文旅丨深度解读感知文旅

　　近年来，人们对于文旅的需求呈现出越来越明显的个性化、差异化趋势，即使前往同一目的地，消费者会选择的行程路线也不相同，居住的特色酒店或民宿也不一样，同样人数的游客可能产生数百种不同的消费需求。

　　消费者需求的变化升级，是各种文旅供给侧形态产生的核心动因，它直接催生了多样化的旅游产品，致使旅游产品的最上游——资源端产生了重大变化，也对文旅产品的研发、营销、运营环节产生了巨大的影响。

　　文化具有主流化、高科技化、大众化和全球化的特征。任何项目为了满足文化的需要，都需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。

　　当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的手段。天时、地利、人和均已具备，文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。

　　第一，文化产业和旅游产业已成为我国支柱产业，“文化+旅游”产业在未来5-10年将达到15万亿规模，占国家经济总量的15%—18%。

　　第二，国家组建文旅部，推动文旅产业的融合;四月，文旅部发布《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》，提出：“将重点支持旅游景区、全域旅游、乡村旅游、自驾车旅居车营地、旅游厕所、旅游城镇、交通旅游、智慧旅游和健康旅游等新业态领域的项目发展。”

　　在新一轮消费升级中，旅游的内涵扩展成多样化、个性化的生活方式，并以旅游目的地为核心，以体育、户外、文化、娱乐、游学等为外延，逐步构建文旅大消费产业。

　　而文旅地产的本质是提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。

　　这就催生出主题小镇、主题公园、休闲度假、休闲农业、演艺、旅居养生、体育旅游、精品酒店、民宿客栈等业态形式。

　　自我造血能力强大的迪斯尼，就是这一业态的佼佼者，我国的主题游乐型旅游地产和它相比简直是小巫见大巫，究其原因，由于这种业态本身的规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。 我国目前以主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工。

　　这一业态一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地，尝试这一双刃剑的多数是传统地产领域杀过来的“土豪”。鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的，动辄数十亿元的高额投入，数千亩的拿地规模，但最关键的还是如何协调地产和旅游产业比例的问题。

　　占据大量土地和自然资源的项目如何实现土地集约化利用?超级大盘如何避免空城现象?仅仅是城市地产简单复制为“海景房”、“山景房”还是提供一个真正的休闲度假投资产品?这对赚惯了快钱的传统房企提出更大的考验，如果还是快产快销的“三板斧”，势必不能长久。

　　刀剑之中蕴藏的文化、故事和技艺，已经成为了一种艺术，而不仅仅是一种纵横沙场的兵刃。厌倦了大都市生活压力和喧闹的人们，越来越多选择在一个小镇发呆几日，享受那里的淳朴与恬静。

　　目前，国内已经形成了云南丽江、安徽黄山、四川黄龙等一批文化旅游古镇。良性的文旅小镇运营，应该是与居民市井文化浑然一体的作品，而不仅是一片没有语言的商业味浓重的建筑。

　　在欧洲及东南亚很多旅游小镇，政府主导、企业担纲、居民参与的生态体系非常完善，而国内更多是地方政府与企业的一厢情愿之举，能否把握好开发节奏和保证其有血有肉尚难作定论。

　　十八般武艺，以弓弩始，正如度假酒店一般，解决的是旅游度假最基本的住宿问题，在其他三个模式中也常常包含。

　　但不同于传统综合体开发的盈利模式，这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口，更多在于产业链各个端点的交易，实现独立生存发展，这如同弓弩一样，自成一派。未来不久，这类产品集中的爆发或将带动分时度假酒店产权交易活动的活跃。

　　1、综合文旅新区——一般位于文化厚重的古城外围或周边，以疏解城市人口、产业和交通，既可实现对古城的腾笼换鸟，又提供全新的文化展现平台，形成规模庞大、功能复合的综合性文旅新区。

　　2、文化商业地产——以商业为核心，以产业、居住、生态为支撑，融入文化主题，塑造地域特色，利用商业的外向性、集聚性，凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。

　　3、文体娱乐地产——文体泛娱乐的发展与现代都市人追求放松，释放压力的生活需求有直接关系，文体娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备、运动设施和娱乐方式外，很重要的一点就是要结合地域、地缘文化、习俗。

　　4、大健康养生地产——健康是人们永恒的追求，亚健康问题越来越普遍，清新的空气、干净的山水、静谧的环境已成为财智人士首选的修养之地。健康养生是一个非常大的、但是也是非常值得做的、更是大家都非常关注的课题。

　　5、乡村休闲地产——以新型城镇化为契机，以城乡统筹协调发展为思路，乡村休闲旅游正在引领新一轮的“资本下乡”，许多老板在城市打拼以后现在要回归做一些发展。

　　6、综合度假地产——以自然环境生态为基石，注重在大型综合旅游度假区的开发。返回搜狐，查看更多