“百强房企”领地控股IPO！百亿借款一半来自信托融资 部分利率达14%

　　新冠肺炎疫情爆发并未阻挡中资房企赴港上市的热情。

　　日前，从四川乐山起家的房地产开发商领地控股集团有限公司(简称“领地控股”)向港交所提交的招股书。

　　招股说明书显示，领地控股近年毛利与净利均呈现逐年走低的态势，净资产负债率已攀升至140%。值得一提的是，这家房企对信托融资十分依赖。

　　信托百佬汇记者注意到，截至2019年12月31日，领地控股共有26笔信托融资借款，借款本金余额约59.89亿元，占据2019全年借款总额117.55亿元的一半。

　　南方某信托公司业务团队负责人称，“领地控股在地产百强企业之列，近年扩张较快因而资金压力较大，目前与信托公司合作确实比较多。它选择港股上市，也是寄望借此打开融资通道。”

　　名列百强房企

　　领地控股称，根据中国房地产业协会的资料，按综合实力计，该司于2020年获选为「中国房地产开发企业100强」。此外，根据中国房地产TOP10研究组的资料，按综合实力计，该司自2017年起连续四年获选为「中国房地产百强企业」，于2020年排名第72位。

　　招股说明书中，领地控股没有公布领地的销售额。根据克尔瑞2019年房企排行榜，领地控股2019年流量销售额为247.3亿元，位于排行榜的第96名。权益销售额为226.7亿元，位于排行榜的第82名。

　　截至2020年2月29日，领地控股已经布局全国20多个城市，拥有90个处于不同开发阶段的项目，总土地储备约为1331.45万平方米，包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米以及未来开发物业约为555.78万平方米。

　　信托百佬汇记者注意到，领地控股上述90个开发项目多达58个位于成渝经济带，另有部分位于华中、粤港澳大湾区及京津冀地区，但主要集中于三四线城市，包括南充、西昌、雅安、商丘、驻马店、佛山等等。

信托借款占据一半

　　截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地控股收益分别为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿。其中，物业销售收益占总收益比率超过98%，2019年物业销售收益为74.52亿元。酒店业务收益为3710万元，截至目前，领地控股经营3家酒店。

　　可以看出，领地控股近年毛利与净利均呈逐年走低的态势。2017年~2019年其毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%；净利率分别为12.2%、11.5%及8.9%。

　　对于收益波动及毛利率波动，领地控股解释称，收益波动主要是由于相关期间已交付总建筑面积波动导致物业销售收益不稳所致。而毛利润波动则是由于个别不同的项目毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。

　　这些年，领地控股债务规模逐年增大。

　　截至2017年2018年及2019年12月31日，其未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别为人民币总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。

　　与此同时，领地控股的融资成本亦不断走高。截至同日，其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。

　　上述融资成本不断走高与其较为依赖信托融资相关。根据招股书，截至2019年底，领地有26项与信托融资提供商、资管公司和其它金融机构订立的未偿还融资安排。其累计信托借款总额接近60亿元，占据当年借款总额117.55亿元的一半。

　　信托百佬汇记者注意到，上述26笔信托融资借款仅4笔利率在10%以下，大多数利率水平介于12%~13%之间，另有3笔信托融资利率达到14%。

　　资金来源或成风险点

　　在招股书“风险因素”一览，领地控股列出四大主要方面。

　　其一，易受中国房地产市场的不利变动所影响，特别是四川省及我们计划进行物业开发项目的其他地区；其二，易受到中国的经济、政治及社会状况以及政府政策不利变动的影响；其三，未必有充足的融资为物业开发项目拨资，且未必能按有利的条款或根本不能获得资金来源；其四，我们在物业开发项目的建设阶段依赖第三方承包商，其表现未必符合我们的期望。

　　领地控股表示，物业开发为资本密集型行业，土地收购及施工等阶段须投入大量资本。业绩纪录期间，公司主要通过预售及销售所得款项、股东注资、银行及其他借款(包括信托及其他融资)为物业开发项目提供资金。“我们预计继续以上述来源为项目拨资，同时寻求其他融资机会，例如公司债券或其他债券发行。然而，我们无法保证资本来源充足或始终能按有利的条款或根本不能获得额外的外部融资。我们获得外部融资的能力受若干我们不能控制的因素所影响，其中包括总体经济状况、我们的财务表现及信用额度。”

　　众所周知，近年以来，信托行业监管趋严，尤其在整个2019年积极贯彻“去通道、控地产”。

　　2020年监管部门除了继续压降信托通道业务以及继续加强房地产信托业务的管控以外，监管部门还要压降具有影子银行特征的融资类信托业务。此外，监管部门对2020年的压降规模有初步计划是全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务。

　　上述政策无疑也会影响地产企业融资。

　　多位信托业务人士向信托百佬汇记者表示，地产信托额度紧张，尽管有不少前来洽谈信托融资的中小房企，公司最终放行的项目很少。“流动性宽松的背景下，地产信托融资利率稍有下降，但走公开发行渠道的项目融资成本普遍在12%以上。”