阳光100中国(02608.HK)： 地产老炮如何演绎“非典型房企”的新增长故事？

阳光100中国(02608.HK)： 地产老炮如何演绎“非典型房企”的新增长故事？天然橡胶期货 去年“三道红线”的出炉以及今年22城供地“两集中”政策落地，房地产行业可以说面临了一个深层次的改变。行业集中度提升，增速中枢下移都已是大势所趋，那么在这一新的演变下如何在行业中继续发

去年“三道红线”的出炉以及今年22城供地“两集中”政策落地，房地产行业可以说面临了一个深层次的改变。行业集中度提升，增速中枢下移都已是大势所趋，那么在这一新的演变下如何在行业中继续发掘好公司？

笔者认为更重要的还在于考量房企是否具备抗周期的经营能力。那这也就意味着，规模实际上并非核心考量因素，行业天花板倘若越来越近，单纯靠规模靠集中度提升获得增长机会显然难言长久。实质上，以终局思维来看，具备对抗行业周期的一定是从商业模式出发，能够跳出传统住宅开发思维，构建具有多层次盈利能力，甚至能够为原有业态搭建更高竞争壁垒的生态型企业，才可能是行业下半场更容易获得可持续且高质量发展的最终赢家。

阳光100中国作为一家“非典型房企”，过去转型路径一直较为清晰，但市场争议也不小，不妨围绕这家企业一起来探究下后续的机会。

1·转型顺应长跑时代，新赛道演绎成长加速度

阳光100中国创始人是“万通六君子”之一的易小迪，在行业内可以说是浸淫已久。如今回过头再来看昔日的六君子真正还坚守在地产开发市场的也只有他一人，其次能与房地产沾边的潘石屹则更多的是忙着收租的“包租公”角色。

作为一个行业长跑型选手，易小迪打造的阳光100中国几经市场沉浮，虽然难免也曾因过于“佛系”错失在行业快速上规模的机遇，但从其长期发展的态势来看，公司整体表现可以用“稳打稳扎”来概括。相信这也是经历过那场惊心动魄的海南房地产泡沫的创始人，带给企业不盲目冒进的底层文化基因所决定的成长路径。

尽管阳光100中国在行业内规模掉队是不争的事实，但同样不容忽视的是其在行业长期经营下实现了穿越周期的发展，而随着公司的转型，这一优势也大概率将继续延续下去。

坚持走专业发展道路，专注细分市场机会是阳光100长期能够在行业中持续站稳脚跟的重要原因。公司专注于年轻知识精英和中产阶级目标市场，实现从开发商向运营商、从单一住宅向复合型物业开发的转变，旗下目前拥有三大产品系列：独创性的街区综合体、共享式服务公寓及大型复合社区。

阳光100中国搭建了一个有机的链接新型商业形态的综合平台，充分迎合了年轻新生代的生活、工作需求，并以此实现了自身商业模式的升级与重塑。近期，时代周刊指出，目前1995-2009年出生的中国Z世代人群数量已经达到2.6亿人。这些成长于信息时代的年轻人，在多元文化的熏陶之下，拥有着独特而又充满个性的特点，“敢赚敢花”已经成为当代年轻人的真实画像。在此背景之下，不难发现，阳光100透过构建新场景、新业态打造年轻人的活力街区、共享式服务公寓、复合型社区，不仅迎合了行业转型升级的内在需要，也让其有机会直面具有潜力的消费新生代，开辟新增长赛道，进一步打开成长空间。

2·立足长远，新业态赋能重塑估值

对于投资来说，如何挖掘企业长期价值，往往一个重要的机会在于关注市场对公司认知的改变所引发的估值体系重估。

相比之下，阳光100中国市场给予的估值是呈现较为低估的状态，公司目前市净率仅为0.23倍，处于历史底部区间，而从市盈率方面来看，由于受疫情影响带来业绩下滑，目前公司估值处在地产行业平均水平，但后续随着业绩恢复消化估值带来的修复空间也将非常可观。

从目前房地产市场来看，在政策调控背景下，尤其是三条红线等相关政策的出台，将对房企加杠杆扩张的能力带来压制，在消化存量的调整思路下，市场更关注的将是创造利润的能力。阳光100近年来也在加快住宅端的业绩释放，与此同时随着经济复苏带来的投资物业估值收益提升机会，后续公司释放的向上弹性较大，有望在市场上迎来戴维斯双击。

从长远来看，公司商业模式从地产开发切换到服务升值，将更容易借助生态平台获得稳健的现金流，以此重塑企业的原有价值模型，一旦市场认知得到确认，公司也将有机会迎来估值跃迁。