深圳“低分”买房成常态，宝安海峦坊还值得守候吗？

深圳“低分”买房成常态，宝安海峦坊还值得守候吗？叮叮当简谱 对深圳人来说，“买房即赚”已经过去，尽管光明的金地峰境瑞府售罄，星河天地四期认筹人数都达到1:3，但近期赶着节点推出的新盘，开盘的种种迹象表明都表现出市场遇冷。 玺玥华府入围不看积分

对深圳人来说，“买房即赚”已经过去，尽管光明的金地峰境瑞府售罄，星河天地四期认筹人数都达到1:3，但近期赶着节点推出的新盘，开盘的种种迹象表明都表现出市场遇冷。

玺玥华府入围不看积分，1280批客户选514套，冻资比例1:2.51；星河天地四期最低入围积分48.8分，但851人放弃冻资；荷棠里48.9分入围，第二套也有机会。

这意味着，社保低分买新房已经成为市场的“常态”。

新房热度下降，对还没上车的刚需来说，未尝不是一个良好的信号。

深圳西部一直以来都是买房人的必争之地，据不完全统计，今年宝安预计入市的新房有18个，截至当前已经推出11个住宅项目，剩余项目呼声比较高的有新世界松风明月、宏发新领域、玖玖颂阁、泰福名苑、领航城五期、榕江壹号院、河东骏豪园等。

鉴于西部的热度，@格隆汇楼市特别去实探了西部其中一个待入市楼盘——海峦坊，下面我们一起来看看项目最新的进展以及情况。

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项目情况

宝安的新盘不少，如新世界松风明月、宏发新领域、玖玖颂阁、泰福名苑都是市场期待已久的项目，唯独海峦坊，一直以来甚少出现在深圳人的视野。

实际上，海峦坊位于宝安区西乡街道前进二路与宝田一路交汇处，是原松宝大家俱A馆地块旧改项目，背靠凤凰天誉、中熙香槟山，周边是凤凰岗村等城中村，农民房和厂房。

（海峦坊外墙紧贴凤凰天誉C栋停车库入口）

项目改造专项规划2016年就已经获得原则上的通过，到了2018年才正式进入拆除程序。

根据公开信息显示，项目建设规模为124509平方米，2022年2月10日竣工，由深圳市三才创展投资有限公司开发。

据工程许可证显示，项目包括1栋的二、三、四、五单元住宅，1栋的一单元商务公寓，三层地下室，住宅最高层数为33层，总户数440户，包含保障性住房，绿化率约35.36%，地下车位788个。

项目已经出地面约三层左右，但实探当天，工地处于停工状态。

（海峦坊工地状态）

（项目内部似乎已经很久没有施工痕迹）

（海峦坊3栋）

（海峦坊正门及周边环境）

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项目区位

海峦坊位于西乡老城区，作为老城区的项目，在城市更新进程方面，一定程度上可以享受到更新带来整体提升。

就目前来看，项目所在的片区有多个旧改，包括北侧的华润旧改，南侧的凤凰岗第二工业区旧改、宏发臣田旧村旧改以及东北侧的金百利工业园旧改等。

其中，华润旧改项目是华润在宝安的第一个项目——凤凰岗旧改，号称西部“华润城”，拟拆除重建范围面积约27.2万㎡，规划建筑面积约128万㎡，总体规划为集合商业、办公及居住为一体的大型城市综合体项目。

据悉，这里将会建深圳第四座万象城，而今年7月已经启动确权。

所以项目周边各类旧改，未来如果全部落实，城市面貌将获得更新，环境和配套会有较为明显的提升，居住氛围和环境也将改善。

不过，随着旧改项目的推进，未来可能会有比长时间的噪音和粉尘方干扰。

（海峦坊南侧三百米处酒店、厂房等建筑）

（海峦坊周边农民房及在建地铁）

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项目周边配套

交通方面，海峦坊虽然处于西乡老城区，但到2022年交通估计会得到比较大的改善。

项目的正门西侧约100米处是在建的臣田地铁站，根据公示的建设进度来看，地铁会在2022年建成通车，比较凑巧的是，项目也在2022年建成且预计通车。

8月19日，臣田站站内结构施工已经全部完成，若地铁开通后，可以连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区。

另外，项目约700米处，还有一处地铁站在建，是12号线宝安客运中心站。

项目的正门前方约50米处有凤凰岗村公交站，所以如果日常依赖公共交通出行，会比较方便。

不过，项目位于前进二路以及宝田一路交汇处，非常贴近马路，所以也会有堵车风险。

实探当天，选择下班高峰时段，红绿灯处，时不时会有小范围堵车，其中也有地铁站在建，路段部分通车渠道被占用。

（海峦坊正门前红绿灯处，摄于2021年9月16日）

商业方面，海峦坊自带的商业比较少，建成后商业面积只有3240平方米，但所处片区为老城区地段，商业配套相对比较成熟，居住氛围良好。

在项目约250米处有距万荟城购物中心，约500米处有彩虹城，隔壁是凤凰天誉自带的底商。

（彩虹城入口处）

（凤凰天誉底商）

教育方面，项目所在学区为共享学区。

小学学区划分在新安-凤岗共享学区，中学学区为西乡中学。

该片区内可以申请凤岗小学（距离项目约450米）或者新安中学（集团）外国语学校（距离项目约1.9公里）。

（新安中学外国语学校距离项目约1.9公里）

其中，新安中学（集团）外国语学校位于尖岗山豪宅区内，所以也是中海九号公馆、越秀和樾府、万科都会四季等项目的学区申请对象。

医疗配套方面，项目距离宝安中心医院约1.6公里，距离深圳市第三中医院（三甲）约3.3公里，距离宝安中医院（三甲）约3.2公里。

所以整体来看，项目所在的片区配套都比较成熟，项目落成后将直接享受这些配套带来的便利。

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项目周边参考

项目所在的地段，3公里范围内，次新的住宅或者二手房项目不多，目前二手房中，挂牌的有凤凰天誉、中熙香缤山、凤凰雅居、翠景居、中粮澜山等。

凤凰雅居以及中熙香缤山的“指导价”为64700元/平，中粮澜山“指导价”为57900元/平。

而2018年6月凤凰天誉备案均价为65000元/平，最低单价59323元/平，最高单价71553元/平。

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总结

海峦坊虽然建设进度略微有点慢，但是已经出地面几层，鉴于“金九银十”，一些呼声不高的项目也陆续拿预售开盘，所以市场对项目下半年入市的期望高涨。

最后，总结一下项目特点。

优点方面

1、交通区位方便

2、商业、娱乐等生活配套成熟

3、周边旧改更新持续

4、距离学校较近，尤其是凤岗小学

5、未来可以承接宝安中心或前海的置业需求

不足方面

1、项目被凤凰天誉、中熙香缤山小区包围，建成后朝南或者东南一侧景观会有遮挡

2、项目位于前进一路与宝田一路十字路口交汇处，且项目前进二路一侧暂无绿化带规划，所以出行有堵车风险

3、靠近前进二路以及宝田一路主干道，再加上周边旧改推进，未来可能会有噪音以及粉尘影响

4、片区整体面貌较差，周围都是待旧改项目或者城中村，当前景观较差，且旧改完全落地需一定时间

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