产业化(产业化住宅和非产业化住宅区别)

 

地产属性的背后，是依托土地财政与载体空间投资升值为底层逻辑的一整套商业模式，也是过去二三十年以住宅地产为主导，带动商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产等分支行业快速发展的主流趋势。不过在当前宏观政经形势下，原来这套商业逻辑，从模式顶层设计到具体的投融资、规划、开发、建设、招商、运营、退出等环节，都被完全颠覆掉了——以产业地产为例，再想靠低价获取工业用地，建设载体空间以类房地产方式操盘获利的空间，已被挤压殆尽。

取而代之的是产业属性，它要求所有产业地产商严格遵循产业发展规律，回归产业本质，重新架构自身的角色定位、商业逻辑、资源路径、融资渠道、盈利模式、产品体系等在内的一整套顶层设计。简言之，产业地产商要学会从原有的主要赚土地和载体升值的钱，转向更多从区域产业发展与价值提升中寻找商业机会，以帮助政府进行区域产业构建和资源整合的平台对自身重新定位。

在这种身份定位与商业模式变化的过程中，在整个行业处在改革创新的关键点上，必然是守正出奇者胜，园区运营服务就是其中最核心的一个奇兵撒手锏，具有远见的企业都在将其提升到战略高度进行积极探索，而一旦谁率先打破固有桎梏，摸索出来成熟模式，练成园区运营无招胜有招的独孤九剑，谁就拥有了降维打击的绝世能力。

目前产业地产领域运营服务主要分为四个发展方向：

一是单点的垄断化，也就是类似于每一个环节的特许经营，依靠政府的授权，获得某种极为稀缺且垄断式的业务，从中获取收益，这一块儿像上海临港集团、普洛斯和无锡新加坡工业园与园区租售形成同心圆式双轮驱动的供用电服务业务都做得非常出色；

外部不经济是指由于消费或者其他人和厂商的产出所引起的一个人或厂商无法补偿的成本。

二是投资的协同化，比如有一些园区运营商专门投资智慧园区管理软件、广域物联网、供应链服务等准独角兽企业，再与这些被投企业形成战略协同，一起去做更多第三方的园区运营服务，这种与自身业务强关联协同化的投资+运营也是一种思路；

经过发展，EVA管理越来越受到企业界的关注与青睐。

三是横向的规模化，靠园区规模扩大和网络的铺开，以平台流量来赢得更多的可能性，使哪怕比较简单的运营服务也能靠规模效应取胜，主要盯准园区内人的生意，这一块儿二级园区全国规模化之王联东正在尝试；

四是纵向的链条化，也就是深扎某几个产业的链条上，通过专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务（产业公共服务平台）获得价值。

就目前而言，前三个方向已经有一定盈利模式的雏形和成熟范本，但第四个方向现在来看仅在政府主导的大片区和开发区内能够奏效，尚未有非常成熟的市场化运作体系，即短期不计成本，长期算区域经济的总账，而非市场化、公司化投入产出的财务账，很难在盈利模式的框架中体现。

完全信息的预期价值是指决策者获得完全信息所导致的预期的货币价值的增加。它是决策者为获得完全的信息而能支付的最大数量。