房产销售简介贝壳二手房官网_房产经纪人小说

　　上海在2001年到2008年之间是处置房地产汗青遗留成绩（烂尾楼)最多的期间，很多接办烂尾楼的民营企业发了财

　　上海在2001年到2008年之间是处置房地产汗青遗留成绩（烂尾楼)最多的期间，很多接办烂尾楼的民营企业发了财。但这些烂尾楼都是四证不全不克不及上市生意的房产，要兑现必须补办手续，要补办四证不是件简单的工作（由于其时四证的审批前提与厥后接盘时已纷歧样了)。以是要发家也要有本领的，这个本领就是依靠着大咖“房山君”的“寻租食品链”来求保存。

　　地盘官员“下海”风。——“作为一个外来的开辟商，假如不是本地当局招商引资的工具，又不是地产大鳄，没有当局资本和过硬的干系，要想在上海拿地，那真是太难了。”已经，不止一名外埠中小开辟商如许向记者无法的暗示。而在他们看来，补偿这个天赋不敷的捷径就是尽快与把握地盘审批大权的本能机能部分和官员成立某种干系。而从各种究竟来看，房地产行业也的确成了比年上海很多官员“下海”的目的。较为公然的个案是，在2005年头上海例行的干部调解中，原虹口戋戋长程某出任印尼三林团体中国区总裁，而据某上市公司通告显现，程今朝担当该公司董事长，任期2006年6月22日至2009年6月22日。别的，“下海”房地产行业的前地盘体系官员，还包罗上海市衡宇地盘办理局房地产权籍办理处的一位原处级官员，今朝在上海某民营地产上市公司担当副总裁职务；原市房地局局长办公室的一位官员也当上了上海某地产公司副总。

　　中华企业为何能在上海的烂尾楼上赚的盆满钵满，与企业的布景有关。它原属市房地局，如今是地产团体旗下的上市公司，占尽各类劣势（上海市房地产几大协会都搞的定）不赚铜钿才怪了。

　　行业协会会长的“余热”。主管房地产确当局部分是云云，各种与房地产相干的协会、学会等机构，也是房地体系退休官员“阐扬余热”的主要去向。这些名为贸易或学术集体的机构常常与房地体系确当局主管部分干系亲密，以至直属于房田主管部分。据理解，今朝上海市房地局直属的房地产相干协会，包罗上海地盘学会等共有7家。“这7家协会的次要卖力人普通都是由市房地局间接录用的。”。这傍边一家协会的卖力人报告记者，“写个申请不如写个便条房产贩卖简介。”。有开辟商婉言，“这些在房地产公司和各种协会中任职的前任官员，固然半途下海大概期满退休，但人脉及干系资本还在何处，恰是很多开辟商买通地盘各个环节的幻想干系网。特别是已经担当过较高指导职位的官员，他们的余热不成小觑贝壳二手房 官网，常常能阐扬枢纽感化。”究竟上，与地盘干系网一些“节点”机构和枢纽人物的优良干系，含金量确实十分高。对房地产行业与当局之间由来已久的“职员活动”，一名上海当地大型开辟商老总暗示“习觉得常”。他以为，个体当局部分的官员经由过程本身干系引见一些项目，从中得到响应佣金或“益处费”，是很平居的事。但殷会长、陈会长的接踵“失事”贝壳二手房 官网，表白纪检部分明显其实不以为这条长处“食品链”的存在是件“一般”的事。

　　处置烂尾楼，侬公司路道粗能打点四证还没必要然赚铜钿，侬还要拿到好项目，就像以上案例中提到的要与债务银行、法院和拍卖行吃进干系。其时与我公司干系比力好的拍卖行贝壳二手房 官网，有上海房地产拍卖行（属市房地局的)、上海国际商品拍卖行（如今拍轿车派司的）、上海新世纪拍卖行（晚期与司法局协作的）。从拍卖行拿到好项目还不克不及敲定赚铜钿，还要与银行吃进干系。其时处置四大银行不良资产的四家资产办理公司，有中国东方资产办理公司、中国信达资产办理公司、中国华融资产办理公司、中国长城资产办理公司，都要搞好干系。拍卖的烂尾楼都是债务银行查封的，侬勿认得债务银行看不到材料，不冻结侬不克不及打点相干手续。吃不进干系侬对项目不睬解侬就不敢到场拍卖。偶然拿到项目，还要经由过程四大资产办理公司出头具名和谐与别的债务人的债权处置成绩，不然侬也办不成的。以是要想赚铜钿木有干系是千万不可的（听讲，长城资产办理公司原成都分公司老总在处置银行的不良资产时“放水”，使国有资产流失而吃家生)。

　　如在美国有些州，他将地盘计划好，修建参数给你，你根据划定造房没人管你，你买好地造好房本人住就是了，也不要消防、环保、园林等部分验收盖印，没有盖印也就没法凋射，也发生不了“房山君”了。以是说房地产反腐的枢纽仍是要靠轨制建立。

　　2005年，安徽省安庆市的一家房产开辟公司，在承建商品房过程当中，前后别离向该市建委、计划、物价、人防、房产等有关部分的19个卖力人受贿，涉案金额到达100多万元。简朴计较即可得出，假如是500套屋子，每户就要负担“受贿本钱”2000元；假如是200套，负担5000元；假如是100套，那末每一个购房户负担的“受贿本钱”,达1万元以上。灰色本钱终究多大水平上提拔了房价？部门专家以为4%。

　　上文所说：一个房地产项目从签署意向、选址计划直至贩卖，无数十道环节。除熟知的疆土、计划、建立等部分外，还需颠末人防、消防、环保、地质勘察、园林、卫生防疫、交通、市政等本能机能部分的审批或存案。以上这些部分只能经由过程当局本能机能的改变和法例的细化才气逐渐消弭寻租的空间，比方人防、消防、环保、园林、卫生防疫、交通、市政，只需订定好国度尺度和地区尺度施行存案制就可以够了，如许能够消弭大咖“房山君”们的保存泥土。

　　上面供给一篇有关房地产发生大咖“房山君”缘故原由的文章以供左证。有记者采访某房地产公司老总：“人们号令房价本钱公然的同时，一系列成绩也被提出。楼市的灰色本钱知几？埋伏于哪些环节?在权益寻租中显现甚么特性？多大水平上决议着房价的飙升？”。上海某房地产公司董事长坦言：“地盘出让和容积率肯定，是两块最大的弹性空间。”盖屋子先要拿地。2003年从前，天下城镇有偿出让的地盘中，以招标、拍卖等方法出让的仅占5%，其他是“和谈出让”。云云大的空缺地带天然成了寻租的膏壤“一块地订价几，有些时分就是指导手中的一支笔房产贩卖简介。”。这位老总还讲，他从1992年投入房地产行业，转战深圳、广州、海南三地，自言拿地需求“纳贡”。为保护干系和为再次拿地做筹办，开辟商不惜价格。这位老总以亲历阐明，“假如当官的给我的低价钱带来了5000万元利润，我情愿拿出2000万以至更多。”另外一名房地产掮客人也讲，“许多处所订定了多少地盘优惠政策，至于怎样优惠就看官员的神色了。”地盘非市场化出让招致的凋射愈演愈烈后，国度划定：地盘必需以公然招招标方法出让。可是，这仍然存有可供操纵的空间房产贩卖简介。北京协作建房倡议人于总讲，“项目背工中心人的经手费通常为1%-1.8%，一个总投资额5亿的项目，经手费能够超越500万。”而“项目经手人”的次要职责，按照北京一房地产公司老总的讲法，无外是经由过程疏浚干系，在招标中与处所当局构成默契，以各种限定性前提先期排挤合作敌手。有些时分，契合前提的竞标者，在招标开端时就剩下一两家，胜负早已内定。这笔公关用度，固然由开辟商埋单。1980年月末以来，中国违规地盘出让、让渡所酿成的国有资产流失每一年要超越100亿元。此中几被开辟商以灰色本钱方法返还给手握具名大权的人，不得而知。

　　上海市当局房地体系的一名人士流露，此次纪检部分在房地产范畴反腐，就是要严查全部上海的“地盘干系网”贝壳二手房 官网，顺藤摸瓜，重办这些干系网上的“节点”机构及枢纽人物，冲击各种权钱买卖的“地盘中介”举动。“殷会长受查询拜访只是个开端。”“房地财产的地区属性、地盘确当局把持性、行业的巨额利润，都成为引发监者自盗的身分。”上海易居房地产研讨院初级批评员杨红旭指出，房地产宏观调控由前几年团体、笼统的调控转入到查询拜访高房价的幕后“推手”和长处联系关系网，这是一个一定趋向。

　　另有就是地盘变性（产业变贸易、贸易酿成室第）的手续，花头更浓赚头也更大。如我手里做过的将厂房变性成办公房、将贸易用地变成商住用地等等成绩，在“摸着石头过河”的辰光都能靠干系处理。各人还记得伐，有一段辰光上海呈现很多旅店式公寓的楼盘在贩卖，侬讲伊是旅店，伊能够作为室第零丁贩卖给人寓居，侬讲伊是室第伊又不克不及报（办）户口，迪种旅店式公寓大都都是烂尾楼改建的，用地性子为非室第用地以是只能打察边球搞的不三不四。接盘伴侣颠末包装停止贩卖，以回笼资金快速拉米。

　　2014年11月28日《报刊文摘》有一篇题目为“高官落马，地产商成标配”的文章，文中说道从原南京市委书记到内蒙古自治区原统战部王部长、再到广西壮族自治区原政协李副主席的凋射案都与地产商有关。关于这些“吃”人的大咖“房山君”，我用国度指导人的话来作完毕语：“将权利（山君）关进轨制的笼子里。使凋射份子不想贪、不克不及贪、不敢贪。”

　　我其时地点公司是市房地局所属上房团体的全资子公司，请市房地局所属的协会帮手处理了几个项目，依不请协会帮手底子没法打点。如地盘变性（要跟用地处打交道），计划审批（有些烂尾楼因为其时计划批文与如今的计划请求有抵触，包办人按新规可不批，按老划定补办能够批，“运气”把握在包办人手里)要请计划处指导帮手，完工验收陈述（施工天分、质检、消防、水、电配套都要过关）等手续侬勿认得人，审报材料都找不全，要想赚铜钿门也木有。

　　打大咖“房山君”～一张以地盘审批权为中心的宏大长处收集正在被揭开。2007年4月12日，原上海建立党委书记、上海市房地产行业协会陈会长因涉嫌在房地产项目开辟中谋取不法长处而被相干部分查询拜访。这是继3月尾上海市房地局原副局长、上海地盘学会殷长因涉嫌违法违纪被上海市纪检部分查询拜访后，又一位与房地产办理有关的更初级此外上海主管部分高层人士承受查询拜访。这两人都已经是上海市当局主管房地产部分的高官，退休后又担当与房地产相干的行业协会或学会的卖力人。伊拉的被查询拜访，使得前房地产主管部分官员一房地产相干协会—开辟商之间错综复杂的地盘“食品链”开端暴露冰山一角。

　　仅2008至2009年，中华企业就包装、贩卖了三个烂尾楼——声张路上的福禧大厦、更名为华宁国际广场的洛克双喜公寓和静安寺万泰大厦。以福禧大厦为例，中华企业仅持有该项目一年半工夫，从买入到卖出，净赚了1.4亿。可是，具有云云多资本的中华企业，如今正面对无楼（烂尾楼)可改的场面。中华企业贩卖部某司理向《逐日经济消息》记者暗示，如今上海楼市的烂尾楼十分少，险些看不到了。

　　据理解，2003年在上海市室第开展局与市房地局两局兼并时，就有一批官员“下海”，此中大部门流向房地财产内。除房地体系官员外，还包罗计划体系的官员。据上海市计划局一名人士流露，计划局上面平常与房地产公司打仗较多的部分如建管、计划等，就有很多官员下海后在房地产行业淘金。“固然是告退后下去的，但在公司职位及支出的上下，常常是跟当初在当局部分的职位挂钩的，初级参谋及副总级此外年薪以至超越百万。”这位人士说。

　　在反腐专家清华大学廉政研讨室主任任传授看来，即使灰色本钱不是房价高企的决议性身分，但当局负担的义务不克不及涓滴懒惰。“假如当局部分的羁系不到位，使得每一个办理步伐都能够成为供给凋射的时机，每一个政策城市走样，复制效应不胜假想，都带着凋射的滋味。”。一名房地产开辟公司的老总讲，此线月，国务院初次界定贸易行贿重灾区，前两名是工程建立、地盘出让，都和房地产市场亲密相连。

　　在上海论包装烂尾楼，中华企业算是房地产行业经历最丰硕的开辟商。这个上海当地的地产龙头上市企业，已经在已往几年工夫持续购置、包装、贩卖了多个烂尾楼项目，并在长工夫内疾速赢利。

　　2006年5月17日，“国六条”出台，划定套型修建面积90平方米以下住房面积所占比重，必需到达开辟建立总面积的70%以上。但时至昔日，很多处所当局响应细则迟迟不出，某种水平上又促进了灰色本钱繁殖的空间。上海一地产公司副总坦白地说，很多开辟商为了躲避这个门坎，费尽心机赶在划定见效日期前完成计划审批计划，这固然需求在一般法式以外花时间。怎样转嫁给消耗者上不了桌面的灰色本钱，开辟商在前期本钱测算中，怎样入账？政策许可范畴内的办理用度空间相对有限，只能充抵部门接待吃喝用度。按照业内的潜划定规矩，真实的“大头”多从修建装置本钱中虚设。“与修建商签订条约时，举高条约标的便可。”上海一开辟商坦言。“建安本钱”成为灰色本钱阳光化的通道的别的一缘故原由是：修建行业税率较低，举高标底所发生的税赋相对较少。固然，开辟商决不会本人为灰色本钱埋单，而是要转嫁给消耗者。

　　房管所的“房山君”跟着房地产市场的不竭成熟，规章轨制的不竭完美，法治法例的不竭健全，房管所从政企别离到转制成物业公司,从国营企业转制成民营企业，“房山君”落空了寻租空间而退出了汗青舞台。要根绝大咖“房山君”的呈现，只能从轨制上根除寻租的空间，打消不该有的审批。

　　上海房地产体系的一部门下海的前官员和退休的公职职员在很多房地产开辟项目中饰演着地盘中介的脚色。上海一名房地产研讨专家指出，“开辟商经由过程延聘这些人到公司任职，大概经由过程交友与房地产相干的各种协会的卖力人，买通地盘审批的各个环节，这早已经是公然的机密。”

　　某些公章染成了灰色。一个房地产项目从签订意向、选址试点直至贩卖，无数十道环节。除熟知的疆土、计划、建立等部分外，还需颠末人防、消防、环保、地质勘察、园林、卫生防疫、交通、市政等本能机能部分的审批或存案。“有公章的地方，就有繁殖灰色本钱的能够。”重庆庆业团体总裁伍继延说。一些开辟商以为，纯真为了节流工夫，就需求分外给些破费。不然的话，一个部分多花一两天，局部手续就要迟延一两个月。关于多用“抛彩球”的方法张罗资金的开辟商而言，贩卖回笼资金越早，下一桶金淘得就越快。“破费次要针对详细处事职员，少则几千，多则几万。”某地产老总报告本报记者，虽不是大数字，但从审批到验收，这笔用度常常需求反复收入贝壳二手房 官网。由于每一个部分里贝壳二手房 官网，审批时是一小我私家，验收时是另外一小我私家，疏浚干系的准绳是“一个都不克不及少”。工夫身分外，诸如消防通道、人防设备，偶然不免与小区计划抵触。开辟商固然期望这些“末节”为本人的小区计划退让，这类退让也需求支出本钱。比如人防设备，很多公司常常将其作为后续的公开车库或公开贸易设备来建立，这是违背划定的，但办理部分睁一只眼、闭一只眼也就已往了。这位老总讲，在他所处的都会，很多小区都存在计划上的瑕疵，但被惩罚的较少——没有其他缘故原由，事前打好号召了。正式开工建立前，当局各本能机能部分常常以集会情势对开辟商设想计划停止三堂会审。早几年，灰色本钱曾在集会前夜，以信封装现金情势发放。“如今荫蔽了很多，事前的公关事情早在审议集会之前己经悄悄运作。”。一名开辟商讲，灰色本钱以至浸透到了房产进入本质贩卖阶段后。本报记者在盐城采访海内首份官方楼价本钱清单时，一浙江开辟商无法地说，其首期贩卖的楼盘中，近90%屋子的贩卖价钱，由于“有人打号召，被迫让利或扣头”。以是，他不能不在其他楼盘上把亏的钱补返来。

　　地盘得手后，接下来的是计划设想。普通而言，地盘出让之时，容积率等参数已根本设定，但总有开辟商期望在这里做文章。容积率的上下间接决议可建的衡宇的巨细，对开辟商而言，哪怕是百分之几的偏差，影响的收益将是以数百万以至万万计。而变动容积率的大权把握在计划部分手中。某房地产公司的老总形象地讲，“我的一块地上是能够建10万平方米屋子仍是12万平方米屋子，都由计划部分手中的容积率肯定，假如一平方米是2000块，多1万平方，即是理想的2000万支出，我花多至公关价格也情愿。”跟着国度对都会建立计划的日趋完美，在容积率上大做文章已比力艰难。但开辟商在建立终了后，容积率稍微超越一些，小数点上的收支其实不简单发觉。“本能机能部分的羁系查处力度也是一视同仁，很多时分底子就是因钱而异。”这位老总婉言。

　　上面举个例子：我公司受拜托打点浦东一幢贸易楼的产权证，这幢楼原是国企的，90年月制作完工后不断没有打点权证，厥后企业转制成股分制公司要分别财富，本人申办了一年也办不出来。我接办项目后征询了浦东买卖中间相干职员，经点拨，发明申报材料没有按如今的请求供给质料（计划要从头报批），再经由过程干系请浦东计划局帮手查对申报材料，发如今这幢楼的北面新建了商品房，先建的楼与后建的商品房间距太近影响采光以是办不下来，只好请“协会专家”帮手和谐，按汗青遗留成绩补办手续才赐与处理。这类工作侬木有干系办不出权证，屋子不克不及生意，侬就赚不到铜钿。