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佳兆业迈入后千亿赛道,稳步扬帆蓄势远航

  • 来源:互联网
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  • 2021-01-06
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中国经济形势与房地产发展正在进入全新态势,越是外界复杂多变,前行者越要战略定航,行稳致远。在受到新冠疫情冲击、被称为“最难一年”的2020年,“湾区龙头”佳兆业权益销售额突破千亿,成功迈入后千亿新赛道。

2020这一年,佳兆业完成了它的“自我超越”,在它的成长史上,这是又一个里程碑式的事件。但事实上,进入千亿俱乐部于佳兆业而言是蓄势已久,无论是企业本身,还是资本市场与投行机构都有所预期,是意料之中的好消息。

更应该认识到的是,佳兆业是在利润持续向好、负债不断改善的背景下取得的规模增长,这在“三道红线”融资新规之下尤为不易。当行业发展逻辑被重构,投资者们审视企业的指标也将被改变,财务策略得当的房企最有开辟新天地的可能。

这两年,佳兆业董事局主席郭英成在公开场合常说到,“佳兆业运气不错”,但谁都知道,运气从来都是实力的一部分。佳兆业审慎谦逊、运筹帷幄的应对策略,将让它在走向下一个千亿的过程中,每一步都走得踏实、稳健。

稳健自如出成绩

千亿规模虽在预料之中,但在今年各种不确定性因素叠加的背景下实现这一目标,佳兆业的进取有目共睹。今年上半年,在行业整体表现不理想的情况下,佳兆业的销售额受到了一定的冲击,千亿目标完成率仅36%。

进入下半年,佳兆业火力全开,先是加快供货推货,继而通过创新、数字化营销等方式,实现了销售业绩的迅猛增长,最终权益销售金额达成了年初制定的千亿目标。

虽说在过去几年之间,千亿销售额是一众房企的共同目标,但佳兆业重视的不仅是规模增长,在规模之外,它也格外重视盈利的提升以及杠杆的控制,力争在降低杠杆的同时提升资产水平、管理能力和利润空间,为投资者提供更多的回报。

佳兆业当前的资产规模近3000亿人民币,相比较于上市之初的180亿元,足足上涨15倍,年增幅30%,跻身中国300强企业。

在资产规模上升的同时,佳兆业也致力于提升盈利能力。

从2020年的年中报来看,佳兆业毛利率水平处于行业最高区间。2020年上半年,佳兆业收入同比增长10.9%,达到约223亿元人民币。其中毛利达75亿元人民币,毛利率高达33.8%,优于许多规模与其相当的房企。

佳兆业的优势还在于,它是城市更新领域的龙头企业,擅于“啃最硬的骨头”,而这也让它的土地成本控制在较低的水平,为之后的盈利增长带来较高的潜力。

举例而言,目前佳兆业深圳在售旧改项目的土地成本约1.4万/平方米,对应其旧改项目5.2万/平方米的均价,中间有相当大的利润空间。

即使是全盘来看,佳兆业的土地成本也在合理可控的范围内。以今年上半年佳兆业佳兆业获取的土地储备来看,其通过招拍挂、收并购、旧改等渠道适时共获得23个项目,其平均土地成本约为7900元/平方米,新增土储大湾区占比74%,这一土地成本优于布局相似的房企。

审慎自律获认可

能够逆势而上,佳兆业付出的势必是加倍的努力。

正如佳兆业首席财务官吴建新之前所言,“佳兆业将会密切监控公司净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动,持续优化债务结构。未来,集团将进一步提质增效,强化前瞻性风险防范能力、精细化财务管控能力、创新性发展牵引能力,有力保障全集团业绩健康、稳定以及高质量的增长。”

过去几年,佳兆业确实在核心财务指标的优化上有长足的进步,这体现在负债水平进一步降低、现金债务的比率控制得当等方面。

截至今年上半年,佳兆业净负债率降至130%,较2019年底下降14个百分点。国信证券预计,全年该公司净负债率有望回落至120%。事实上,自2017年至今年上半年,佳兆业通过加速回款、提质增效、调整结构等举措,使其净负债率实现了5连降。

与此同时,佳兆业提高偿债短债比,优化负债期限结构,持续降低融资成本。2017-2019年及2020年上半年,其长期债务占比保持在80%-85%左右,今年上半年,现金短债比从1.1倍提升至1.2倍。

资本市场对佳兆业的成绩也看在眼里,金融机构、投行机构给予佳兆业充分信任。2020年上半年,穆迪、惠誉、标普三家国际权威机构重申对佳兆业的B1、B、B评级,展望稳定。

国信证券在最新的研报中也指出,在壁垒颇高的城市更新方面,佳兆业经验丰富、优势明显,更加聚焦于利润丰厚的拆除重建类的项目,平均毛利率可达到 50%。佳兆业未来一个财年内合理股价区间为 4.55 至 5.93 元,较当前股价有 44.9%至88.8%的空间,维持“买入”评级。

千亿之后酿新机

论及2020年,“三道红线”无疑是对行业带来重大影响的政策。

吴建新判断认为,“三道红线”融资新规后,行业将进入精细化管理与高效率运营时代。而在新环境下,房地产行业规模扩张步伐将放缓,排位渐趋稳定。稳定的金融预期,也能倒逼房企更倚重精细化管理,合理安排经营活动、融资行为,并对产品、服务等提出更高要求。

这种对行业客观审慎的判断深刻影响着佳兆业,过去佳兆业的自律让它在过去把握住向上的机会,未来这种特质也将会让佳兆业走得更稳更好,佳兆业也将从投资、运营、产品和服务等方面,切实提升管理水平,实现稳健增长。

佳兆业为自己提出了几个要求,每一条都十分详细且指向性强。

例如,佳兆业以后在投资端会要求精准投资,必须拿有现金流且有利润的项目;此外,也会充分利用大运营管理体系,从“投、融、产、供、销、回、结、存”等八方面全流程、全方位管控,通过强有力的投资决策能力、产品研发能力、成本控制能力和营销策划能力,提高项目的运营效率,加快项目的施工、展示、交付与服务,提升产品溢价能力,进而实现利润的提升。

佳兆业的决心和执行力,都是这家企业穿越周期、冲刺更远大目标的实力和动力。 “规模优质增长、利润指标兑现、现金流平衡”,对佳兆业来说,不是一句口号,而是准绳,是能够确定完成的目标。

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