房地产产业链(房地产产业链全景图)

 

2021年12月，中央经济工作会议明确提出房地产要探索新的发展模式，未来，在房地产由增量市场向存量市场转型的过程中，市场体系和保障体系并行发展，租购并举，盘活存量、健全配套服务等都将是房地产新模式的重要方向。

在中指研究院常务副院长黄瑜看来，目前，房地产行业正在迈入降速换挡的又一个新周期，而在这个周期中，探索新的发展模式才是行业当做之事。

从黄金到白银，再到黑铁，从高周转求快，到企业向管理要红利，房地产行业逐步摘掉了粗犷发展的标签，那房地产行业的未来之路又要沿着怎样的一条线走呢？

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房地产行业波浪起伏

2003年，房地产行业被定位为国民经济的支柱产业，经过多年的快速发展，房地产行业在宏观经济中的地位得到了进一步巩固。2016年底，中央首提房子是用来住的，不是用来炒的定位，在稳地价、稳房价、稳预期目标下，房地产调控政策收紧，市场逐步进入调整周期。

调整伊始，新冠疫情暴发，不可抗力对我国宏观经济及房地产市场运行均造成较大冲击，房地产市场规模快速下降，随后得益于支持政策的及时落地及疫情的有效控制，积压需求逐步入市，疫情得到控制后市场快速回升，伴随着房地产市场的升温，楼市调控政策持续跟进，企业端三道红线、银行端两道红线、土地两集中政策等先后出台，2021年下半年，在多重因素叠加的影响下，房地产市场进入调整周期，市场销售规模快速下行。

2022年以来，在多地疫情反复、部分企业风险暴露、停工项目频现等因素影响下，市场调整态势继续深化，购房者预期和置业信心走弱，叠加高基数效应，全国商品房销售规模同比大幅下滑，1-7月销售面积、销售额同比降幅均超两成。

从企业端来看，根据中指研究院监测，2021年销售额排名前50和前100企业销售额总和占全国商品房销售额的比例分别为41.2％和50.3％，2022年上半年比例分别下降到31.5％和38.4％，头部房企市场份额占比下降明显，市场集中度下降。在房住不炒的总基调下，行业头部企业的发展目标不再局限于规模扩张，而是更加重视稳健和高质量发展，从而市场集中度出现下降。

在市场进一步调整的过程中，行业也开始脱水

黄瑜坦言，几年前房企部分高价拿地所对应的项目进入结算期，在市场整体下行的背景下，较高的拿地成本影响了毛利率。而，房企在面对融资紧缩、销售下滑的局面时选择降价促销来回笼资金，也拉低了毛利率。另外，疫情影响施工进度，影响项目结转速度，进而拉低毛利。同时，近期房地产市场深度调整，加大了减值计提，也会降低毛利。

黄瑜认为，长期来看，房地产行业毛利率下降是正常情况。早期，我国住房整体供不应求，行业快速发展，房地产行业毛利比较高。近几年房地产供求基本平衡，发展放缓，房地产行业毛利将向社会平均利润水平趋近，房地产行业低毛利将是常态。

而在这些变化中，房地产行业的市场参与者也在慢慢转变。

近期央国企拿地更加积极，未来市场份额也会明显提高。从22城集中供地来看，2021年，央国企是拿地主力，拿地金额占比超过60％；2022上半年，央国企拿地金额占比达到新高71％。从全国土地市场来看，2022上半年拿地金额TOP20企业只有3家民企，绝大部分是央国企。当前的拿地规模能衡量未来发展潜力，央国企拿地更加积极，储备较多的货源，未来央国企市场份额也会阶段性提高。

金融界：对房地产行业而言，目前亟待明确的方向有哪些？

黄瑜：第一，新房市场规模缩量，行业迈入降速换挡新周期，需要探索新的发展模式。在房地产市场快速增长的年份，为了扩大规模，房企普遍采取高负债、高杠杆、高周转模式，迅速扩大企业的市场份额，但这种发展模式带来了不少问题，并在市场转弱、降负债的情况下难以为继，如房地产与金融的过度结合会对金融系统带来潜在风险；招拍挂价高者得模式下，高地价会引发高房价问题等。

劣质商品是指其收入效应使得实际收人增加导致需求量减少的商品。

第二，伴随着行业向新的发展模式转变，企业亦需要探索新的转型方向。伴随着行业进入新的发展阶段，未来房地产需要像制造业一样发展，实现市场充分竞争，去金融化，企业依靠产品和服务取胜，提高运营效率，实现有质量的发展。与此同时，房企过去依赖资源的发展模式亦需要转变，由开发商向服务商转型或是房企发展必然趋势。

第三，继续完善房地产长效机制，促使房地产市场运行更加平稳有序。回顾过去我国多个房地产小周期，全国一刀切式的政策调整往往导致市场出现大起大落。而2016年以来，房住不炒基调贯穿始终，各地三稳目标明确，因城施策落地执行，房地产市场的周期性波动幅度有所缩小。未来，继续完善房地产长效机制，将有利于促进房地产市场运行更加平稳，促进行业健康发展。

金融界：房地产行业是否会推翻目前的一些销售模式？比如期房、摇号等。

黄瑜：预售制度与现房销售并非完全对立的关系，目前不具备全面实行现房销售的条件，改革需要渐进式推进，可先对部分项目进行现房销售试点。

我国预售制的出现始于改革开放之后，为了提高商品房供应量，缓解企业资金压力，内地借鉴香港的楼花销售制度，推出商品房预售制度。过去20多年，预售制度在加快住房供给、推动房地产行业快速发展上起到了积极作用。但同时也带来诸多弊端，如烂尾楼的发生，交付标准与宣传口径不一等问题。相比之下，现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对楼盘质量和交付行为进行约束。

但值得注意是，目前并非全面推行现房销售制度的合适时机。国际上多个国家同样存在预售制度，但多数国家对预售资金监管及资金支付节点要求严格，以保障购房者利益。我国近期出现了部分项目停工断贷现象，本质上并非是预售制度造成的，而是因为监管不严或预售资金被违规挪用等情况导致的，因此，短期通过加强商品房预售资金监管，规范监管额度、监管方式、资金拨付等有助于项目顺利交付。

改革需要渐进式推进，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围的推行积累经验。摇号等销售政策有望逐渐优化，在部分城市或适时退出。

摇号政策的推出大多起步于2017-2018年市场热度较高的时期，为了给购房者提供更加公平的购房环境，规范市场发展，上海、南京、杭州、长沙、成都等多个热点城市出台摇号相关政策，即对于意向登记客户量大于可供房源数量的项目，通过公证机构主持摇号等方式公开销售商品住房。

当前，房地产市场整体仍处于深度调整周期，市场调整压力较大的城市，部分项目不再触发摇号条件，而对于市场韧性较强的城市，优质项目仍是购房者关注的焦点，这部分项目短期摇号政策或延续。

金融界：融资成为了房地产行业的门槛，在平衡杠杆的前提下，您认为，未来房地产行业的资本组成将会发生怎样的变化（比如债券、信托、REITs等）？

黄瑜：第一，国内信用债保持稳定。今年以来信用债发行受政策引导及支持力度较大，因此房企融资能力得以部分修复。今年3月以来信用债发行快速升温，单月发行规模基本在400-500亿，5月以来环比增速连续为正。境内债融资已经进入平稳时期，未来将保持稳定。

第二，海外债、信托融资将大幅缩小。一是，由于房企发生连续债务违约，当前海外发债融资基本冻结，以存量债务交换要约后重新上市为主，新增融资极少，2022年1-7月发行额仅为176亿元，同比下降92.2％。二是，信托正经历整顿，去通道、压规模，房地产信托融资受影响很大，导致整体规模大减，1-7月同比下降80.5％。

第三，ABS及REITS将会增长。一是，我国房地产经过数年的发展，已经积累了较大规模存量，亟需盘活存量提高资源利用效率。二是，政策支持盘活资产存量融资，支持发行ABS及REITS融资，我国试行的基础设施REITS已经涉及产业园区、保租房等，未来将会扩容到商业地产领域。

本文源自金融界

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