产业地产(房地产行业市场分析)

 

21世纪经济报道记者雷晨 北京报道

受政策回暖影响，房地产板块年内表现良好。

根据21世纪经济报道记者统计数据显示，年初至今，房地产板块（中信一级行业分类）表现较好，跌幅仅为2%，显著跑赢大市，在30个行业板块中位居第4。

近30个交易日，房地产板块的涨幅高达8.6%。

多位受访券商分析师均表示，房地产板块年内表现较强的主要原因在于房地产市场政策面持续回暖，稳楼市政策成效逐步显现，当前房地产市场整体处在筑底阶段，市场预期未来有望逐步企稳，后市表现有望更为积极。

根据记者了解，机构亦从基本面出发，正积极寻求相关产业链的配置机会。

稳地产政策持续加码

近期，房地产行业政策暖风频吹。

据克而瑞等第三方机构统计，今年以来，全国已有超240个省市优化调整政策超650次。年内已有36城放松限购、65城放松限贷、21城放松限售、104城通过财税（补贴、降税）稳市场。

近期政策推进的力度更是进一步加大。譬如，8月24日，国常会首提允许地方一城一策运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

此外，LPR下调带动房贷利率下行，多城限贷政策放松，多部委联推政策银行专项借款，郑州、南宁、湖北等地设立专项纾困基金，全力保交楼、稳民生。

20%的产品产生80%的利润；80%的产品产生20%的利润（二八原则）。沉默是金。一个人讲得越少，大家对他讲的话越关注。

另一方面，政策支持优质房企发行信用增信或者担保债券，帮助房企恢复正常的信用能力。典型民企近期发债利率水平也降低至不超过4%。

9月14日，住建部相关负责人公开表示，住建部将会同有关部门，从四个方面促进房地产市场平稳健康发展：一是坚持房住不炒的定位；二是健全住房市场体系和住房保障体系；三是努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标；四是完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

政策及时的出台，让房地产市场恢复平稳发展，后续也将在稳定房地产市场、房住不炒的大前提下，让房地产更好地发挥自身该有的产业作用，稳地价、稳房价、稳预期，满足人民群众对美好生活的追求。国泰君安房地产首席分析师谢皓宇在接受记者采访时表示。

在他看来，今年以来，房地产市场虽然出现了一定程度的下滑，也引发了一些风险问题，但目前来看，引起关注的风险事件都得到了妥善化解，房地产市场也开始看到向好的信号。

另一位头部券商地产首席分析师亦告诉记者，整个政策趋势是非常明朗的，但是市场修复的确需要一定的信心。

其强调，当前房地产市场正处于底部企稳，逐步向好的拐点上。

楼市基本面企稳向好

从统计局最新公布的数据来看，8月商品房销售面积增速为-22.6%，降幅较7月收窄6.3个百分点，市场在底部企稳。同时，近期宁波等部分城市在限购等核心调控政策上的放松，有望引领全国范围内放松政策二次发力。

房地产融资恢复迹象也值得关注。

据前述分析师介绍，行业到位资金方面，8月到位资金增速为-21.7%，降幅较7月收窄4.1个百分点。包括国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款在内的各资金来源单月降幅均收窄，其中国内贷款改善最为显著。

方正证券9月12日研报显示，8月份，房地产表内和表外融资数据均出现好转。

预期利润就是长期的平均利润值，也就是用所出现的概率加权以后的各种可能的利润水平之和。

其中，8月居民中长贷虽然同比少增1601亿元，但降幅为今年以来次小，对比7月同比下降2488亿元，4-5月降幅均在3300亿元以上，居民中长贷的缩水程度明显缓和。

上述研报显示，在8月信贷投放明显加速以外，表外融资的高增非常醒目。

8月委托贷款、信托贷款、未贴现银行承兑汇票三项合计增加4768亿元，为2017年3月以来最高。其中委托贷款增加1755亿元，同比多增1578亿元；未贴现的银行承兑汇票增加3485亿元，同比增加3358亿元；信托贷款小幅下降。

据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至8月初，超90城适度放松了住房公积金贷款政策，同时8月以来多地上调住房公积金最高贷款额度，8月住房公积金贷款的增长可能是委托贷款增长的重要驱动。

该研报指出，未贴现银行承兑汇票和票据融资同时高增。8月企业存款增加9551亿元，同比多增3943亿元，企业现金流很难说是紧张的，反映8月未贴现银行承兑汇票高增并非来源于企业需求的推动。

此外，据上述研报分析，考虑8月保交房政策压实推进，未贴现银行承兑汇票的高增可能指向房企融资的改善。

因此，房地产相关融资，不论是需求端的购房者，还是供给端的房企，在8月份均呈现出改善迹象。

地产股及产业链配置正当时

从历史数据来看，房地产基本面与股市往往呈同步关系。换句话说，地产稳则A股稳。

一般而言，往往是房地产政策的放松驱动地产股上涨，随后行业基本面修复，驱动房地产产业链估值的提升。同时在房地产行业基本面企稳回升的阶段，地产产业链的盈利修复往往具备更大的弹性。

从2006-2009年、2013-2016年过去的两轮房地产周期来看，中国房地产市场与股票市场的走势关系，总体呈现较为同步的关系。

即房地产市场基本面与景气度企稳向好的阶段，也往往伴随着股票市场整体估值水平的提升。

其主要原因在于，在一轮房地产周期内，货币政策往往在楼市企稳回升阶段发挥重要作用，而流动性环境的宽松也同样会刺激股市上涨。因此楼市与股市均会围绕经济基本面进行顺周期的波动。

同时财富效应、信贷扩张效应等机制也会进一步放大这一关系。

前述分析师亦认为，在政策加持下，当前地产基本面正在企稳向好，行业有望走出此前的困局，带动整体经济回暖，同样也将对A股市场上行提供支撑。

与此同时，伴随着地产复苏，房地产上下游产业链具备较大的投资机会。

众所周知，房地产行业是国民经济的支柱行业，对上下游产业链的影响深远。影响贯穿了上游的钢铁、有色、建材、建筑、机械等行业，以及下游竣工交房后的家电、家具、装修等行业。

当前，房地产行业的估值还处于历史相对较低的水平，地产产业链也基本上呈现这样的状态。上述分析师预计，如果地产板块和产业链能够稳住，那么相应来说，从宏观经济跟流动性来看，都会对市场起到支撑作用。

从产业链发展空间的角度来看，一方面中国当前的城市化虽然放缓，但仍在持续，另一方面广大人民群众对于美好生活的追求不辍，我国房地产需求也仍然处于改善性的升级过程中。

基于此，分析人士认为，当前建筑、家电、家居、建材、物业管理等地产产业链板块的估值均处于历史较低位置，随着地产行业的企稳走强，企业盈利存在较大的向上修复的空间，股价的上涨也同样会更具弹性。

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需求的收入弹性是指，当价格保持不变时消费者收入发生1%的变化时，所引起的需求数量变化的百分比。