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2022年9月14日，由易居克而瑞主办的第六届地新引力峰会在上海召开。

在新房开发市场容量逐步下降的背景下，不动产运营市场容量稳步增长，公募REITS的上市为不动产投融管退真正打通做了准备。在这个过程中，各赛道参与主体发生了怎样的变化?他们各自的运营特征及方向是什么？行业现行的突出问题又有哪些？有什么样的解决方向和路径？……对于上述这些问题，易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕女士在地新引力峰会上做了主题为《2022年度不动产运营发展报告》的精彩演讲，对此做了很好的阐述。

本文对《2022年度不动产运营发展报告》的一些精华内容做深度解析，以便与各位读者一起探讨。

Part 1

不动产运营发展概览

1、行业经历了三个阶段，当前进入不动产开发和与运营并存期

第一阶段，多元化初步探索期：2016年之前，探索布局赛道快速扩张到20+，盈利模式尚不清晰，头部房企跟进居多。方向有联合办公、长租公寓、特色小镇、文化、代建、社区增值、教育、城市更新、金融创新孵化平台、医疗健康、装配式住宅、旅游地产、商业运营、酒店经营、智能家居……

第二阶段，多元化经营实践期：2017-2019期间，房企从规模化高周转多元化赛道20+逐步收缩聚焦到10+，个别模式走通，50强房企全面跟进，开始探索住宅开发之外的市场。方向有联合办公、长租公寓、资产管理、特色小镇、城市更新、医养健康、商业运营、旅游地产、酒店经营、智慧社区、地产信息。

第三阶段，不动产开发与运营的并行期：2021年至今，行业深度聚焦在7大领域，主要赛道模式清晰，参与主体逐渐固定成型，房地产从狭义的住宅开发发展到不动产开发与运营。方向有商办、租赁、城市更新、产城、文旅、康养、物管。

2、新房开发市场容量逐步下降，不动产运营市场容量稳步增长

2021年商品房销售达到历史高点，伴随着行业发展，新房开发市场容量逐渐下降，不动产运营市场容量稳步增长，预计从2021年到2025年全国商品房销售容量将有20%-25%的收缩，与此同时，不动产运营规模将有超过10%的增长。

3、REITs的推出与扩容，将有望真正打通投融管退最终环节

REITS的发展也将进一步推动不动产市场的发展，通过打通投融管退的最终环节，解决了行业长久以来因为退出机制缺失，制约资产价值释放的困局，才会让不动产发展产生质的发展。自2021年6月21日，基础设施REITs上市以来，基础设施REITS已覆盖的资产类型有产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等。

Part 2

七大典型赛道发展的具体表现

我们通过参与主体的变化、运营特征及方向、行业现行突出问题以及解决方向和路径四个维度对七大典型赛道发展的具体表现进行如下分析。

商办

1、参与主体变化：行业门槛持续提高，房企稳中求变

首先是运营收入持续分化，行业门槛持续走高。2022年上半年TOP20内地房企的运营收入门槛为11.6亿元；TOP10内地房企运营收入门槛为25.1亿元，外资房企运营收入门槛为5.2亿元；TOP5内地房企运营收入门槛为43.7亿元，外资房企运营收入门槛为21.8亿元。万达商管2022上半年运营收入217.9亿元，位居行业首位。

第二，合作现象频出且合作对象多元化。合作方式有与银行/险资合作、与当地国资合作，以及与企业合作开发等多种形式。

第三，商办企业轻资产战略成行业共识，轻资产项目占比近一半。据克而瑞监测的典型房企已开业的1416个购物中心中，45%为轻资产项目。截至2022年典型房企轻重资产比值中（含计划开业），万达、华润、万科印力等企业项目中轻资产占比超4成，万达更是达到68%。

2、运营特征及方向

购物中心运营表现整体低迷，办公净吸纳量及租金都呈下降趋势

一方面，疫情后购物中心租金恢复乏力，实际开业率不足一半，同时重点城市首层平均租金均呈现下降趋势。2022年全国明确计划上半年开业的项目有241个，实际仅有111个项目成功开业，完成率仅为46%，相较于2017年615个及2018年616个购物中心开业，购物中心整体表现不及预期。

另一方面，办公净吸纳量下降显著，租金仍处于下行趋势。2022年上半年典型城市甲级办公净吸纳量，除深圳外，北上广杭等城市都出现下降且降幅较大。

购物中心市场下沉趋势依旧，产品小体量化趋势明显

三四线城市整体开业项目数量居首，二线城市扩容表现稳健。2022年上半年三四线城市购物中心整体开业项目数量达63个，远高于一、二线城市数量，市场下沉趋势依旧。值得一提的是，南昌2022年拟开业购物中心14个与上海相当，而体量还超过上海。2022年上半年开业的购物中心项目中，总建面积10万方以下项目占比近7成，项目小型化趋势明显。

办公市场方面，呈现出数字、绿色和微创新特征

运营方面，楼宇数字化运营管控、开源节流成为行业共识，降本增效、开源节流为市场下行期的运营重点。通过可持续发展、减少能耗、减少运营成本及提升办公效率实现绿色办公资产价值提升。数据显示，2022年上半年国有企业绿色办公融资规模超百亿。同时，办公产品也有些变化，产品微创新更贴近市场需求变化，通过产品微创新，将办公租赁空间分割更加灵活可变。

3、行业现行突出问题

宏观经济降速，社零缓慢恢复，商办仍受冲击

目前，疫情管控进入新常态，宏观经济恢复受困，消费领域受到冲击。商业项目客流下滑10%-30%，客流减少引发关店潮，其中体验型的零售、餐饮、儿童亲子业态关闭店比例较大，市场明显收缩。

租赁持续承压，库存高位运行，销售呈下行趋势

在宏观经济下整个市场销售、租售都在承压。购物中心、甲级写字楼空置率高企。克而瑞资管监测的数据显示，2022年Q2北上广深杭重庆武汉等重点城市，购物中心平均空置率在6.9%，甲级写字楼平均空置率21.5%，租赁持续承压。同时，销售型商业、办公楼库存去化周期也高位运行，销售呈下行趋势，降速超50%。克而瑞资管监测的数据显示，2022年Q2北上广深杭重庆等重点城市，销售型商业平均去化周期为55.7个月，销售型办公平均去化周期为51.8个月。

4、解决方向和路径：强化内驱力，提高运营水平

运营效率是检验运营能力的直接标准。一方面，回归价值创造、价值增值本源，强化核心运营能力。以龙湖商业为例，通过成本控制、城市深耕、投资拓展、专业的执行力、打造不同系列产品，持续创新，加之进行客户研究，提升经营效率。另一方面，注重在投资拓展、城市深耕、创新、组织能力、专业执行能力、成本控制、产品打造、客户研究服务体系和项目经营效益等九个方面，打造运营能力。

租赁

1、参与主体变化：保租房体系下，参与主体更加多元

保租体系在租赁行业中非常重要。在坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位，保障房在不断探索新的发展模式，逐渐形成了国家队租赁企业、房企系租赁品牌、运营商系租赁品牌、各大银行以及险资及基金等五大参与主体。

2、运营特征及方向

企业规模增速显著，整合现象频现

根据克而瑞监测数据，2021年度住房租赁企业开业规模中TOP30企业开业规模近80万间，同比增长超过20%，21年四季度增速加剧，环比增长8.5%，规模增速显著。而TOP3企业开业规模近35万间，占TOP30企业开业规模的44%，企业分化日益加剧。同时，企业通过收并购积极探索商业模式的转型，有开启重资产模式，试水租赁大社区运营的；有双方合作互补，还探索出资管的新逻辑；还有发力高端租赁，完善全品类产品线的。

多元产品成主流，政企合作变趋势，经营往轻重两级转

目前，企业通过业务延伸，满足多层次、多年龄不同租住需求，产品线受众更广，租赁社区成为了新生力量。其次，政企合作成为目前市场主流。最后，企业经营模式转向轻重相结合的方式。与政府或国企合作，输出管理，盘活存量实现轻资产运；与基金合作，开发存量物业，或者拿地自建项目，探索品质租赁社区。

2、行业现行突出问题及解决路径

保租房供应计划落地形成有效供应难

租赁在快速发展下会衍生出一些问题。首先保租体系下供应难主要体现在两个方面：一是根据十三五重点城市租赁住房供应计划，未见形成有效供应。某重点城市十三五期间供应计划是70万套，实际进入市场的有效供应仅14.3万套，占比不足20%。二是十四五保障性租赁住房的供应方式中，5种供应方式均存在障碍和难点。如涉租赁用地新建租房住房方面，土地供应区域与实际租赁需求的区域存在空间错配；产业园配套用地建设租赁住房方面，面积占比与人口占比的错配等。

解决供应难的方式，可以建立规建管服一体化保障房落地机制。通过统一规划形成有效供应、完善各地租赁住房筹建标准、制定后续房源管理机制、依托已有的租赁企业，提供服务。

租赁企业经营赚钱难

行业中第二个问题就是赚钱难。租赁企业经营赚钱难主要表现以下三个方面：（1）不同商业模式下，租赁企业赚钱都难。根据行业相关数据，轻中模式下，企业十年运营平均净利润率不超过6%，其中重资产静态回收期达15年。（2）租赁企业融资难，债权融资是租赁企业主要的融资手段，头部企业更容易获得融资。（3）资产证券化融资慢慢开始回升。2021年仅有安歆一家企业获得股权融资，而2022年截至7月，首开股份、上海城投分别成功发行了9亿元和10.8亿元融资专项计划，回升幅度明显。

针对企业经营和融资难问题，只要公募REITS的政策支持到位，租赁企业达到发行条件的可能性增大。

租户选房难，住的舒心难

从需求端来看，在以个人房源为主的租赁市场中，租金涨幅明显，租房成本增加。据统计，2021年55城中仅有7城的平均租金比是小幅下降的，其他超过80%的城市租金同比上升，与此同时一线及强二线城市租金上浮超过15%。机构化房源，租客权益也难保障。租客抱怨长租公寓的合同形同虚设、收费也存在不合理的情况等。

解决路径主要有两方面，需要国家和城市出台政策保障租客权益，同时稳价、实现选房便利。一方面，出台政策保障租房者权益，例如出台新的政策对房屋租赁部分做专项规定。另一方面，稳定租金，实现租客安心选房。国家制定租金标准，贯彻租金政策；同时，也要考虑居民的支付能力以及企业的企业利益，保证市场上房源供应的稳定，让租客能够安心选房。

城市更新

1、参与主体变化

城市更新转换理念，市级或区级政府平台作为统筹主体，向强运营、弱化新建、提高土地长期价值上寻找招商合作机会

2021年8月31日，住建部对于城市更新提出了新的要求，禁止大拆大建，弱化新建，强化运营能力，同时公共配套设施的诉求凸显，政企协同参与设施建设，强调城市更新不再是传统的土储行为，城市更新正式迈入强运营时代。

11月14日，住建部公布第一批21个城市更新试点城市，因地制宜探索城市更新，赋能城市发展的多重功能。通过鼓励多方参与探索可持续模式来缓解当地财政压力，解决资金困境；还探索建立城市更新配套制度政策，在盈利性降低的同时需要政策红利来刺激企业积极性；再者还需要全生命周期管理制度，通过长周期、重运营、高质量发展来避免民生问题。

民营房企在债务压力下，转让城市更新股份，国央企进一步托底，外资企业凭借运营优势扩展战略版图

参与主体主要由三大类，首先是国资加大了参与力度，占据主导位置。831之后，沪深广的新增城市更新土储情况，央国企的新增土储面积占比为接近四成，比去年几乎翻了一倍。第二部分为民营企业，在受到行业下行影响，更多民营企业在资金承压下将减持权益，开始抱团合作，取长补短。在企业层面，2021年部分房企与国资开展集团层面战略合作，实现优势互补，风险共担，加快推进城市更新建设。在项目层面，部门企业就单项目开展合作，充分发挥规模、品牌和地域优势，最大程度攻破城市更新项目难点。第三，城市更新赛道中外资表现亮眼，企业持续发挥品牌和运营优势，加大与国资的合作，从大湾区走出来，扩大城市更新版图。

2、运营特征及方向：

当前片区更新处于划分更新单元、政府统筹、市场运作阶段，未来将鼓励社会参与，实现城市更新的自我更新

城市更新的传统模式旧改为主。以大湾区为例，2021年深圳龙岗区就有739.42万平的城市更新规模。在禁止大拆大建、标准提高、审批加严的背景下加之疫情冲击，城市更新模式呈现了新的趋势：第一梯度城市，减量和降速成为关键词；第二梯度城市，土地端和审批端政策点状突破；疫情后，城市更新项目强化投资属性，重振经济。

当前开发企业会自发对自持项目进行零星更新，以优化升级项目品质，同步提升资产价值为核心

开放企业通过综合考虑项目体量、投资量级、开发/回本周期、回本方式及改造收益五方面，对自持项目进行零星更新：商业方面从传统购物中心到创新空间的更新、办公从联合办公到文创园区的更新，活化老旧办公及物业、存量非改居从长租公寓到租赁大社区的更新。

3、行业现行突出问题：资金缺口+运营乏力+周期难控，城市更新企业长期受困

首先是在三道红线、禁止大拆大建等强政策管控下的资金困境。一方面城市更新项目遴选加入三道红线标准，对众多房企都是考验。另一方面，城市核心区域地价攀升。以上海为例，招商弘安里、鑫耀中城等片区更新项目均达到百亿级土地成本，致使企业陷入资金困局。第二，地产企业未能完全适应城更项目逻辑导致的运营困局。习惯于传统地产开发，高周转，销售去化的绝大部分的内地企业还不具备优质资产长效运营的操盘能力和实践经验，间接影响回本周期和项目的盈利性。第三，城更项目特质引发的谈判困局与周期困局。多数城更项目在与政府谈判、土地动拆迁等阶段会受到多重阻力，严重影响计划推进，企业转化土储存在不确定性等风险，加之一个完整的城市更新项目平均周期是5-8年，片区项目周期许多超过15年，最终形成周期困局。

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4、解决方向和路径

品牌溢价与资产管理先行，结合自身优势参与更新

头部房企通过资源整合，各取所需塑造标杆项目提升企业城更品牌力。同时通过经典项目的塑造，后续再获取项目周边地块发开时独具优势。而中小开发商则通过回归资产运营逻辑，以零星更新项目积攒更新经验，以投入可控、周期可控、资产溢价完成城市更新项目。

资产证券化拓宽存量资产价值变现通道

房企可以通过CMBS将商业地产中物业资产未来收入提前变现，利用REITS将基础设施类存量资产盘活，缩短投资回收周期，并获得持续稳定现金流；同时通过ABS在产业地产中增强资产流动性、获得低成本融资的同时提供更为灵活地财务管理模式，减少风险资产。

产城

1、参与主体变化：已形成开发主体、实体企业和投资机构的新三派格局

产城在发展过程中产生了三类参与主体。首先是开发企业，开始摒弃地产销售思维，转向产业生态营造，通过轻重结合、国进民退，抱团共建长板木桶；国资企业发挥资源与建设能力优势，民营企业发挥灵活性与运营管理优势，共同推进园区项目。其次实体企业通过带生态入场，不再是简单的自用，而是利用自用+招引的方式打造生态社区，更好地服务主业发展。最后投资机构以新基建之名切入产园赛道，利用自身融资成本低、更能接长投资周期的优势，不再局限于财务投资人角色，以多种方式进入产业地产市场，甚至自行拿地开发，增加园区开发商角色。

2、运营特征及方向

主题园区成趋势，重点聚焦新赛道，但需辩证看到风口产业

主题园区成为产城主要发展趋势，生物医药、智能制造、人工智能、数字经济等成为产业地产企业向政府拿地的最高频产业主题方向，数字经济在一线城市产业规划关键词的频次占比高达16%，其次为生物医药和人工智能，占比分别为15%和14%。但不是所有产业都适合任何城市，以人工智能产业为例，京沪深杭4个城市更具打造人工智能产业园的基础，如果盲目布局风口产业，很难形成产业集群。

成本不变的行业是指具有水平的长期供给曲线的行业，它的扩大并不会引起投入品价格的上升或下降。

产业用地自持比例不断增大进一步凸显管的重要性，推出公募REITS让退找到了新渠道

主题园因为更高的自持比例以及更长的项目回报周期，倒逼园区开发从传统的地产销售模式转变为投-销-管-退新模式。主要是因为主题园对入园企业进行更加严格的筛选，给园区带来了四大新变化：招商难度大、周期长；需要50%以上的自持比例准备后期腾笼换凤；要求强大的运营能力快速实现稳定现金流；需要有效的退出手段，提升自持重资产流动性。加之全国各地出台产业用地新政，出让条件和分割销售比例受到限制。

同时，2022年基础设施REITS政策制定扩募规则，鼓励民企参与、进一步盘活存量，补齐产业园区投-融-建-管-退的最后关键一环。截至6月，企业园区REITS试点市场反馈良好。

疫情常态化之后，智慧园区投资规模和渗透率不断加深，智慧化内容也逐步从基础服务向更多运营场景深入

疫情常态化后，预计2022年智慧化投入规模达到3000亿，将有8成以上的产城开发企业进行智慧化应用，标准化产业园智慧化初期投入成本达到500-5000万元，智慧园区设备年运维费用也达到50-100万元。

3、行业现行突出问题

工业上楼并不适合全国一盘棋，生产上楼需贴合城市与产业要素，同时需升级载体指标，否则容易导致楼上无企问津

亩均论英雄使得全国主要城市成交工业用地的容积率不断提升，2022年一线城市1.5-2.5的容积率占比45%，较2018年提升8个百分点；二线城市占比31%，较2018年提升4个百分点，三四线占比与2018年持平。可以看到，传统工业用地容积率普遍在0.8-1.5之间，而新型产业用地容积率普遍在2.0-5.0之间。这种转变需要和城市及产业要素配合，同时升级载体指标。

运营服务缺乏个性化与专业性，园区需要结合企业生命周期构建运营服务体系，重点满足成长期企业的需求

传统产业地产商大多重销售招商、轻策划、喊运营，造成运营服务资金投入主要在基础生活配套上，专业的技术设备等投入较少，形成内容投入弱的局面。而除载体租售外，服务型收入占到整体的30%，服务难赚钱，造成直接效益低下。因此未来需要考虑企业的生命周期，重点满足处于成长期的企业。

4、解决方向和路径：面向经济新常态，疫情新变量、数字新动能，重构产园生态的三个铁三角

通过产业基础、人才力量及政策导向构筑投资逻辑铁三角，尊重城市规律；以全流程、专业化及不错配构筑运营思维铁三角，读懂企业而需求；利用数字经济、智慧园区及虚拟园区构筑数字赋能铁三角，主动拥抱趋势。

文旅

1、参与主体变化

疫情之下，头部文旅集团承受重压，运营为主核心的企业恢复较为迅速

2021年头部文旅集团营收均值为49.5亿元，基本态势扭亏为盈。其中以地产为核心的企业恢复相对缓慢，如华侨城为例，其2021年营收同比增长仅25.25%；以运营为核心的企业恢复较为迅速，复星文旅2021年营收同比增长30.5%，其中深耕轻资产服务企业恢复较快。

市场呈现多元化发展格局，TOP50房企九成涉足文旅，两大类参与主体成主流

迄今为止，大型文旅项目的投资主体仍以房地产企业为主。目前主要由5类企业，分别为全国性房企、地方国企、优质民企、传统文旅企业及跨界大型企业。百强房企中，共有57家涉足文旅产业，其中9家企业专门成立文旅集团；TOP50企业中，已有9成涉足文旅产业，包括融创、恒大、华侨城、华润置地、万达等在内的20家企业，持续保持对文旅行业的投资热度。项目布局长三角、云贵川渝、海南等热门区域；并从一二线城市转至三四线城市。

2、运营特征及方向：文旅地产亟待自身造血重轻资产相结合的开发运营模式受到追捧

运营特征主要由三类。首先是以构建产业生态为主全域旅游发展模式的华侨城为例，其营业收入从2009年的109亿增长到2020年的818亿，增长了8倍左右；其净利润也逐渐增长，从2009年到2020年增长了7.4倍。同时在内循环下，华侨城从文旅结合、产业生态等多维度入手，为城镇化发展开拓新赛道，疫情后其恢复情况远超行业平均水平。

其次以强化社群运营为主的城郊休憩型发展模式-阿那亚为例，其专注区域内度假属性的提升与业主的服务的升级，加强社群运营，创新思维带动物业产品销售，从重资产运营到社群运营，轻重相结合，形成销售收入与服务型收入的快速增长。

最后以形成主题内容闭环为主的文旅商综合体-复星旅文为例，通过推动重资产轻量化，轻资产运营为主要文旅收入来源，此外，重视重资产发展也是其主要发展方向，亚特兰蒂斯是其一个典型的重资产项目。该项目2020年发行了68亿的CMBS，整个项目现金流充沛，后续运营有力，对于相关项目，复星旅文采取了物业销售与委托管理相结合的模式。

3、行业现行突出问题：行业重度依赖地产销售，缺乏撑起经营理念、大环境影响引发负增长

在政策上，监管层近年来不断发文，严控主题公园、特色小镇的房地产化倾向，对房产先行的模式带来冲击。然而很多文旅地产项目还处于运营发展阶段，市场上尚未出现靠运营实现投资平衡的案例。再者，文旅地产项目开发周期较长，在前期房产销售结束后，对长期的运营缺乏耐心，仍以产权出售+物业管理的模式居多，导致项目生命力逐步消耗殆尽，多元化经营模式亟待探究和实现。截至目前，全国范围内至少有100家文旅小镇处于烂尾、倒闭状态。最后，疫情叠加行业的降速，大部分文旅项目存在滞销现象。

4、解决方向和路径

摆脱地产先行：加强运营软实力，以点带面

疫情促使微度假成为文旅市场的一种重要产品模式，微目的地也成为推动区域旅游发展的重要引擎，酒店、主题乐园等微目的地都受到了市场的广泛青睐。以构建自成IP的微目的地带动区域整体发展。同时内容生态成为创建文旅微目的地的重要基础，除了由开发者提供完善的基础产品内容以外，还可以吸纳、鼓励消费者成为创作者，同时不断融合多元文化、多类产业，为产品内容不断提供新鲜的血液。

提升运营信心：瞄准战略方向，联动创新业态

除此外，提升运营信心也是一种解决方式。近期，乡村振兴上升到国家战略，乡村文旅政策也频发，不仅能促进农业产业链深度融合，还成为推进乡村振兴的重点路径，激活区域经济。

与此同时，沉浸式演艺、剧本杀、盲盒等文旅创新业态才是延长文旅生命曲线的重要方式。未来，通过对大国文化、在地文化的创新表达手法，不断丰富文旅地产综合体的精神内核和消费环节，将成为文旅项目创新的重要路径之一。

突破滞销困境：非产权销售模式尝试

传统的文旅开发销售模式，以开发商向政府购买土地、通过银行及其他渠道筹集资金，规划项目，开发建设，后向消费者销售为主，项目开发主体为开发商自身。后续权益型销售取代产权销售重燃市场投资热情。

康养

1、参与主体变化：康养市场迎来历史性企业投资高峰，各类企业加速布局康养大战略

2022年1-7月，有近20个类型企业加速进驻养老市场，成就历史性投资高峰，主要体现在以下几个方面：（1）城企联动普惠养老专项行动正在全国范围内稳步推进，16家区域性央/国企康养平台陆续成立。（2）加之72家百强房企率先布局康养领域，部分房企已进入规模化布局，深业、路劲等行业新秀也纷纷推出康养品牌。（3）15家左右险资企业密集发布康养服务品牌或养老解决方案，加速构建保险+医养服务生态圈，险资在康养赛道规模化初现。

2、运营特征及问题

养老资源整体利用率低，养老产业供给侧改革需加速到来

目前养老市场整体养老床位入住率仅为50%左右，同时呈现不断下滑的趋势，主要有三种原因，一是由于养老床位供需错配，主要体现在护理型床位上。因此护理型床位供给成改革重点；二是由于高端的住不起，低端的无法住，因此普惠养老成改革方向；三是因为失能人员长期消费能力不足，因此长期护理保险成为改革支撑点。

专业护理人员短缺，医养资源结合难，养老机构运营瓶颈有待进一步突破

养老护理成为硬刚需，而护理人员却出现断崖式双向递减，4050年龄段的护理员群体加速负增长，同时年轻一代具有待遇低、流失率高的特征，群体增长慢且流失快。再者，养老机构老年人医疗服务利用率不高，医养融合有待提高。

疫情下老人成最脆弱群体，养老机构运营遭遇空前挑战

疫情下，老年长者成为社会最为脆弱群体，可以看到老年人面临高危群体窘境、疫苗接种受限、受到焦虑情绪困扰、数字鸿沟难越等，因此负面消息频现。与此同时，养老机构在持续运营期间面临物资匮乏、救治隐患、疫情防控及员工压力，面临前所未有的严峻考验。另外，在疫情的持续影响下，机构入住率进一步走低，由疫情前的50%下降到39%，部分机构甚至关停。

养老运营两极分化，品牌实力强专业机构具备抗周期特征

疫情期间，养老机构呈现两极分化特征，品牌实力较强的养老机构其运营平稳且入住率持续上升，处于82%-91%左右的较高水平。而城市整体养老机构入住率较低，从38%到54%不等，入住率波动较大，部分机构甚至倒闭关门。其中北京与武汉整体机构入住率呈现先降后升趋势，上海呈现持续下降态势，而三个城市品牌企业入住率均出现稳定上升趋势，抗周期特征显著。

3、行业现行突出问题及解决路径

紧抓趋势，紧贴需求，为市场主流老年群体提供康养解决方案

解决核心问题的的话主要是要紧贴国家政策和客户需求。首先，紧抓未来哑铃型养老趋势，满足不同老人群体需求。预计2025年新增低龄老人超一亿人，高龄老人3000万左右。第二，基于活力财富养老人群的高品质康养需求，定向开发全龄康养社区/老龄友好社区、旅居度假等产品体系与运营体系。最后聚焦高龄老人护理需求，着力扩充普惠型养老床位，养老利好政策密集出台，但政策落地效果还尚未完全呈现出来。

积极拥抱养老产业机遇与变革，加速进入和养老产业朝阳新赛道

未来，长护险全国普及有望加速到来，医养融合、异地医保结算、区域协同、长护险互认等将迎来质变。同时健康生活理念、智慧养老、互联网医疗等迎来产业机遇，而后疫情背景下，会让养老的危变成机。

物管

1、参与主体变化：行业格局日渐明晰，五类企业脱颖而出，换为龙头进军大物业

物管在经历了上市热潮后，目前行业中主要有五类企业参与，一是综合实力强劲的头部企业，其中三家头部物企规模市占率总和超过4%；二是高信用优势的国央企，凭借稳健及信用和资金优势迎来新的机遇；三是区域龙头企业，通过深耕相关区域，管理密度大竞争力强；四是深耕细分赛道/特色化物企，形成特色/专业服务壁垒，抢占优质赛道；五是重视高品质服务的物企，通过提高服务品质和满意度，占领用户心智。值得一提的是，环卫龙头如福马龙、启迪桑德、玉禾田等开始进军物业管理行业。

2、运营特征及方向：行业加速整合升级，物企分化明显

目前行业梯度明显，主要由头部领先物企、100家大型物企、400家中型物企以及230000家小型物企组成，行业竞争格局基本稳定。其中仅有少部分大型物企能够成为头部领先物企，大部分的中型机小型物企规模基本固化。同时，物企分化开始分化。小型物企目前主要是建设基础服务标准，从着装、服务人员、服务动作等方面建立标准。大型物企则是逐步完善物业体系，建立对物管理、对人服务的体系。中型物企开始积极探索非住、程服、多径领域。头部物企已经基本完成体系化搭建，如万物云烛台以及大市政+大物业+大生态的碧桂园服务。

3、行业现行突出问题

收并购带来的规模增长存在诸多问题、地产开发担忧情绪带来估价下跌

物管市场中的收并购存在一系列的问题，投前不严谨，投后融合难，未引起资本市场共鸣。在收购并购后，有50%的企业毛利率下降。同时在这个过程中存在资源整合难、规模管控难以及品质保障难的问题。从整个地产行业来看，地产开发担忧情绪传导至物业，股价下滑明显。

基础物业提升困难重重

在面对提升基础物业服务质量时，存在着服务提升效果不显著、质价不符长期存在以及智慧应用落地难的问题，形成了物企成本与压力与日俱增与业主期待品质提升的矛盾局面。

增值服务尚未破局

目前在物业市场，客户最需要的是家政服务、社区零售以及社区养老，而物企布局最多的则是美居和租售业务，形成了增值服务供需错配的问题。

同时，专业壁垒尚未破局。租售业务中，还是以母公司输送主导，市场化步履维艰；美居业务中，业绩贡献主要依靠新盘、存量市场难突破；社区零售业务中，业绩主要依靠内部、业主贡献不足3成；另外在家政业务中，存在着订单密度小，人员成本高、服务标准化程度低的问题，因此主要采取引流及联营的方式。

4、解决方向和路径

风险管控匹配强整合力

主要体现在两个方面：一是投前管理。通过投前风险管控，并购优质标的；提高并购标的门槛，从业态、区域与服务里等维度选择互补性标的。二是投后管理。通过完善规模管控体系，提升投后整合能力。不仅管控项目风险，降低发展不确定性，还能够整合资源优势，提升企业长期价值，同时倒逼完善投前管理，优化投资逻辑从而实现投后管理。

推进建立质价相符的市场价格机制，加强政府监管

通过质+价+监管机制的方式，一方面建立物业服务规范，开展履约质量评价；其次将物业费实行市场调节价，引入第三方价格评估机构；并使得政府及相关部门发挥监管机制，三者共同作用形成监管下质价相符的市场价格机制。

提升城市管理密度

目前市场中企业城市深耕度依然较低，需要进一步提高城市管理密度。克而瑞监测数显示，2021年物企单城市管理面积最高为225万平，单城市产值最高为8218万元。可以看到，头部物业已经在提升城市管理密度，如万物云提出百城千街计划，即未来三年，将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道。碧桂园则提出建立增值服务Saas平台，赋能中小物企。

总结

在聚焦不动产运营七个细分赛道的基础上，我们可以发现以下结论：第一，不动产运营全面进入了打造核心能力的阶段。通过核心能力的打造 ，获取长续的运营收入，是企业，无论是商管还是资管企业最看重的能力之一。第二，退出环节对于长运营、重资金的不动产运营的重要性。从资管的角度，通过资产证券化的手段，建立投融建管退的完整闭环，将成为不动产运营发生质的飞跃的最重要突破点。

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克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

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科布一道格拉斯生产函数是指这样的生产函数Q=AL"IK"2Mi3。式中，Q为产量;L为劳动的数量;K为资本的数量;M为原材料的数量;A，31，12，23均为常数。