卓越集团两次IPO告吹 拟分拆物业赴港上市

　　在内地房企分拆物业赴港上市的热潮中，卓越集团似乎也做出了自己的尝试。

　　近日，有市场消息称，卓越集团拟分拆旗下物业管理部门赴港上市。在中指院发布的《2019年中国物业服务百强企业排行榜》中，卓越物业排名第16位。

　　《中国经营报》记者就近期赴港上市的消息向卓越集团相关负责人求证，对方表示对该消息具体并不知情。官网资料显示，卓越物业目前已启动上市计划并有序推进中，最终将携手专注于非住宅领域发展的合作伙伴共同登陆资本市场。

　　据天眼查显示，1月19日，卓越物业公司发生了企业类型变更，从“股份有限公司”改为“有限责任公司”。转变企业类型或许与上市有关，比如去年赶上“末班车”的时代邻里，就在赴港上市时将企业类型从“有限责任公司(台港澳与境内合资)”改为“有限责任公司(台港澳法人独资)”。

　　在此次被传分拆物业上市之前，卓越集团已经经历了两次赴港IPO失败。

　　分拆物业赴港上市

　　内地物业公司赴港上市的热潮从去年延续至今。据不完全统计，2019年赴港上市的内地物业公司至少有8家，包括保利物业、时代邻里、滨江服务、奥园健康生活、和泓服务、鑫苑服务、银城生活服务以及蓝光嘉宝服务。

　　截至2020年2月21日，已经有正荣服务、星盛商管等5家内地物业公司向港交所提交了上市申请。

　　卓越集团作为发力商业地产的典型房企，卓越物业也受到母公司影响，主要分为“商务物业服务”和“住宅物业服务”，在北京、深圳、广州等全国40多个一线及区域重点城市设立分支机构。

　　目前卓越物业在管项目300余个，项目管理面积超过4000万平方米，其中在一线城市核心区域在管的高端商办面积超过1500万平方米，超过65%为非住宅项目。物业管理服务类型涉及高端商务写字楼、高新产业园区&现代物流园区、政府公共建筑、酒店式服务公寓等。

　　面对物业行业日趋激烈的市场竞争环境，卓越物业早在2014年就确定了要通过“股权合作”模式进行全国化业务布局、获取区域发展平台、完善产业链条的发展思路。

　　卓越物业的定位明确，计划成为行业领先的商务不动产服务运营集团。

　　自2017年开始，卓越物业先后与河南黄锦等物业公司达成股权合作协议，与青岛城发等国资单位联合组建不动产运营管理合资公司，2019年又陆续与武汉雨阳物业、浙江港湾物业进行合作。据悉，未来还将在华东、京津、大湾区等区域与当地企业开展一系列股权合作。

　　在物管行业集中度持续上升的现状下，卓越物业通过收并购以及股权合作提升在管面积成为规模扩张的主要途径。

　　同策研究院首席研究员张宏伟向记者分析：“物业公司通过登陆资本市场，是为了推动物业板块的规模进一步提升，通过募资抢占市场份额，未来物业领域会像住宅开发一样，迎来一个激烈竞争的时代，规模越大的公司越有明显优势。”

　　值得一提的是，在此次被传分拆物业公司上市之前，卓越集团已经经历了两次IPO失败，目前仍未登陆资本市场。  

　　拿地放缓千亿目标受阻

　　回顾卓越集团过往上市过程，并非一帆风顺。

　　2007年，卓越集团首次在香港申请上市，计划筹资17亿元，后由于2008年的金融风暴和楼市调整，多家企业IPO接连折戟，卓越的首次上市之路中断。

　　2009年，卓越集团再度冲刺香港IPO，这一年，包括恒大、龙湖、佳兆业等房地产企业均先后如愿登陆香港资本市场，唯独卓越因估价偏低，国际认购情况不好，最终选择主动暂停IPO。

　　卓越集团董事局主席李华后来接受媒体记者采访时表示，上市仍是一个比较重要的方向，卓越集团处在一个随时准备上市的状态。

　　两次上市失败后，卓越集团一度展开了规模竞赛。2013年，卓越以123.79亿元拿下前海两宗地，创下深圳土地市场的记录；2014年，卓越以33.19亿元竞得深圳宝安中心区一宗商务用地，一举成为宝安区新的商业地王。

　　2018年1月1日，李华在新年致辞中就曾提到：“高土储，高周转，强融资，3年千亿目标已触手可及。”在刚刚过去的2019年，据克而瑞数据统计，卓越集团位于行业第43位，年销售额为667.2亿元，相比2018年的553亿元增长了20.65%。

　　卓越商业是卓越集团以商业地产为主的平台，其主要业务是商业地产销售与租赁及地产项目投资。相关数据表明，房地产销售是卓越商业的主要收入来源，其中商业地产近几年的收入占比已达到90%以上水平。

　　2019年上半年债券报告显示，卓越商业营业收入88.31亿元，同比微增2%，营业成本51.03亿元，同比增长45.17%。营业成本上升影响了利润表现，期内利润总额为21.31亿元，同比下滑34.44%，扣除非经常性损益的净利润为14.48亿元，同比下滑40.49%。

　　报告解释，期内房地产销售业务板块营业成本较上年同期增加45.47%、毛利率较上年同期降低31.26%，主要系东莞等毛利相对较低的项目结转成本所致。

　　2019年卓越集团在拿地上变得低调，不论是拿地金额、新增土储建面还是新增土地货值，降幅均比较大。据克而瑞监测，2019年1~10月，卓越集团拿地金额同比骤减86%外，新增土储建面317.8万平方米，同比减少62%；新增土地货值为541.9亿元，同比减少53.7%。

　　在目前房地产调控不放松、房企融资进一步收紧的背景下，卓越集团面临拿地放缓、商业板块利润下滑等挑战，2020年如何闯进千亿销售阵营，是摆在其面前不小的挑战。