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“黑铁时代”万科的生死战！

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来源：互联网
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2022-02-15
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江瀚视野

房地产进入黑铁时代？出门都不坐头等舱？

据市场消息，2月11日，一份《郁亮主席在万科集团2022年会上的总结发言》流出。一名接近万科的人士告诉时代周报记者，该文件内容属实。

继2014年提出“白银时代”后，郁亮又一次为房地产行业划分新阶段。

郁亮表示，房地产行业已进入“黑铁时代”，进入缩表出清阶段。对房地产行业而言，缩表出清即去金融化，是发展的必然趋势。

“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。”郁亮直言，背水一战即要么死、要么活，没有中间状态。房地产行业必须快速、坚决出清，能解决过去累积的包袱，就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。“黑铁时代”，万科倡导节衣缩食，打造战时氛围。

郁亮透露，目前他定机票不会选择头等舱，如果有时间接近的航班会“哪班便宜买哪班”。2022年，万科员工的收入将大幅下调，福利、补贴等要跟“黑铁时代”相匹配。

国际评级机构穆迪在近日发布的报告中称，预计2022年中国房地产开发商的全国合约销售额将下降5％-10％。

我们看到万科的掌门人都开始说房地产产业进入了黑铁时代，那么对于这种判断我们该怎么看呢？万科掌门人连头等舱都不做了这件事情又该进行如何的评价呢？

首先，客观的说对于万科来说，万科是整个房地产产业的优等生，在去年不少房地产知名企业，甚至是龙头公司出现严重风险事件的时候，万科始终保持着一个比较稳健的表现，所以在这样的情况之下，我们可以说万科当前的表现是非常可圈可点的，是相当不错的，所以万科对于市场的判断也是值得我们重点关注的，毕竟之前无论是哪个时代万科的判断都给市场有足够的启发意义，之前的青铜时代和现在的黑铁时代都说的非常地道，那么这才是当前我们对万科这些表态的一个需要关注的焦点。

其次，我们来看这个黑铁时代，根据希腊神话的定义，黑铁时代往往意味着是进入了一个不是那么好的时代，这个时代可能纷争更多，市场竞争更加激烈，但是在黑铁时代也不意味着没有机会，这些机会需要的是房地产企业真正沉下心来，安心去做自己该做的事情，学会如何去过苦日子，这可能是黑铁时代最需要做的事情。而万科定义的这个黑铁时代，和我们之前说的黑铁时代是很相似的，这就是当一切的发展速度没有你想象中的那么快了，你就要想方设法的真正沉下心来。从比较慢的节奏中寻找机会，用稳定的发展策略，真正来做稳健的投资。

第三，我们再来看万科掌门人郁亮说连头等舱都不订了，这个说法更多的是代表一个态度，代表的是万科上下可能都要开始学会过苦日子，学会量入为出来进行工作，这对于一家上市公司来说，其实也不一定是坏事，学会过苦日子，学会进行更加精细化的管理，这反而更加有助于上市公司未来的发展，所以对于当前的万科而言，过苦日子不是坏事，在不断的发展过程中积累力量，积累实力，从而为了更加长远的目标，这是万科给所有房地产企业的启示。

辉哥侃股

“黑铁时代”万科的生死战，股价能否摆脱颓势重获生机？

虎年首周，地产板块5连涨，升势明显，地产股成为节后市场的热点，有9股5天连涨，之前一直不被看好的地产股，行情回暖程度令人意想不到。2月8日，房地产市场节后迎来重磅利好，《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》发布，推动地产股连续走强。

近日流传，郁亮在万科2022年会上重新定义了当下房地产所属的阶段，不再将房地产行业称作“白银时代”和“青铜时代”，而是直接喊出了“黑铁时代”。郁亮称，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年。万科常说五位一体变革，具体就是通过机制、文化把战略、组织、人串在一起。

针对房地产行业今年的走势，郁亮表示，第一个特征是进入缩表出清阶段，缩表出清就是去金融化。“今年是背水一战的一年，就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去，面对重大变化，万科要做相应改变来适应。

对于行业发展新模式的理解，郁亮的预判概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题；三个基本点分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配，并表示福利、补贴等都要跟黑铁时代相适应，万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。

被誉为“地产优等生”的万科，竟然也发出“背水一战”“生死战”这样的预言，可见房地产行业当前面临的环境有多么严峻，万科提出要以“特别好”为标准要求自己才可以。郁亮的这番话，绝非危言耸听，而是振聋发聩，实际上为行业和房企的未来指明了方向，值得地产界好好学习和深思。

当前房地产虽然政策面和市场面的边际改善在积累，人们对行业的悲观情绪也在减轻，但房地产企业基本面仍未见好转。万科去年三季报营收同比增长12.42%，净利润同比却下降了15.98%，增收不增利。目前年报迟迟不出“难产”，业绩大概率不乐观，股价摆脱颓势重获生机仍不容易。

从走召声

房地产难得大涨，春天真的来了吗？

今天，房地产大涨，地产股要咸鱼翻身了？过去一年，地产股被压制了很久，很多价值派在去年的阴跌中丢盔弃甲。在疫情之下，经济不好了，地产政策变松了，市场上地产股价值重估的声音一下子就大了起来。

乍一听，很有理，那么地产股春天来了吗？

地产调控升级了快2年，正初见成效去年7月之后，中央就迅速回归“房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段”的长期框架，地产调控不断加码。

对于地产开发商而言，一边是土地竞拍价格高企，政府又严格限制房价、控制按揭，利润越来越薄；另一边，开发贷、非标融资、外债融资、预售款等等融资途径统统管起来，靠高周转和高杠杆的游戏，也玩不下去。某头部巨型房地产公司HD，各种资金紧张的传闻，今年已经是一茬又一茬。

召声觉得，就当前而言，地产政策仍然是持续高压。同时，严厉的教改“双减政策”刚刚出炉，万亿市值、千万就业的行业被否决，社会热议挡在生育之上的三座大山——教育、医疗、住房开始松动。互联网平台的基础设施化、民生领域的去资本化，金融的普惠化，正是旧模式的转型方向。当然，这也包括房地产的工业化，或许利润回归普通行业水平，活着过“粗茶淡饭”的日子，就是地产行业的未来。套在地产行业上的枷锁是长期的。

今天的房地产大涨，并不意味着房地产迎来了全面反攻。或许，这也与美国CPI指数新高有关。那么，房地产股票的反弹，是机会还是陷阱？召声看来，其实这波房地产股票大涨，逻辑很简单，一方面的是正好赶上了市场风格轮换的契机，带来了极度悲观估值的修复，而另一方面则与前面讲到的短期消息面有关，美国通货膨胀太超预期。地产股的反弹有其道理。

但我们也要清楚地认识到，大的行业背景之下，业绩增速会明显放缓，房地产行业野蛮生长的黄金时代已经过去了，剥离金融回归居住属性将是大势所趋，未来将会是竞争激烈的存量时代，这是市场给予房地产如此低估值的重要逻辑。

房地产行业的洗牌是必然，龙头房企或许会以更多低廉价格收购活不下去的房企等优质资产，这将带来行业市占率的提升，而活下去的龙头会或具备一定的业绩成长性。

召声还是觉得，现在更应该关注的是未来发展前景广阔、景气度高，以及政策支持的行业，比如新能源、光伏、消费，医药、科技等等。对于短期想搏估值修复的投资者而言，还是“见好就收”吧！

侃侃而已

东方财富暴跌，高估值股轮流崩。

今天盘面上最惹人注目的不是盘中指数的再度全线下跌，也不是反弹上涨的“锂茅”宁德时代，而是券商新势力东方财富300059。今天早盘阶段东方财富低开后就不断的震荡下行，之后更是出现了快速的大跌，盘中一度重挫超15%。

而正是因为东方财富的暴跌，是拖累了创业板指数的表现，虽然宁德时代今天盘中一度是上涨超4%，但是也是扛不住东方财富这样的大跌对创业板指数的影响。最终创业板指数早盘高于1%的涨幅不仅悉数被吞，盘中也是再度出现了大幅1%的下跌。

同时，东方财富的大跌也是直接将整个证券板块带了下来，进而是波及到了银行和保险等大金融板块，而这也是今天上证指数低迷的主要原因。所以，可以说是东方财富是以一己之力将整个大金融板块和指数硬生生的拽了下来。而且东方财富的这个大跌也是直接掉头破位下行了，接下来的表现依然是要警惕的。

在之前宁德时代下跌时，我就是重点的提醒了，宁德时代的连续大跌会带下来一批高估值的个股，只不过是没想到这么快就轮到了券商新势力东方财富上面。

东方财富作为新兴的互联网券商，因为其强大的引流能力和基金销售能力，是受到了资金的关注，之前股价是不断的震荡上行，也是走出了一波大牛的行情，在其大跌之前其整体的市值已经是无限的逼近了券商一哥中信证券了。

即使今天东方财富大跌14%左右，其市值依然有2800亿以上，除中信证券的市值是3600亿左右高于东方财富外，行业中的其它大型券商，比如中信建投的市值是2000亿左右、广发证券是1440亿左右、国泰君安是1570亿左右、华泰证券是1530亿左右、海通证券是1530亿左右，都是远远的被其甩在了身后。

而东方财富目前的动态市盈率是34倍左右，静态市盈率是59倍左右，而反观中信证券、中信建投等其它大型券商的市盈率均是在10-16倍左右，相比行业来说，其整体的市值确实不低。

在目前各大券商都在发力互联网渠道的同时，东方财富之前其独有的互联网优势和基金销售的优势将会遭到一定程度的削弱，其营业收入和净利润之前连续多年的大幅度增长将会受到比较大的影响，所以，这也是市场所担心的一面，今天的大跌只是一个看似出乎意料实则是意料之中的情况，只不过是来的有点过于猛烈了些而已。

如果说之前的高位回落是还让部分投资者有所幻想的话，那么今天这个放量大跌则是使得东方财富的走势是有掉头向下的趋势了，接下来预计还是会继续震荡下行的，还是那句话，大跌不言底，接下来回避为主，已经持有的建议是逢高做好止盈止损，当然，仅是个人建议，仅供参考。

而且目前来看，高位股的闪崩绝不只有宁德时代、东方财富等，其它的高位股也是同意存在类似的风险的，所以，对于一旦出现转弱趋势的高位股，是要及时的做好止盈止损的。当然，这还仅是个人的观点，仅供参考。

最后，还是要严肃的提醒各位投资者：股市有风险，投资须谨慎；个人观点，仅供参考；据此操作，风险自担。

个股分析师

以宁王为代表的锂电板块逻辑可能变弱！

宁德时代股票分析，先说说锂电池，2021年锂电板块上半年有一个特别强的涨幅，这一整年的涨幅也是表现优异的。到了七八月份，锂电涨幅放缓，头部强势标的受到新能源车销量持续超预期的边际效应，行情也一致演绎到9到10月，当时大部分锂电股7月份以后就没有系统性新高，大部分时间都在宽幅震荡。

如果要让板块再出现一个系统性新高的话，大体来说只有一个可能性，明年新能源车的销售再出现非常明显的边际超预期的加速。假设现在预期增长30%，结果出来一下增长45%，35%都没用，劲儿不够大。如果没有这样明显的系统性超预期的话，很难在一个板块出现系统性新高。

锂电板块可以理解为高成长的大规模制造业，目前收到资源价格、扩张速度、新能源销量、芯片供应四个主要因素影响。

资源价格：主要是锂钴镍等金属，这个也导致电池价格持续走高，影响新能源车销量；这块也是锂电板块里面确定性比较强的，估计预期也比较足，各家车厂电池厂也是多头押注，怕错过技术变革机会。

扩张速度：就是量产能力，随着产业链的成熟，各家的量产能力爬坡，未来新能源车会慢慢的进入买方市场，也就是说消费者不用等1-3个月才能提到车。

芯片供应：这个因素今年内尤为明显，芯片供应有人说是中美贸易战卡脖子的结果，其实不是。目前汽车芯片的缺货主要在低端芯片上，高端芯片还是可以持续供应的。这个主要是低端芯片厂对芯片销售规模的错误预期，导致的产能错配导致的，因此这个问题应该会在2022年底被解决。当然疫情也限制了东南亚芯片厂的生产效率，也对低端芯片的供应产生影响。

新能源车的销售预期：今年新能源车的销售预期持续增加也是推动锂电板块上涨的主要因素，年初新能源车销量的预期为240万量，后面涨到260万、280万、300万、330万、350万预期持续走高，近期中汽协数据显示2021年国内新能源汽车销量已经超过330万辆。

当前市场上，为整个锂电板块预期打得太足了，预期今年的利润以及明年的增速基本上都已经打到股价里去了。所以除非基本面严重超预期，不超预期就很难再系统性新高。系统性估值提升的空间已经没有了，就只能由业绩超预期来推动。但是这个概率目前看并不大，明年新能源车再大规模超预期的概率并不大，这是一方面。

同时锂电板块的上中游环节还是一个化工行业，有非常明显的周期性属性，这个环节在这两年进行了比较多的扩产，这些产能会在各个环节不一样，正极、负极、电解液、添加剂、溶剂、隔膜各个环节节奏不一样。

但是整体来说，从明年一季度到四季度之间，大部分环节都会迎来一个比较明显的放量过程。量增价减。这就意味着明年锂电中游环节的大部分产品，大部分原材料，就是正极、负极、隔膜、电解液各种各样的东西，它们的价格都会进入一个下降通道，意味着对于成长股的增速估值逻辑从价量提升变成了以量补价。股价支持力便落，有较强的回撤风险。

如果公司的股价继续走高，只能通过暴量的方式。而以量补价又意味着两点，第一点，逻辑变弱了，逻辑弱化了；第二点，个股之间的强弱分化会比较明显，因为量出来了，供给跟上来了，有的环节供需平衡了，有的环节可能还有点紧张，而有的环节可能会明显供过于求。

在一个大家都紧张都不够用的环节上，最差的差生也能把东西卖出去。但是如果到一个供需正常化或者偏宽松，乃至于明显过剩的环节，那么差的可能就卖不出去了，好的可能就占比较舒服的位置，所以个股之间的强弱分化会明显。

这就是以量补价会出现的两个变化，整个板块逻辑变弱，行业细分赛道内部强弱标的之间的分化会比较明显。这里可以不客气的判断：在预见未来一年内，锂电内部分环节，部分比较弱的标的股价要面临大幅下跌，可能腰斩都是客气的，部分标的我不排除两折三折的可能性，当然也有比较安全的。，比如产业链的最上游和最下游。最上游就是锂矿，它有资源总量约束；最下游的就是电池厂，它有产业链地位优势，包括比较高的集中度。

整体来说，最下游的电池厂和最上游的锂矿是目前安全性、安全边际相对最高的，竞争格局相对最好的环节。其次像隔膜、铜箔这些整体竞争和供需格局比较好的环节，虽然我一直提它们的竞争格局比较好，但是目前这些预期也已经被完全打进股价了。所以虽然竞争格局比较好，可能下跌的下限边际会高一点，但是不代表它们一定会有特别的股价表现，一定会有特别明显的优势。因为它们好的地方也已经被打成股价了，预期已经被打回去了，就决定了现在整个锂电板块如果不出现比较深度的回调的话，有点没法投。

宁德时代都有一些利空传出，宁德时代传闻锂电池小鹏汽车的订单换供应商，因此被砸的比较狠，节后一周跌幅近20%，趋势较弱。且成交量放的都比较大，所以短线上这种高景气高成长的赛道股应该适当回避，可以关注一些破净低估的蓝筹等，主要偏向新基建以及数字经济板块。

量式

今天宁德又大跌了，主要原因是什么？

早在1月7日左右我们对宁王为首的新能源产业链不看好，认为宁王就是2021年的茅台一样，会面临长时间的调整。今天首创证券才刚刚发表类似的看空报告。

宁王大跌的原因主要有几点：

1、新能源板块涨幅过大估值已经很高。宁德从2019年开始10倍上涨之旅，在2021年四季度动态市盈率高达130倍以上，很多研究机构对它的业绩展望已经看到60年以后。股市里从来就没有只涨不跌的品种，涨多了泡沫大了迟早会破灭。

2、资金过度集中追捧。到2021年几乎所有的新能源和科技基金都把宁德作为重仓股，甚至不少文体健康医疗基金也配置宁德时代。当所有资金都已经买完，意味着没有后续的资金继续跟进接盘。只要市场出现一些波动，有资金从宁德里开始撤离，那么这种抱团就会瓦解。最近宁德时代连续下挫，就属于资金抱团瓦解之后的踩踏。

3 、近期美国持续对中国进行新一轮科技制裁，只要是高端制造和科技里的中国巨头企业，都有可能面临美国的制裁。从前几年的华为，到前段时间药明康德，都因为这个问题遇到困难。宁德时代前段时间也有坊间传闻可能被美国盯上，这些也是资金在提防的风险。

总的来看，股市里涨多了就会跌，宁德上涨十几倍后出现下跌调整，也是比较正常的事。大家觉得它会跌到什么价位可以抄底？如果对比2021年的茅台，再继续下行15%-20%是有可能的。当然下跌也许不会一蹴而就，比如在年线附近，可能会有一些抵抗和反弹，不过总体来看宁德下跌趋势已经形成，对新能源板块还是多点谨慎为好。

孺子许三多

会当天地展双翼——宁德时代。

政府和资本都十分重视宁德时代这一家独角兽企业。无论是将其视作战略新兴产业的领头羊，还是将其视作战略核心资产，其优质性和特殊性不言而喻。

大家其实对其争论非常，因为如果你从长期的特殊的地位来看，你可以说宁德时代远不可言顶（就像那几个美股巨头一样）；如果你从季度或年度的预期收益率来看，你或许会认为宁德时代透支了多少年的价格空间；如果你从未来市面上的新能源汽车要占领七成至八成的目标来看，你可能又会断定宁德时代的上升空间很大。

而我自己对宁德时代是饱含期待的。

1、技术实力强：宁德时代核心团队出自atl，世界最强的消费锂电池企业，动力电池的研发经验也积累了十几年，厚积薄发。

2、正确的技术路线：宁德时代一直坚持三元和磷酸铁锂并重的技术路线，三元主打乘用车，磷酸铁锂主攻公交车、物流车等，两方面都是业内顶尖。借着补贴政策的东风，宁德时代登上全球出货量冠军的宝座，一举奠定了其在动力电池市场的地位。而且随着市场的用脚选择，宁德时代跟上市场的节奏，在技术路线发展战略上进行转移，加大对磷酸铁锂电池的投入。

同时宁德时代的敢为人先的勇气也是现在不少企业欠缺的，大家还记得当初是宁德时代较早对接国际车厂跟宝马的合作，这对宁德时代动力电池技术的进步，起了至关重要的作用，也大大拉开了与其他动力电池企业的差距，打开了国际市场，拿下大半顶尖车企订单。

因此这样一个敢于创新又拥有其核心技术的公司怎能不会展双翼，再次振翅天地！

成长股投资-林凡

药明生物被美国拉入了未经核实名单，对药明系的影响如何？

1、药明生物电话会议的解释。

公司在今天早上的电话会议里，声明担保，没有转给其他实体使用，后续等待美国商务部核查，就可以解决这个问题。同时提到从未经核实名单去除只需要来一次现场检查即可。

目前药明生物对外解释：公司使用的生物反应器，需要向美国商务部申请报批，过去一直都能得到批准，但是由于疫情导致这两年美国商务部都没能来到现场检查，因此暂时列在为未经核实名单上，其他的方面都不受影响。

简单来说，公司从美国进口的生物反应器&过滤器这部分货物是受到出口管制的，目前商务部两年没来检查了，不知道你有没有把设备卖给其他公司，所以商务部要核实这部分货物是否自用，有没有像之前中兴事件一样转卖给其他国家。

最差的情况：如果确实有上述情况，可能会被升级到实体清单，等同于美国的出口禁令。

2、未经核实名单其他先例。

2019年4月，美国商务部将37家中国公司列入未经核实名单，其中包括三安光电，2019年6月，美国将8家公司移出此名单，包括三安光电。从被纳入到被移除用时3个月左右。

3、总结观点。

但是现在CXO的两个主要逻辑受到了挑战，国内创新药爆发，海外订单转移至中国。预计会面临压估值的状况。但是长期来看这两个逻辑都会在打压后纠偏。因为通过十四五医药工业发展规划可以看出长期是支持药品创新的，而海外订单往中国转移是因为中国CXO具有效率&成本优势，这是一个长期持续的过程，这个清单不会逆转这个过程。（之前也说了客户&订单是没有变化的。）

4、中国需要加强上游设备。

无论是中兴事件、还是现在的生物反应器，都说明中国需要实现上游原材料&设备的自主可控。（设备和原材料国产替代）

喵喵有鱼鱼

两败俱伤！

2月7日，美国政府将33家中国实体列入美国商务部所谓的“未经核实名单（UVL）”，对这些实体从美国出口商获取产品实施新的限制，除此之外还要求对这些与中国公司做生意的美国公司进行额外调查。

在这份“未经核实名单(UVL)”中，CDMO公司药明生物和药明生物(上海)在列。

药明康德是药明生物母公司，同属同一实际控制人。今天名单是盘前的消息，开盘后药明康德跌停，收盘的时候也没有拉起来，药明生物盘中紧急暂停交易下跌22%。

药明生物成立之初，主要从事生物药 CRO 业务。直到 2012 年 MGF1 车间投入运营后，正式转变为大分子生物药 CDMO 公司，经过十多年的发展，成为全球极少数能提供生物药研发至生产全周期的一站式外包服务平台公司，成为全球领先的 CDMO 行业龙头。

避免有人不清楚这些缩写，重新说一下，对医药特别了解的可以直接下一段哈。CDMO，就是药物研发生产外包服务模式。另外，还有 CRO（医药研发外包）、CMO（药物生产外包）和 CSO（药物销售外包）等。

药明生物这几年不满足于国内市场，通过收购两家德国药厂、建立美国临床生产基地等大动作，加速开拓海外市场。

从药明生物最新的营收结构中可以看到，是极度依赖海外市场的，美国地区营收占比接近50%，中国区占比仅为26.35%。

药明股票先跌为敬，也带动了CXO板块全线暴跌。康龙化成跌10%、泰格医药跌9%。“未核实名单”并不是更为人所熟知的美国“实体名单”或“黑名单”。