沈天晴“自救”一年 佳源国际360亿目标与物业上市计划

　　或许是出于对过去一年表现的自信，与往年压轴举办业绩会不同，今年佳源国际成为最早一批发布2019年业绩情况的内地房企。

　　3月10日下午，佳源国际通过电话会议的形式召开了2019财年年度业绩会。主席沈天晴，副主席、总裁张翼，副主席黄福清，执行董事王建锋，联席公司秘书兼执行董事卓晓楠，首席财务官张翔出席会议。

　　因为疫情，今年大多企业都选择在线上举办业绩会，开场时主席沈天晴也不免寒暄道，“实际我很想跟大家见面。”

　　经历了股价暴跌、行业环境收紧的挑战，沈天晴形容2019年为“刻骨铭心的一年”，但他仍对过去一年佳源国际的表现感到满意。

　　2019年1月17日，佳源国际遭遇断崖式受挫，盘中跌幅一度接近90%，股价从15港元跌至3港元，公司市值由300多亿港元缩水至60多亿港元。

　　“117”事件令这家年销售200亿的浙江小房企陷入前所未有的舆论漩涡。

　　随后，大股东注入资产、调整债务结构、与资本市场沟通，过去一年，佳源国际走上了“自救”的道路。

　　而现在，正是验收成果的时候。

　　自救一年

　　年报数据显示，2019年佳源国际合约销售额达到288.6亿元，同比增长42.1%，合约销售面积240.5万平米，同比增长36.8%。

　　期内，公司实现收入160.7亿元人民币，同比增长53.6%，核心净利润为23.4亿元，同比增长60.2%，净利润24.6亿元，同比增长32.05%。

　　对此，沈天晴用了“非凡”一词形容2019年的业绩，而从过往来看，这也是佳源国际取得的最好业绩。

　　事实上，为拯救股价和舆情暴跌的上市平台，2019年佳源国际最重要的动作之一就是大股东的资产注入。

　　据观点地产新媒体了解，2019年4月，佳源国际与大股东沈天晴订立买卖协议，收购其持有的徽源投资控股有限公司全部已发行股本，后者持有位于安徽省多个物业开发项目，总建面达397万平米，而收购的总代价为41.55亿元。

　　据张翼介绍，收购大股东资产加上招拍挂和其他收并购，2019年佳源国际土地支出98.2亿元，新增土储610万平米，综合土地成本在1608元每平米。

　　截至报告期末，佳源国际的总土储约为1400万平米，权益比78.3%，另外，2016-2019年，佳源国际土地储备的年复合增长率27.9%。

　　值得一提的是，此次大股东资产注入的方式并没有选择现金交易，而是由上市平台按发行价每股代价股份3.513港元向沈天晴或其代名人配发及发行1,377,959,475股代价股份。

　　换言之，佳源国际没有花一分钱现金就获得了近400万平米的土储，同时大股东沈天晴则进一步加强了对上市平台的控制。

　　至于是否会有更多的资产注入动作，张翼则并表示，“大股东会持续注资到上市公司，未来不排除会把私人公司大部分资产注入上市公司。”

　　为弥补暴跌在资本市场带来的恶劣影响，除增厚资产，2019年佳源国际在降负债和修复评级上同样做出不少努力。

　　张翼介绍，报告期内公司一共发行三笔美元债，总额达到9亿美元，且均为长期，将长期债务比例进一步提升。

　　数据显示，截至2019年底，佳源国际的借款总额为121.3亿元，其中一年内到期的短债为46.7亿元，一年后偿还债务约为74.6亿元，短债比例约为38%。

　　与此同时，佳源国际净负债比率则由2018年12月31日的约145%下降至2019年12月31日的约78%。

　　尽管净负债率得到很好控制，但在张翼看来，净负债率保持在100%左右是一个比较理想的水平，太高会有风险，太低则意味着公司的规模增速不足。

　　仍需注意的是，期内佳源国际的融资成本由2018年的6.38%升至6.79%。此外观点地产新媒体注意到，佳源国际2020年增发的几笔美元债利率都高达13.75%。

　　对此，张翼解释称，发债利率较高主要是公司基于对恢复市场的表态，向支持公司的投资人给予一定溢价。

　　“较高的利率与我们的评级和规模是不符合的，在新的财政年度，会根据市场的情况，把我们债务的利率恢复到相应的水平上来。”其进一步强调。

　　360亿目标、大湾区与物业上市

　　经过2019年的调整，佳源国际将更多的目标放在了2020年。

　　尽管目前在新冠疫情影响下，地产行业正处于寒冬中，但家底丰厚的沈天晴似乎信心不减，“2020年业绩一定会好于2019年。”

　　对此，佳源国际提出的2020年目标是实现销售360亿元，较2019年增长25%。

　　值得一提的是，得益于佳源集团的丰富资产，过去几年佳源国际的业绩一直保持较快增长。2015年到2019年，其销售额复合增长率达到65.8%。

　　具体从布局来看，大本营长三角仍是佳源国际销售贡献的主要来源，其次则是大湾区。

　　“长三角是我们的主战场，销售额75%以上来自这一区域。2020年公司会在江苏、安徽、上海继续通过招拍挂，收并购或产业植入，获取土地资源。”张翼介绍。

　　而对于去年注入的安徽资产，问答环节中鲜少说话的沈天晴还特别提到，今年安徽区域会提供近100亿的销售贡献量，这是计划中的概念。

　　对于另一个重点布局的大湾区，张翼则透露，今年一季度公司已经在和一家房地产资产包接触。

　　“大概有五个项目，产值约200亿左右，已经初步确定框架协议，相信这个区域在新的一年会有好的表现。”

　　据悉，在整体拿地预算上，佳源国际一直是保持合约销售额的20%-40%之间，具体则根据土地市场的变化和内部计划的要求进行安排。

　　值得一提的是，去年至今，港股掀起物业上市潮，佳源国际似乎也有意分得一杯羹。

　　张翼介绍，公司旗下物业平台佳源服务目前在管积超过3700万平米，管理项目超过180个。

　　其中，2019年1月，佳源国际完成收购创源控股有限公司的全部已发行股本，该公司正是为国内地产项目提供物业管理服务。

　　而在业绩表现上，2017年-2019年，佳源服务分别实现收入2.63亿元、3.18亿元和4.87亿元。

　　显然，无论是规模还是收入，佳源服务似乎都达到上市要求，上市目前来看只是时间的问题了。