免费商业模式例子哈佛商业评论2024年1月31日

　　遵照正当准绳并非指只要正当权益的房地产才气成为估价工具，而是指依断定估价工具是哪一种权益情况的房地产，就将其作为那种权益情况的房地产来估价

　　遵照正当准绳并非指只要正当权益的房地产才气成为估价工具，而是指依断定估价工具是哪一种权益情况的房地产，就将其作为那种权益情况的房地产来估价。比方：个人地盘不克不及看成国有地盘来估价，划拨的建立用天时用权不克不及看成出让的建立用天时用权来估价，共有的房地产不克不及看成完整产权的房地产来估价，租赁的房地产不克不及看成本人的房地产来估价，产权不明白或权属有争议的房地产不克不及看成产权明白或权属无争议的房地产来估价，暂时用地不克不及看成正式用地来估价，暂时修建不克不及看成永世修建来估价，超越批如期限的暂时用地或暂时修建不克不及看成未超越批如期限的暂时用地或暂时修建来估价免费贸易形式例子，开辟建立手续不齐备的房地产不克不及看成开辟建立手续齐备的房地产来估价，不成补办有关手续的不法房地产不克不及看成能够补办有关手续的手续不齐备的房地产来估价，违法占地不克不及看成正当占地来估价，违法、违章修建不克不及看成正当修建来估价，等等。因而，从实际上讲，任何权益情况的房地产都能够成为估价工具，只是要做到评价代价与依法断定的权益情况相婚配。由此可知，评价代价固然凡是大于零，但也能够即是零，以至能够小于零，只不外假如评价代价即是或小于零，则在凡是状况下人们就不会拜托估价了。别的，在实践估价中，法令、法例、规章和政策等划定不得以某种方法处罚的房地产，不克不及成为以该种处罚方法为估价目标的估价工具。比方，法令、法例、规章和政策等划定不得典质的房地产，不克不及成为以典质存款为估价目标的估价工具；不得作为出资的房地产，不该作为以出资设立企业为估价目标的估价工具。

　　2．都会衡宇拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁衡宇面积的界定可来自于（）。（2007年多项挑选题）

　　别的，还可将正当准绳拓展到对接纳的估价手艺尺度和估价主体资历的请求上免费贸易形式例子。详细地说，房地产估价该当接纳国度和估价工具地点地的有关估价手艺尺度，估价机构应具有房地产估价天分，估价职员应是注册房地产估价师。

　　（3）依法断定的处罚权益，应以法令、法例、规章、政策大概条约（如国有建立用天时用权出让条约）等许可的处罚方法为根据。处罚方法包罗生意、交换、租赁、典质、出资、抵债、赠与等。法令、法例哈佛贸易批评、规章和政策等划定大概条约商定不得以某种方法处罚的房地产，不该作为以该种处罚方法为估价目标的估价工具，大概拜托人请求评价该种处罚方法下的代价的，其评价代价应为零。

　　假如违犯了房地产估价准绳，评价出的代价就不克不及够客观公道。因而，评判一个评价代价能否准确，很主要的一点是看估价机构和估价师能否遵照了估价准绳哈佛贸易批评。但值得留意的是，差别估价目标的估价或评价的代价范例差别，应遵照的估价准绳能够有所差别。

　　（4）评价再次典质的房地产的典质代价的，该房地产的典质代价不该包罗已典质包管的债务数额。《包管法》第三十五条划定：“财富典质后，该财富的代价大于所包管债务的余额部门，能够再次典质，但不得超越其他额部门。”

　　房地产估价之以是要遵照正当准绳，是由于什物和区位情况不异的房地产，假如权益情况差别，评价代价就会有所差别。可是估价工具的权益情况不是拜托人或估价师能够随便假定的，必需依法断定。

　　为了保证房地产估价机构和房地产估价师自力、客观、公平地估价，一是请求房地产估价机构该当是一个不依靠于别人、不受别人束厄局促具有自力的法人职位的机构。这方面的详细请求是估价机构必需“脱钩改制”，并由估价师为主的天然人出资设立。估价机构的自力性，是客观、公平估价的条件。二是请求估价机构和估价师该当与拜托人及估价短长干系人没有除依法收取估价效劳费之外的任何理想的或潜伏的短长干系，与估价工具没有理想的或潜伏的长处干系。假如估价机构或估价师与拜托人或估价短长干系人有益害干系大概与估价工具有益益干系，，则估价时就难以做到公允公平。即便自以为有优良的品德自律能包管估价成果客观公道，但估价陈述的公信力常常也会遭到人们的疑心。因而，当估价机构或估价师与拜托人或估价工具干系人有益害干系大概与估价工具有益益干系的，该当自动躲避。三是请求估价机构和估价师在估价中不该受拜托人等内部身分的滋扰，不该屈服于内部压力，该当“我行我素”。

　　（2）依法断定的利用权益，应以地盘用处管束、计划前提等利用管束为根据。比方免费贸易形式例子哈佛贸易批评，假如都会计划划定了某宗地盘的用处、容积率、修建高度、修建密度、绿地率等，那末对该宗地盘停止估价就应以其利用契合这些划定为条件。所谓“都会计划缔造地盘代价”，在必然水平上反应了这一请求。详细地说，假如都会计划划定了该宗地盘为寓居用处，即便从该宗地盘的座落地位、四周情况来看合适于作贸易用处，但也应以寓居用处为条件来估价，除非申请变动加贸易用处而且可以得到核准。在容积率方面，假如都会计划划定了该宗地盘的容积率不超越2.5，除非依法调解了容积率，不然应以容积率不超越2.5为条件来估价。假如以贸易用处大概容积率超越2.5来估价，因为贸易用处大概超越的容积率不只没有法令法例的保证哈佛贸易批评，并且是违法、违规的，据此评价出的较高代价不克不及完成，也就不会获得承认。

　　依法断定的估价工具权益，可合成为依法断定的权益范例及归属，和利用、处罚等权益。详细地说，遵照正当准绳在估价工具权益方面应做到以下几点：

　　人们在房地产估价的重复理论和实际探究中，逐步熟悉了房地产价钱构成和变更的客观纪律，并在此根底上总结和提炼出了一些长篇大论的停止房地产估价该当根据的法例或尺度。这些法例或尺度就是房地产估价准绳。因而，给房地产估价准绳下一个界说则是：在房地产估价的重复理论和实际探究中，在熟悉房地产价钱构成和变更客观纪律的根底上，总结和提炼的一些长篇大论的停止房地产估价所应根据的法例或尺度。

　　（2）法令、法例和政筹谋定典质无效的房地产，不该作为典质估价工具。这是由于《最高群众法院关于合用（中华群众共和国包管法）多少成绩的注释》第四十八条划定：“以法定法式确以为违法、违章的修建物典质的，典质无效。”

　　本部门的测验目标是测试招考职员对房地产估价准绳的寄义和感化，各项房地产估价准绳对房地产估价出格是估价成果的请求，房地产估价为什么要遵照这些准绳和在实践估价中怎样遵照这些准绳等的理解、熟习和把握水平。

　　（3）法令、法例、规章和政筹谋定该当契合必然前提才气让渡的房地产，评价其典质代价时该当契合让渡前提。不契合让渡前提的房地产，不该作为典质估价工具；假如拜托人请求评价其典质代价的，其典质代价为零。比方，《都会房地产办理法》第三十九条划定：“以出让方法获得地盘利用权的，让渡房地产时，该当契合以下前提：（一）根据出让条约商定曾经付出局部地盘利用权出让金，并获得地盘利用权证书；（二）根据出让条约商定停止投资开辟，属于衡宇建立工程的，完成开辟投资总额的25%以上，属于成片开辟地盘的，构成产业用地大概其他建立用地前提。让渡房地产时衡宇曾经建成的，还该当持有衡宇一切权证书。”别的，按照《都会房地产办理法》第三十八条关于共有房地产未经其他共有人书面赞成不得让渡的划定，共有房地产只要经其他共有人书面赞成典质的状况下，才气作为以典质为估价目标的估价工具免费贸易形式例子。

　　例题：1．房地产估价中，遵照自力、客观、公平准绳的中心是估价机构和估价职员该当站在（）的态度上，评价出一个对各方当事人来讲都是公允公道的代价。（2005年单项挑选题）

　　（4）依法断定的其他权益，包罗评价出的代价应契合国度的价钱政策，如评价当局订价大概当局指点价的房地产，应遵照响应确当局订价和当局指点价。比方，房改售房的价钱，该当契合当局有关该价钱测算的请求；新建的经济合用住房的价钱，该当契合国度划定的经济合用住房价钱组成和对利润率的限制；个人地盘征收和国有地盘上衡宇拆迁估价，该当契合国度有关个人地盘征收和国有地盘上衡宇拆迁抵偿的法令、法例、规章和政策等。

　　（1）依法断定的权益范例及归属，是指一切权、建立用天时用权、地役权、典质权、租赁权等房地产权益及其归属，普通应以不动产注销簿、权属证书和有关条约（比方租赁权应根据租赁条约）等为根据。今朝，房地产权属证书有衡宇权属证书、地盘权属证书，大概同一的房地产权证书。此中，衡宇权属证书有《衡宇一切权证》、《衡宇他项权证》等（已往有《衡宇一切权证》、《衡宇共有权证》和《衡宇他项权证》三种）。地盘权属证书有《国有地盘利用证》、《个人地盘一切证》、《个人地盘利用证》和《地盘他项权益证实书》。当县级以上处所群众当局由一个部分同一卖力房产办理和地盘办理事情的，能够建造、颁布同一的房地产权证书。

　　在估价操纵层面，为了评价出客观公道的代价，估价师起首应本着以下假定停止估价：各方当事人均是出于利己念头而且是理性而慎重行事的，比方，买者不愿枉花一分钱购置，卖者不愿少得一分钱出卖。其次，估价师应以各方当事人的脚色或心态来思索评价代价，也就是说“换位考虑”。在实践买卖中，各方当事人的心态是差别的，比方买者的心态是出价不克不及高于预期利用该房地产所能带来的收益，或从头购建价钱，或相似房地产的一般成交价钱；卖者的心态是要价不克不及低于他对该房地产已投入的开辟建立本钱及应得到的希冀利润，或相似房地产的一般成交价钱。然后，估价师再以专家的身份来重复、精密地衡量评价代价：先假定评价代价的上下不是与本人无关，即假如将本人别离假想为各方当事人的脚色，评价代价的上下会对本人有何影响，假设本人是买方会如何，是卖方又会如何。在此根底上天然就会衡量出一个对各方当事人来讲均为公允公道的评价代价。

　　本章内容根本稳定，只把旧课本第四节“最高最好操纵准绳”放在了新课本的第六节，别的，各末节中的内容在次第上有所调解。

　　（1）法令、法例、规章和政筹谋定不得典质的房地产，不该作为典质估价目标的估价工具；假如拜托人请求评价其典质代价的，其典质代价为零。目上次要有以下法令、法例和政筹谋定了不起典质的房地产：①《物权法》第一百八十四条划定：“以下财富不得典质：（一）地盘一切权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等个人一切的地盘利用权，但法令划定能够典质的除外；（三）黉舍、幼儿园、病院等以公益为目标的奇迹单元、社会合体的教诲设备、医疗卫生设备和其他社会公益设备；（四）一切权、利用权不明大概有争议的财富；（五）依法被查封、拘留收禁、羁系的财富；（六）法令、行政法例划定不得典质的其他财富。”②《包管法》第三十七条对不得典质的财富作出了与《物权法》根本不异的划定，仅在划定“耕地、宅基地、自留地、自留山等个人一切的地盘利用权”不得典质后，明白“但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款划定的除外”。该法第三十四条第（五）项的划定是：“典质人依法承包并经发包方赞成典质的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的地盘利用权”。第三十六条第三款的划定是：“乡（镇）、村企业的地盘利用权不得零丁典质。以乡（镇）、村企业的厂房等修建物典质的，其占用范畴内的地盘利用权同时典质”。别的，按照《最高群众法院关于合用{中华群众共和国包管法）多少成绩的注释》第五十三条“黉舍、幼儿园、病院等以公益为目标的奇迹单元、社会合体，以其教诲设备、医疗卫生设备和其他社会公益设备之外的财富为本身债权设定典质的，群众法院能够认定典质有用”，黉舍、幼儿园、病院等以公益为目标的奇迹单元、社会合体的教诲设备、医疗卫生设备和其他社会公益设备之外的财富，能够作为典质估价工具。③《都会房地产典质办理法子》第八条划定：“以下房地产不得设定典质：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教诲、医疗、市政等大众福利奇迹的房地产；（三）列入文物庇护的修建物和有主要留念意义的其他修建物；（四）已依法通告列人拆迁范畴的房地产；（五）被依法查封、拘留收禁、羁系大概以其他情势限定的房地产；（六）依法不得典质的其他房地产。”④《国务院办公厅转发建立部等部分关于调解住房供给构造不变住房价钱定见的告诉》（2006年5月24日国办发［［2006］37号）划定：“对空置3年以上的商品房，贸易银行不得承受其作为存款的典质物。”

　　（6）评价建立用天时用权是以划拨方法获得的房地产的典质代价的，该房地产的典质代价不该包罗划拨地盘利用权应交纳的地盘利用权出让金大概相称于地盘利用权出让金等用度。《都会房地产办理法》第五十一条划定：“设定房地产典质权的地盘利用权是以划拨方法获得的，依法拍卖该房地产后，该当从拍卖所得的价款中交纳相称于应交纳的地盘利用权出让金的款额后，典质权人方可优先受偿。”

　　房地产估价准绳次要有：①自力、客观、公平准绳；②正当准绳；③估价时点准绳；④替换准绳；⑤最高最好操纵准绳；⑥慎重准绳。这些准绳能够分为以下3个条理：①根本准绳；②普适手艺性准绳；③特别准绳。

　　在衡宇拆迁估价中，被征收衡宇的房地产市场价钱与被征收衡宇的性子、用处和面积等亲密相干。比方，《都会衡宇拆迁办理条例》第二十二条划定：“撤除违章修建和超越批如期限的暂时修建，不予抵偿”。据此，衡宇征收估价时哈佛贸易批评，假如被征收衡宇被定性为违章修建或超越批如期限的暂时修建，就该当不予估价，大概评价代价为零。因而，衡宇征收估价必需明白被征收衡宇的性子和面积，不然就没法停止估价。但在理想中，因为林林总总的缘故原由，被征收衡宇的性子和面积偶然难以认定，也不是房地产估价师可以认定的，更不是征收人和被征收人中的某一方说了算的。鉴于此，《都会衡宇拆迁估价指点定见》第十二条对被征收衡宇的性子和面积认定成绩作了以下划定：“拜托拆迁估价的，拆迁当事人该当明白被拆迁衡宇的性子（包罗用处，下同）和面积。被拆迁衡宇的性子和面积普通以衡宇权属证书及权属档案的纪录为准；各地对被拆迁衡宇的性子和面积认定有出格划定的，从其划定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁衡宇的性子大概面积协商分歧的免费贸易形式例子，能够根据协商成果停止评价。对被拆迁衡宇的性子不克不及协商分歧的，该当向都会计划行政主管部分申请确认。对被拆迁衡宇的面积不克不及协商分歧的，能够向按照《房产测绘办理法子》设立的衡宇面积审定机构申请审定；没有设立衡宇面积审定机构的，能够拜托具有房产测绘资历的房产测绘单元测算。对拆迁中触及的被拆迁衡宇的性子和面积认定的详细成绩，由市、县计划行政主管部分和房地产办理部分订定法子予以处理。”有了这一划定，房地产估价师在衡宇征收估价中就可以够根据以下几点来掌握被征收衡宇的性子和面积：

　　房地产估价准绳可使差别的房地产估价师关于房地产估价的根本条件具有熟悉上的分歧性，关于统一估价工具在统一估价目标和统一估价时点的评价代价趋于不异或近似，协助房地产估价师怎样去考虑和权衡估价工具的代价，怎样把估价工具的评价代价起首界定到一个公道的范畴内，然后分离估价办法的测算，就可以够评价出一个愈加精准的代价。因而，每名房地产估价师都该当熟知并准确了解房地产估价准绳，以此作为估价时的指南。一旦准确把握了房地产估价准绳，能够收到事半功倍的结果。

　　房地产估价事情的性子，决议了自力、客观、公平准绳是房地产估价的根本准绳。“自力、客观、公平”关于房地产估价师而言，就比如是关于大夫而言的“治病救人”，关于状师而言的“保护当事人正当权益”。因而，自力、客观、公平不只是房地产估价的根本准绳，并且能够说是房地产估价的最高举动原则，是房地产估价师的本分。

　　（5）评价还没有完工大概固然完工但自完工之日起六个月内的房地产的典质代价的，在评价出假定未设立法定优先受偿款这一步调时，应起首思索扣除拖欠建立工程价款。建立工程价款包罗承包报酬建立工程该当付出的事情职员报答、质料款等实践收入的用度，不包罗承包人因发包人违约所酿成的丧失。《条约法》第二百八十六条划定：“发包人未根据商定付出价款的，承包人能够催揭发包人在公道限期内付出价款。发包人过期不付出的，除根据建立工程的性子不宜折价、拍卖的之外，承包人能够与发包人和谈将该工程折价，也能够申请群众法院将该工程依法拍卖。建立工程的价款就该工程折价大概拍卖的价款优先受偿。”《最高群众法院关于建立工程价款优先受偿权成绩的批复》第一条划定：“群众法院在审理房地产纠葛案件和打点施行案件中，该当按照《中华群众共和国条约法》第二百八十六条的划定，认定修建工程的承包人的优先受偿权优于典质权和其他债务。”第三条划定：“修建工程价款包罗承包报酬建立工程该当付出的事情职员报答、质料款等实践收入的用度，不包罗承包人因发包人违约所酿成的丧失。”第四条划定：“建立工程承包人利用优先权的限期为六个月，自建立工程完工之日大概建立工程条约商定的完工之日起计较。”

　　房地产估价之以是要遵照自力、客观、公平准绳，是由于评价出的代价假如不公允公道，则一定会损伤相干当事人中某一方的长处，也有损于房地产估价师、房地产估价机构以致全部房地产估价行业的名誉和公信力。比方，以房地产典质存款为目标的估价，假如评价代价比客观公道的代价高，则告贷人得利，存款人的风险增长，以至影响金融宁静。以衡宇拆迁抵偿为目标的估价，假如评价代价比客观公道的代价低，则被征收人受损，以至影响社会不变；反之，则被征收人得利，征收人受损。以群众法院强迫拍卖房地产为目标的估价，假如评价代价比客观公道的代价低，则能够招致被施行人的房地产被低价拍卖，使施行人受损；反之，能够招致流拍，使申请施行人的债务不克不及完成，正当权益得不到保证。以房地产税收为目标的估价，假如估价成果招致征税人少交税，则形成税款流失；而不管是估价成果招致征税人多交税仍是少交税，都形成税负不公允。

　　房地产价钱固然受很多庞大多变的身分的影响，但察看其构成和变更历程，仍旧存在一些根本纪律。房地产价钱在整体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会由于个体市场到场者期望它有多高它就会有那末高，大概期望它有多低它就会有那末低。因而，房地产估价师要评价出客观公道的房地产代价，就不克不及把本人客观随便认定的某个“代价”强加给估价工具，而该当遵照房地产价钱构成和变更的客观纪律，经由过程对这些纪律的熟悉与把握，使用科学的估价办法，把客观存在的房地产代价“发明”、“提醒”出来。

　　自力、客观、公平准绳请求房地产估价师站在中立的态度上，评价出对各方当事人来讲均是公允公道的代价。详细地说，“自力”是请求房地产估价师要凭仗本人的专业常识、经历和应有的职业品德停止估价，而不要受任何单元和小我私家的不法干涉。“客观”是请求房地产估价师要从客观实践动身，反应事物的原来面貌停止估价，而不要带着本人的好恶、感情和成见。“公平”是请求房地产估价师要公允耿直地停止估价，而不要偏向相干当事人中的任何一方，该当对峙准绳、公允耿直地停止估价。

　　正当准绳请求估价成果是在依法断定的估价工具出格是权益情况下的代价。此中依法，是指不只要根据宪法和有关法令、行政法例、最高群众法院和最高群众查察院公布的相干司法注释，另有根据估价工具地点地的处所性法例（民族自治处所应同时根据相干自治条例和单行条例），国务院所属部分颁布的有关部分规章和政策，估价工具地点地的国度构造颁布的相干处所当局规章和政策，和估价工具不动产注销薄（衡宇注销薄、地盘注销薄）、权属证书、有关批文和合划一。（如规规定见书、国有建立用天时用权出让条约、房地产让渡条约、衡宇租赁条约房地产典质条约、国有建立用天时用权出让招标文件）。因而，正当准绳中所讲的“法”是广义的“法”。

　　例题：1．按照房地产估价的正当准绳，今朝我国有关法令、法例划定不得典质因此不该作为以典质为目标的估价工具的房地产有（）。（2005年多项挑选题）

　　还需求指出的是，依法断定的估价工具情况凡是是估价工具近况，但也能够不是近况，而是有关划定大概条约、招标文件等中商定的情况。比方，在衡宇拆迁估价中，估价工具近况为已出租或典质、查封的房地产，但估价中假定估价工具未出租或典质、查封；在群众法院强迫拍卖估价中，估价工具近况为被查封的房地产，但估价中假定估价工具未被查封；在国有建立用天时用权招标出让估价中，招标出让的地盘近况为地上物还没有撤除的“毛地”，但招标人在招标文件中许诺将向中标人供给具有“六通一平”前提的地盘，这类状况下的估价工具情况则为“六通一平”的地盘。