成都6个农文旅项目案例 激活乡村土地的先行者

　　乡村振兴过程中，土地资源的盘活与乡村产业的衔接对于乡村经济的可持续发展与资源的高效利用具有重要意义。

　　然而，如何把握利用乡村振兴与土地改革的新一轮发展机遇？如何合理合法获得乡村振兴集体土地？乡村振兴背景下“资本下乡”投资风险如何管控？如何将土地利用转型与一二三产融合发展等，仍有大量实际操作问题亟待解决。

　　项目简介：幸福公社作为一个集国学践行、民艺手工、休闲度假、田园农耕、养生养老、旅游教育、运动医护一体化的幸福小镇，2009年创建，通过13年的实践探索，打造了一套成熟的商业模式，形成了一种以田园旅居养老为一体的成功养生模式。

　　一期总占地面积105亩，总建筑面积 40000㎡。容积率仅 0.5，共400户人家。包括两个部分：一是田园形态乡村院落，面积为80-140㎡；二是酒店及文化会所院落展示区，包括戏台广场，幸福小满酒店，温泉主题文化合院，是一个针对城市家庭乡村度假、田园休闲的mini别墅社区。

　　二期总占地面积82亩。包括 24-85平的小别墅产品，户户花园入户25-50平。配置菜地和自行车，高端养老公寓；手工艺商业街，餐饮，儿童森林幼儿园，手工艺作坊；引进数十个手工匠人非遗传人，打造一个基于手艺传承的手工旅游村落。

　　三期总占地面积813亩，是中国第一个农业创客社区，打造的是农业的品牌主题公园和农业的文创产品设计中心。创了“设计+产业+农业”全新模式，从包装艺术设计的角度出发，将农产品变成高端伴手礼，全面提升农产品的附加属性和品牌优势。引进100多位手工匠人和非遗传人，打造传承传统手工艺的成都匠人村，匠人村创业孵化平台集政策信息研究、创业指导培训和服务为一体。孵化内容包含非遗传承、手工文创、音乐、微电影、乡村改造、现代农业、儿童教育等，让传统非遗在这个地方具有现代审美和使用价值。

　　客群：主要是成都人群，45-70左右，老师，医生，公务员，一些提前退享受生活的中年人群，生意人士。

　　土地利用：一期农户将宅基地交给村上，流转为集体建设用地，引入社会资金（个人或企业），统规自建或统规统建，建成后共同经营管理或利益分配，节约的集体用地可流转，用于旅游、服务、商业和工业等非住宅项目开发；联建方利用剩余集体建设用地，投资约2.1亿元开发幸福公社。其一期联建房项目在建设初期， 属于租赁村民的用地，40年。二期国有建设用地70年产权。

　　项目亮点：从空心村到旅游型社区，13年扎根乡村，13年发展，幸福公社摸索出了一套自己的创新模式：发展共生产业，形成产业链闭环，乃至形成一个产业小镇，构建共生园区，从单一的产能增长，变成真正意义上的产值增长, 形成一个自循环的生态产业式社区。

　　项目简介：稻乡渔歌现代农业产业园位于大邑县沙渠街道祥龙社区，建设有川西林盘7个和集中居住区1个，规划面积达15000亩。“稻乡渔歌”林盘聚落获选2019年度成都市“十大最美川西林盘”。

　　稻乡渔歌是成都市朗基产业集团“乡村振兴”项目的标杆之作。含营地教育、农业、文商旅三大版块，包含农业、民宿、康养、文博、教育、田园共六大产业体系，以构建具有中国特色的现代农业产业示范园区。具体功能分区包括：学养产业园、文创商业核心区、川西记忆时光、生态示范区、农业示范区、禅修文化区。

　　运营现状：休闲农业接待人数约30万人（次），研学参与人数约3.4万人（次），民宿约2.6万人（次）入住，2021年收入相比前一年增长一倍。

　　第二层级是营地教育和研学，为田园综合体源源不断导入流量，节假日主要针对亲子家庭，疫情之下，亲子营几乎不受影响，逆势增长；

　　第三层级是康养民宿，这里有8000户是常居客，针对这些长住客户提供养生农耕、慢养生活，让他们热爱这里。

　　整个教育板块块主要扮演内容制造商的角色，将农业生产场景、农事劳动场景、田园生活场景转化为教学实践和活动体验，让来了的人愿意留下来，或者来了还想再来。

　　另外，“稻乡渔歌”依托在地资源与文化元素，打造自有品牌美好村落，与团建、旅游商旅等需求进行结合，实现地方旅游消费升级，进一步实现多元化综合运营。

　　因为践行了“农业三产融合、营地教育为引擎”模式，“稻乡渔歌”项目荣获“2020乡村振兴标杆项目10强”。

　　3、大邑县是川西旅游环线的明珠，稻乡渔歌通过“农商文旅体”融合发展，实现项目功能组合的差异化，给游客提供独特的游玩和居住体验，从而实现破局；

　　4、朗基将稻乡渔歌作为一件艺术品进行打磨，邀请国际团队参与项目的规划设计，营造出整体“蜀风雅韵、茂林修竹、美田弥望”的风貌，满足大都市人的田园生活的向往。

　　项目简介：成都多利农庄以打造国际乡村旅游度假目的地为发展方向，按照“集中连片”和“双创示范”的战略部署，以白云村为中心，向周边辐射进行连片发展，总规划面积10659亩，项目总投资150亿元，以新型“农+文+旅+居”融合的特色有机小镇为核心，打造“都市农业双创孵化园区”，目前整个园区已入住载体20余个，吸纳农业创客100余人，辐射带动基地5000亩，推动一二三产业融合发展。

　　打造集农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一二三产业深度融合的乡村田园综合体和“宜业宜游宜居”的农业文化遗产旅游目的地，形成产村相融、三产互动、城乡统筹的综合示范效应，被誉为中国田园综合体成功案例之一。

　　“田园”——田园综合体的核心产业：农业，做现代化、标准化、品牌化的农业，在当地找到自然条件最适宜、经济价值最高的农作物、特色单品，进行产业化的种植和经营，实现从前段科技研发到后端销售体系的全面打通。

　　“乐园”——文化旅游和乡村体验：吸引城市里的人到乡村来度假、休闲、采摘、就餐、娱乐、亲子活动、团队拓展等等，提供一个让人们放松下来，回归自然田园的生活方式。

　　“家园”——生活和居住：同步建设田园社区和配套设施，让原住民、新移民、旅居客群都能够安居乐业，享受“推窗见绿，出门有田”的田园生活。

　　客群：有一定经济基础、有农村情怀、有田园生活追求的群体。多利桃花源的客群以成都高端客户为主，年龄段以中年高净值三口、五口之家和60-70岁银发客群，因距离、配套因素，大部分客户将其作为第二居所。

　　郫都区是全国33个农村集体经营性建设用地入市改革的试点之一，利用试点政策红利，结合当地实际，走出了自己的“点状用地”供地路径；集体经营性建设用地实施房地一体、分割转让，再进地一体不动产权转移登记的改革创新之路。

　　项目以绿色有机农业为本底，旨在提供“有机健康的田园生活方式”，以“田园环境为基础，郫都文化是灵魂，多利产品增特色”的组合思路，通过自建、合作和招商等方式导入文旅康养等产品与服务，实现农业、文旅、康养的产业融合，实现农业生产、科普教育、田园休闲、康养度假等的丰富业态融合，创造并提升乡村的多元价值，共筑田园梦想，助力乡村振兴。

　　多利农庄开创成都有机生态农业产销联盟模式，构建“农业龙头企业(多利公司)+有机生态蔬菜产业园区+联盟成员单位”有机衔接的产业链条和利益链接机制。

　　通过成员间在产业、品牌、市场和科技等方面的叠加融合，采取品牌支撑、科技援助、农资配送、流通环节利润返还等方式，与规模特色的单品生产合作社、家庭农场和农业公司形成稳固的单品购销关系和利益分享机制。依托上海协信集团有机农产品销售渠道，保证有机农产品销售渠道。

　　以农村土地综合整治及集体建设用地开发落地项目为载体，政府引导、农体、市场化运作，充分释放政策红利，实现乡村振兴、促进农民增收。

　　项目简介：“和盛田园东方”打造“观光农业+文创旅游+创智田园+田园社区”为一体的田园综合体，定位以“乡村振兴”为目标，实现“三产”融合发展的文创农旅商务型田园综合体，强调“日常消费地”的属性。总投资40亿元， 一期占地面积约1800亩。

　　土地利用： 成都天府新兴和盛田园东方田园综合体项目，以村集体建设用地入市为切入点，试水土地流转新模型，多家企业与农交所的“N+1”互动模式，给乡村振兴发展来了新的思路。

　　经过土地整理，在农民集中居住区，原住民平均每户可获得2-3套房屋，农户可以将多余的房屋返租给物业公司。物业管理公司返租村民手中闲置的安置房（乡村别墅）统一进行规划、装修与招商，重点发展乡村旅游、乡村美食、特色民宿等产业，经营利润的49%将分给村集体和返租农民。

　　这一模式利用结余的集体经营性建设用地发展新经济产业，极大盘活了乡村的资源要素，提供了数百个就业岗位，带动了当地约500户农民创业增收，人均收入翻了3倍。

　　项目简介：成都农村产权交易所是全国首个综合性农村产权交易市场。通过这个平台，农民的土地承包经营权、林权、集体建设用地等可以通过市场原则实现有序流转。

　　发展现状：已在成都市建成市、县、镇、村“一竿子插到底”的全市全域农村产权交易服务体系，与省内18个市（州）、120个区（市）县联网运行，统一发布农村产权交易信息1.85万余条，累计成交各类农村产权1.7万余宗、面积237万亩，金额近1000亿元，交易总规模位居全国11家同类交易所前列，撬动了600多亿社会资金投向农村，改善了45万户近200万农民群众生产生活条件，助推了全省乡村振兴和城乡融合发展。

　　乡村振兴，最重要的是产业振兴。农村土地经营权、集体建设用地使用权等农村产权通过农村产权交易平台公开流转交易，农村产权的利用效率得到了极大提升，促进农业集约化和规模化经营，催生各类新型农业经营主体，推动农业深度转型升级。

　　将农村的“死”资源变成“活”资本，让农民群众畅通处置自身拥有的资源和资产，借助农村产权交易平台的信息发布、辐射范围和专业手段等优势，大幅提升农村产权的交易价格，促进农民集体和农户增收。除了财产性收入，农村产权相关项目的增加，也为农民提供更多的就业机会。

　　通过农村产权交易，优化了城乡土地资源配置，显化了农村土地资产价值，实现的级差地租返还到农村，以生活方式转变带动促进农业生产发展方式转变，有效解决了新农村建设“钱从哪里来”的问题。

　　农村产权交易市场的建设发展决定了农村金融服务的广度和深度，交易的规模和频次决定了农村产权的市场价格和流动性的高低，为银行畅通流向农村奠定了可靠的基础。

　　在推动农村产权制度改革过程中，要充分尊重农愿，不搞强迫命令、不搞强制交易，发挥农体作用，把农村产权交易过程中涉及农民切身利益的突出矛盾和问题交给群众讨论，有效维护了农民集体和农户的合法权益。

　　福洪镇位于青白江区南部，距青白江城区32公里，距成都市区25公里，位于成都半小时经济圈内。全镇幅员面积39.36平方公里，耕地面积38346亩，辖9个村131个村民小组，人口29097人（其中场镇人口约3000人），原场镇规模约450亩，生态环境良好，是典型的纯农业乡镇。

　　2005年至2012年，福洪镇依托“三个集中”政策以及土地综合整治政策，通过新型社区建设，安置一万余人，但新型社区为纯农民住宅，且均在本村、仅有居住功能，商业配套欠缺；且项目节余指标全部用于城市建设，并未留在当地结合产业发展使用，镇域经济活力并不突出，2005年农民人均纯收入仅为4000元左右。

　　2012年以后，镇政府开始转变思路，以集体建设用地整理为抓手，充分运用市场化机制，通过打造“两化”互动、“产城一体”的综合发展型小城镇，实现农民安居、就近就业，有力推进了福洪就地城镇化进程也探索了一条乡村振兴、城乡协调发展之路。

　　乡村振兴的核心在于产业发展，产业发展的基础是土地特别是建设用地。长期以来，国有建设用地几乎全部用来发展城市，且指标紧缺，极少进入乡村；乡村要发展产业，最适宜也最可行的则是采取集体经营性建设用地，其来源有两种，一是通过实施土地综合整治项目，将节余指标落地到符合土地利用总体规划和村庄规划的地块上变为集体经营性建设用地，二是通过农户自愿腾退宅基地、原址使用的方式盘活存量集体建设用地。因此，以集体经营性建设用地流转使用作为乡村振兴、城乡协调发展的切入点，以土地要素带动人才、资本、技术向乡村聚集，以发展乡村产业为最终落脚点。

　　项目简介：明月村位于四川省成都市蒲江县甘溪镇，以陶文化为主题的人文生 态度假村落，凭借其独特性和包容性被评为“中国乡村旅游创客示范基 地”、四川省文化产业示范园区和四川省成都市的重大旅游项目，也被 认为是近年来国内乡村旅游项目打造中最为成功的典范之一。

　　项目规划： 以“文创赋能休闲农业、推动产村融合发展”的发展之路。 2020年接待游客23万人次，乡村休闲旅游收入达到3300万元，带动全村农民人均可支配收入达2.7万元。

　　政府部门抽调人员组建“县政府-镇政府-村委会”工作组，主要组织总面积 6.78 平方公里的明月村乡村规划，并统领进行招商。

　　老村民以出租房屋、在地创业、村内就业等方式加入到乡村发展建设中。新村民则以文创项目，带入产业进入明月村进行建设。

　　在“茶山、竹海、明月窑”的产业本底上规划出了瓦窑山、谌塝塝两个老村民创业区；将艺术家院落和老村民相对集中的谌塝塝改造成新、旧融合的微村落；建设荷塘和沙坑、陶艺体验空间，将游客导向谌塝塝并聚集和停留；在瓦窑山规划出停车场，用碎石小路在竹林、人家户和馒头窑之间串联起游线；改造了沟渠，建设了一条临河慢生活步行道；改造了乡村道路，主干道的沥青路蜿蜒在树林之间……这些改造及建设下来，政府总体专项投入仅共计3000万，其他都由创业者、老村民、公益组织等机构共同出资建设。

　　而行业里的建筑师、设计师成为这里的新村民，他们探索出了适合当地建设风格、简单高效的建筑设计建造方式，并在成都周边得到推广，大大节约了村民的改造成本；187亩国有建设用地按3个功能组团划分成17个地块，通过土地招拍挂手续引入多元化的社会资本，完成了核心区建设的资金来源。

　　2、盘活了农民的宅基地，发展主题民宿度假及文创产业，同时采用了点状供地的模式，在保留当地良好地形、马尾松林的基础上，规划了陶艺、手工艺园区，并把各种文创建筑项目沿着主要的乡村干道洒落在田间山林

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　　【参加对象】：央企、国企、政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加

　　【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

　　【游学亮点】：实操研习：创新型企业家、讲创新型案例，围绕项目落地、策划规划、政策、产业，深度研讨。资源对接、抱团发展

　　分享嘉宾：姜 华 成都农村产权交易所德阳所总经理、成都知识产权交易中心德阳服务中心主任、德阳科服与知识产权运营有限公司执行董事兼总经理

　　分享嘉宾：徐 耘 中国扶贫基金会乡村研究院专家委员、四川省旅游学会乡创产业分会会长三加二乡创联盟倡导人

　　备注 ： ☆ 本次游学考察属于高端商务活动，会收取一定费用请知悉，非诚勿扰，谢谢！返回搜狐，查看更多