科技园、固安智慧城市产业园、郑州美创国际产业园、华夏任丘玱纤产业园、

分享案例：苏州生物医药产业园

苏州生物医药产业园（BioBAY）2007年一期项目开园，目前包括三大园区：苏州生物医药产业园一期(原苏州生物纳米科技园)、苏州生物医药产业园二期、苏虞生物医药产业园。园区定位专注做创新创业企业的孵化器和加速器，并锁定在药物开发、医疗器械和生物技术三个大方向。园区形成以新药创新、医疗器械、生物技术、服务外包及纳米技术等为主的研发创新型产业集群，集聚高层次研发人才1万多名，自主创新型生物医药企业超过400家。面对生物医药创新创业企业的痛点与起步探索期的艰难，产业园区+创新孵化器+产业基金+产业联盟 的产服模式是BioBAY得以快速发展的核心优势。

分享案例：郑州临空国际生物医药园

园区位于郑州航空港经济综合实验区南部高端制造业聚集区，是由政府主导投资建设、河南省内在建的最大规模的生命科学与生物技术研发和生产创新创业基地，现已评定为郑州市级和河南省级科技企业孵化器。园区整体规划2000亩，其中，一期占地384亩，投资25亿元，总建筑面积约51.5万方，于2017年5月开工建设，包括公共服务平台、孵化中心、中试生产组团、大规模生产厂区、专属物流体系、展示中心和完善的生活配套设施等。

分享案例：M3美立方科技产业园

M3美立方科技产业园位于郑州高新区科学大道，企业办公独栋园区。集生态、商务、休闲、配套商业功能于一体的街区式建筑布局，土地利用高效集约复合，产品高附加值高识别性，营造出一种建筑多元、空间开放、健康生态的街区商务氛围。项目自推出就创造了多项纪录，1.0容积率的规划格局拥有万平米的中央公园，相比周边同类产品本项目议价超过40%，前街后院的独栋产品可分可合有着极强的市场适应性。

分享案例：北京某M1用地工业上楼项目

位于北京某经开区。容积率2.0，高度45m，是京津冀首都圈第一个工业上楼项目，同时也是老工业区城市更新、土地增容的创新试点。以容纳生物医药、医疗器械等大健康产业生产端业态为主，新的产业示范地标。

Part 2

2大标杆案例实地考察

项目参访一：互联宝地

国有存量资产盘活，宝钢打造旗舰园区

中国宝武钢铁集团有限公司，历经三十几年发展，为探索中国宝武产业转型发展的新模式，于2015年11月与杨浦区政府签订战略合作框架协议。由其子公司宝地资产，携手上海杨浦科技创新（集团）有限公司共同开发二钢地块，创建了上海市互联网+创业创新的示范产业园——互联宝地。作为新旧动能转换高地的互联宝地，改造原有的传统功能，着力于发展互联网+和文化创意产业，形成文化创意产业、教育、人工智能、金融四大主导产业。项目总建筑体量37万方，分两期建设。首期已经建成11.8万㎡东区老厂房创意办公，吸引了包括福特汽车、国泰产险（阿里系）、iTutorGroup（平安系）、猪八戒、网易暴雪、得物、曜石等知名科创、金融企业入驻，园区出租率99.8%。

学习点：

老钢厂改造产业园区的空间如何创意利用

互联网+和文化创意产业招商运营经验

科创+文创示范园区如何打造

特邀讲师：

李欣倚老师曾任上海影达文化传媒股份有限公司副总裁，具备丰富的产业园区、文旅项目、特色小镇规划策划和招商运营经验。海外城市规划学习结合十余年实际操作经验，对城市更新和产业导入有独特的认知和见解。主导策划了数十个城市的产业园、文创园、新城和小镇项目，建立企业战略资源库。全程参与宝武集团首个产业园项目前期定位、招商定价及招商运营，具备项目运作全流程经验，统筹全国双创周上海会场等4场大型活动落地，成功打造园区在科创、产业领域的品牌形象，已经获得杨浦区政府认定的世界级创谷功能片区称号。

项目参访二：临港新业坊•源创

工业遗产历史改造，产城融合新型社区

新业坊•源创是宝山区与临港集团联合打造的以科技产业为主导的科创综合体项目，以全新规划、建筑理念对原仓储基地进行了升级改造，打造产城融合新社区，既是城市更新的典型案例，也是高境科创小镇转型发展的重要载体。聚焦科技创投+智能体验产业，园区主要产业为人工智能、物联网、邮轮经济、电子竞技产业。同时园区的存量物业改造成商业配套，用商业配套为园区赋能，增加园区的活力，在租金方面更具溢价，项目方能够获取更多的收益。

学习点：

城市旧改的典范，营造社区化园区

商业赋能，资产价值提升

灵活的租赁模式，打通项目租赁渠道

上海科创中心前沿示范区

特邀讲师：

朱艳雪老师拥有丰富的城市更新项目策划、招商、运营经验，主要参与过临港集团旗下新业坊品牌的管理、新业坊项目的产业策划、产品研究、招商运营工作，对城市更新项目有着成熟的实操经验。进入临港集团前，曾服务于中国建筑美国分公司，主要从事美洲区域房地产开发、项目投融资和工程管理工作。

Part 3

课程彩蛋

专业导师 项目诊断 解决痛点 资源链接

特邀产业园一线实战专家与同学一起，征集同学操盘项目，从项目剖析、顶层逻辑梳理，提出优化方案 ，解决实操过程中遇到的痛点与难点 ，重新思考操盘策略和关键节点。

案例征集资料准备

一、项目的设计方案

二、拿地规划设计要点

三、红线图

四、项目现状及面临的困难点

课程详细安排与更多惊喜请联系报名联系人！

主办单位：知学学院

课程时间：2020年10月30日-11月1日

开课地点：上海

报名联系人（手机/微信）

卢生富 13671234271 / zhixue327

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成功的关键不是自己要有新的想法。最好等到别人试了，然后模仿他的具体方法，但是要避免他的错误。