深圳网红盘扎堆入市，如何选择？

深圳网红盘扎堆入市，如何选择？鬼虐 最难抉择的局面出现了——有村民爆料称，沙井海岸城最早9月入市。 格隆汇楼市了解到，目前沙井海岸城尚未开放营销中心，9月才会开始有营销人员入场，预计9、10月开盘入市。而光明金融街已经

最难抉择的局面出现了——有村民爆料称，沙井海岸城最早9月入市。

格隆汇楼市了解到，目前沙井海岸城尚未开放营销中心，9月才会开始有营销人员入场，预计9、10月开盘入市。而光明金融街已经正式开放营销中心，进场验资50万；华强城对外口径为6月、7月、8月随时准备开盘。

（预计2021年年底竣工）

唯一的好消息是，沙井海岸城大概率将两期同批入市，总房源超过900套。

因为门槛低、升值空间大，沙井海岸城相当概率会成为比华润城更抢手的新盘。理智放弃还是赌一把手气？别急着做决定，我们不妨先弄清楚几个问题：

1、沙井海岸城最吸引你的到底是什么？

2、理性判断，你有多大几率摇到号并选到心仪的户型？

3、除了沙井海岸城，你还有哪些选择？

当潜力新盘扎堆入市，对于计划今年买房的人来说，选择比运气更重要。

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沙井海岸城到底有多好？

跟你有多大关系？

虽然很多人张嘴就是买沙井海岸城稳赚数百万，但实际上，项目定价多少才算稳赚？5年后的天花板会在哪里？没有人说得清。

和其他新盘不太一样，沙井海岸城最大的卖点都在项目本身的规划里。买入海岸城，其实就是赌一个片区的未来。

对购房者来说，需要弄清楚的就三个问题：沙井海岸城的价值点、风险和中奖率。

（沙井海岸城项目航拍 未触及限飞区域）

1、亮点：眼下有配套，远期有涨幅

对购房者来说，沙井海岸城最大的亮点就是，你想要的配套，它都有。不仅有，还都很好。

从定位上来看，沙井海岸城的定位是深圳西部的标志综合体，最大卖点就是地铁口+海岸城+名校。

交通：深圳最快的11号线马鞍山站 直线距离不超过300米

商业：自带建面16万平商业（含地下2万平）+海岸城计划扩容近70万平

教育：九年一贯制名校 深圳外国语学校

这样配套在深圳虽然算不上顶级，但其他拥有相似条件的片区，房价都已经豪宅化。

同样在原关外起步，交通强势，通过“大型商圈+名校”实现大翻身，龙华红山就是一个典型的案例。

（红山6979规划图）

（沙井海岸城规划图 图源海岸集团）

从价格上来说，龙华红山已经算是正儿八经的豪宅区。

在红山片区，同时享受红山6979+深高北校区利好的楼盘，二手挂牌价都超过11万元/平。

（图源贝壳找房）

而就在五年前，2015年，这些楼盘的二手成交均价还在3、4万元/平。随着片区配套的逐渐完善，加上名校学区的推波助澜，成功实现3-4倍的增长。

（2015-2020汇龙湾二手房成交价）

（2015-2020莱蒙5期二手房成交价）

反观海岸城，目前吹风价为5字头，装修费用另算。据村民透露，有回迁房打算按5万元+/平的价格出售，不含装修，会根据具体楼层朝向加价。（这个价格大家可以大致参考）

沙井海岸城作为深圳西部的标杆综合体，定价不能简单参照片区上一个新盘的价格，目前来看，加上装修费用，单价超过6万元/平也是意料之中。

毕竟，同片区内，距离地铁更远，无名校加持的次新房博林君瑞，二手挂牌价就达到了6.4万元/平。

（图源贝壳找房）

按照两年交房+三年限售，五年后的沙井海岸城，虽然因为市场背景不同，无法跑出红山的涨幅，但是上升空间还是相当可观的。

但是，这一切都要建立在海岸城大范围的旧改能够顺利落地的情况下。

2、价值隐患：高密度小产权房拆不动，改不起

今年4月，宝安公布了海岸城的扩容草案，拟拆除面积近70万平。这意味着未来沙井将迎来翻天覆地的变化。

但是，这场蜕变显然并不容易。

（海岸城周边是连片的小产权房）

很多人对沙井的小产权房没有概念，但我们从前面海岸城周边的航拍视频可以看到，整个沙井海岸城周边是被小产权房层层包围的状态。

虽然政府多次声明小产权房无转正机会，但市场依然在流通。而且，因为沙井海岸城的配套利好，周边的小产权房还迎来了一波涨幅。

这些连片的小产权房，外表已与商品房无异。密度高、产权复杂，很难算清楚中间还有多少更新的利润空间。

对于购房者来说，首先就要做好长期与小产权房共存的心理准备。即使有更新规划，光是沟通协商可能就要耗上数年，拖上十几年的案例在深圳也并不少见。

位于沙井海岸城北面的小产权房上城名邸，宛如一堵墙。

目前周边小产权房的价格在1-3万元/平，光是眼下，就拉低了片区整体的租金水平。

我们在判断沙井海岸城的远期价值时，一定不能忽视小产权房的重要影响，它可能直接制约着片区的价值天花板。

3、不要傻等！这可能是今年中奖率最低的楼盘......

虽然片区有一些价值隐患，但今年5月，深圳外国语学校宝安分校落户沙井，彻底将沙井海岸城变成“闭眼买买买”的年度热盘。

格隆汇楼市在实探的过程就遇到了两批过来打听的购房者，门口的工作人员更是抱怨，“每天至少有20个人来问我什么时候开盘。”

和其他热门刚需盘不同，真刚需在沙井海岸城的对手，还包括数量不少的投资型买家。“有个老板说他打算买三套，所有户型都要。”

格隆汇楼市在VIP粉丝群中了解到，不少打算购入润府四期的买家，也在关注沙井海岸城，他们对户型总价的接受度显然要高得多。（加群请添加文末小助手微信，备注加群）

（图源家在论坛）

唯一的好消息是，原本传闻只有锦园200多套商品房入市，现在推迟到下半年，一二期大概率将同批入市，预计总房源将超过900套。

村民透露，他们6月要开股东大会决定回迁房抽签的细节，至少要等回迁房安排好，海岸城才会有营销人员入场，预计要到9月、10月。

这也意味着华强城、金融街等项目都将在海岸城之前入市，如果苦等海岸城而不得，那打新成本就太高了。

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2020年入市的新盘中，你还有这些选择

买房和炒股一样，最忌讳盲目跟风。

尤其是有自住需求的刚需，别只看到人家嘴上说着只认沙井海岸城，他们很可能转身又去润府四期认了筹，只有你在真正的孤注一掷。

一旦放弃了苦等海岸城，华强城和金融街的选择就容易多了。这两个项目，真正要比较的不是配套，而是片区。

在位置都能接受的情况下，买房逻辑一定是从大到小进行筛选：城市 → 片区 → 项目 → 产品

光明和宝安的对比，这里不做赘述，建议购房者自己现场体验，那是两种截然不同的生活氛围，你很容易就能做出选择。

1、宝安区（重点关注华强城）

深圳住建局近日公布的名单中，宝安区的新盘虽然多，但大多数都是公寓和豪宅项目，刚需盘不多，而且最值得关注的华强城不在名册中。

但是，格隆汇楼市在营销中心与销售当面确认，华强城将继续采用公证摇号的方式开盘，所以选择宝安的购房者还是有机会的。

对于华强城，格隆汇楼市君只有一条建议，认真考虑噪音问题。

基本情况

项目位置：宝安区凤塘大道和宝安大道交汇处东南角（11号线塘尾站接驳）

整体情况：集住宅、公寓、写字楼和商业于一身的综合体，占地面积12.8万平，建筑面积81万平，容积率4.59，自带12万平商业。

价格：销售称，本期价格将参考前期开盘价格。

2018年11月 一期开盘，共推出1240套，备案均价为4.63万元/平，单价区间约4.2-5.1万元/平，总价区间在290-802万元/套。

2019年5月 三期2栋AB和3栋AB开盘，共推出464套房源，备案均价约4.63万元/平，单价区间在4.2-5.2万元/平，总价区间在374-628万元/套。

配套：项目临近11号线“塘尾”地铁站，自带18班幼儿园综合。公立学校塘尾万里小学与项目一路之隔，初中位于深圳市第十二高级中学学区范围。

华强城本次即将入市的一期的部分楼栋，面积段包括72平-130平的2-4房，户型还算完整，位置远离宝安大道和地铁高架，比前两期产品有些许优势。

华强城整个项目都是现房，预计年底交付，相比其他新盘少了两年的等待期。

从2018年开始，这已经是华强城第三次开盘，一期的部分业主已经入住，所以体验感方面有直观、真实的参考。

格隆汇楼市君了解到，目前业主最大的烦恼就是噪音问题。除了空铁（高架地铁）带来的噪音干扰，大型社区分批装修的噪音也不容忽视。

地铁11号线和华强城一期直线距离不超过300米，每有地铁经过，噪音非常直观。

有业主反映，即使关闭窗户，也能感觉到地铁经过，如果家中老人和孕妇对声音比较敏感，会带来生活上的困扰。

另外，楼市君发现，不少住户家中都在装修阶段，电钻声此起彼伏，对生活的实际干扰可能会大过空铁。

虽然华强城自带12万平商业，但目前自带10万平商业的华强时代广场还在建设中，一期街铺仍在售，几乎无商家营业，短期商业配套不足。但销售介绍称，二期楼下有集中商业，已经确定引进沃尔玛这样的大型商超，明年社区环境会有大的改善。

（一期底商尚未营业）

楼市君实探时，刚好碰到小学生放学。孩子在楼下上学，过一条马路就能回家的感觉还是很不错的。一瞬间产生了，冒着风险等海岸城不如安心守住华强城的念头，但是很快就被销售浇灭了。

销售表示，目前在营销中心登记的意向客户已经超过2000人，但是总房源只有556套，还是要拼手气。（楼市君回忆了一下前两期开盘的盛况，默默流下了没用的眼泪。）

2、光明区

另一边，虽然光明今年产量不错，但是潜力新盘也要靠“抢”。

前两天，金融街开放营销中心，验资50万，但丝毫没有阻挡购房者的热情，大夏天排长龙，提前和竞争对手打了个照面。

（图源粉丝群）

光明区的具体情况，上期文章有详细的介绍，楼市君就不再做赘述，感兴趣的粉丝请戳→ 7万/平太高了，但光明值得（附重点新盘）

想要感慨一句的是，真的再也不要用老眼光看光明，低估深圳潜力的人都付出了代价。（大家如果有兴趣，楼市君可以出一篇文章跟大家交流，也欢迎各位留言分享心得，或者提问想要了解的片区或项目。）

2020年是残酷的，让深圳购房者们经历了太多太多，尤其是二手房，很多人都感觉被伤透了心。

但是2020年也是难得的，因为这一年的好项目确实不少，大家有能力、够得着的话，一定要抓住机会。