九龙仓的2019：除内地投资物业外 所有分部盈利皆下降

　　3月10日，九龙仓集团有限公司(0004.HK)发布了2019年度业绩报告。

　　2019年全年，九龙仓集团收入减少20%至168.74亿港元，基础净盈利同比减少58%至27.2亿港元，除内地投资物业外，所有分部盈利皆出现下降。

　　投资物业一枝独秀

　　九龙仓集团四个应列报的分部为投资物业、发展物业、酒店及物流。

　　投资物业，包括商场、写字楼及服务式住宅，2019年，九龙仓集团投资物业盈利增加44%至15.36亿港元，符合预算。

　　经过多年扩张，九龙仓在中国内地的投资组合初具规模，布局了上海以及成都、长沙、重庆等消费旺盛的一线和新一线城市，其中，成都、长沙、重庆三地的国金中心分别成为地标型城市综合体，包含商场、写字楼、酒店、服务式公寓等多种业态组合。

　　九龙仓旗下商场定位高端，拥有极强招商和运营能力，为所在城市带来众多首店品牌，2019年，成都、长沙两地商场的销售额分别为人民币近70亿元和50亿元，可兹对比的是，2018年中国购物中心销售额排名前十的门槛为53亿元。

　　这也带动了相应综合体的业绩表现，成都国金中心2019年的收入为17.47亿港元，营业盈利增加至9.47亿港元，上述指标均实现了双位数增长；长沙国金中心在第一个完整运营年度，收入和营业盈利分别为8.1亿港元和3.25亿港元。

　　这两个项目贡献了投资物业收入的半壁江山，单项目产能优秀。

　　对投资物业来说，除了选址和操盘能力外，融资成本也是重要的决定因素，九龙仓集团2019年的实际借贷息率仅为3.6%，远远低于内地发展商。

　　作为老牌港企，九龙仓集团的投资物业比重向内地倾斜明显，2019年度，香港和内地投资物业的收入分别为1.66亿港元和39.24亿港元，相差20余倍。

　　三大业务盈利下降

　　和投资物业的表现相比，九龙仓集团的发展物业、酒店以及物流盈利皆出现了下降。

　　尤其是发展物业，九龙仓集团就发展物业减值亏损作出37.9亿港元应占拨备，扣除减值拨备后，发展物业盈利贡献大幅减少了85%，为6.98亿港元。

　　九龙仓集团的发展物业指的是内地和香港的销售型物业，2019年，其发展物业收入全部来自中国内地，因为已落成确认入账的内地项目减少，导致九龙仓发展物业收入下降45%至70.54亿港元。

　　实际上，位于香港的 Mount Nicholso 项目也实现了销售，确认入账销售额为11.8亿港元，不过在新的会计准则下，销售额由签署正式协议时确认变为转让完成时确认，因此应占销售额推迟确认。

　　九龙仓集团称，即使基本需求仍然稳定，越来越严格的价格管制对内地发展物业的盈利能力构成挑战，推售时间亦受到影响。

　　这也影响了九龙仓在内地发展速度和规模，全年应占已签约销售额合计人民币190亿元，在当年的中国房地产企业销售规模中排在百名开外，年末发展物业土地储备为350万平方米，全年只向同系公司收购了一个杭州项目。

　　不过，其营业利润保持稳健，为33%。

　　酒店方面，九龙仓集团在中国内地、香港以及菲律宾经营17间酒店(合共5750间客房)，其中4间酒店为九龙仓集团拥有。

　　2019年，九龙仓的酒店收入增加14%至5.3亿港元，不过，因为长沙尼依格罗酒店录得初期亏损及酒店管理费用减少，酒店部分的营业利润下跌41%至5300万港元。

　　物流方面，包括现代货箱码头有限公司(以下简称“现代货箱码头”)，香港及中国内地的货柜码头业务，以及香港空运货站有限公司。

　　2019年，九龙仓集团物流收入为25.97亿港元，营业盈利下跌14%至5.13亿港元，原因是现代货箱码头在香港处理的吞吐量下降。

　　除上述四个分部之外，九龙仓的投资及其他收入大幅增加76%至26.03亿港元，营业盈利增加113%至21.67亿港元，因扩大投资组合的收入(包括股息)增加所致。

　　2019年度，九龙仓每股合共派发股息0.325港元。

　　疫情影响

　　展望未来，九龙仓认为，病毒疫情爆发对本已非常脆弱的环球经济的影响将是2020年上半年的全球焦点。

　　从疫情对九龙仓的影响看，发展物业方面，销售和兴建大规模陷入近乎停顿；投资物业方面，政府指示临时关闭，加之给予租户租金纾缓措施，损害了投资物业的表现；酒店方面，入住率下降至个位数，收入同比骤降98%；物流方面，华南生产基地尚未全线复产，远远未及带动货运流量。

　　九龙仓集团预测，2020年第一季度生意大势已去，即使市场迅速回复正常，第二季度恐难大幅改善。

　　不过，九龙仓保持着港企一贯的稳健财务风格，持有大量现金及未提取承诺信贷，资产负债率为39.6%，净资产负债率为65.5%。

　　截至2019年12月31日，九龙仓的银行存款及现金为273亿港元，尚未动用的备用信贷额及已发行债务证券为308亿港元，同时，持有一个流通性上市投资组合，市值合共为342亿港元，可在有需要时使用。

　　流动负债方面，除去销售物业按金后，应付贸易及其他债项、衍生金融工具负债、应付税项、银行借款及其他借款等为359.59亿港元。

　　于2019年12月31日，九龙仓未来数年的主要开支估计为223亿港元，其中未承担部分为90.46亿港元，主要为分阶段支付的地价、建筑费用及其他，这些开支资金将由内部财务资源(包括剩余现金、营运带来的现金流)、银行和其他借款及预售收益拨付，其他可挪用资源包括可供出售上市股本投资。