趋势望镜 2020中国文旅地产发展报告（下）

　　上一期，我们分析了文旅行业宏观大环境的发展趋势，也对文旅产业即将面临的消费者细分市场、产业链整合、及智慧文旅等发展趋势有了一定的了解。随着我国文旅产业的高速发展，“文旅地产”也趁着东风，迎来发展机遇期。作为正在崛起的新兴市场，文旅地产在井喷式发展的同时，如何适应宏观环境的变换，更好地转型升级，值得我们探究和思考。

　　那么，这一期，继续跟随小编的脚步，看看在时代的巨浪下，文旅地产的发展是否能够找到它乘风破浪的下一个航标呢？

　　2020年，尽管受疫情影响，文旅地产无法正常开工和销售，但项目的签约量并无受太大的波及，尤其是后半年的弥补性增长，为整个行业注入了一推“强心剂”。据统计，2020年全国新增文旅地产项目达到220余个，比2019年增长了近2.3个百分点，总建筑面积近8000万平方米。截至2020年底，全国文旅地产项目累计总建筑面积约为354251万平方米。

　　从文旅地产开发企业来看，在TOP100房地产企业中，已经有近九成涉足文化产业、旅游地产、商业地产、健康产业等多元化业务，并致力于转型突围；超过一半的企业已正式迈入文旅地产领域，融创、恒大等头部企业早在前些年专门成立文旅集团；雅居乐、绿地集团的文旅板块业务在多年的拓土征程中不断沉淀后，正在探索新的突破；近年来，也有不少企业开始进军文旅地产行业，打造具有自身特色的文旅项目，如佳兆业、中粮控股集团等。可见，文旅投资热度持续攀升，市场向多元化发展，企业间角逐愈发激烈。

　　从文旅地产的区域发展格局来看，文旅项目的分布主要集中在北部湾、粤港澳、长三角、环渤海、中部、云贵川渝这六大区域。每个区域依托其独一无二的气候、山海、生态等自然资源，以及人文、经济等社会生活形态，对置业消费者构成了独有的吸引力。其中，旅游资源丰富且游客知名度较高的地区集聚了大量文旅项目，如长三角、云贵川渝、粤港澳及海峡西岸。随着北部湾自贸区建设、中部经济大发展、环渤海冰雪经济的持续带动和影响下，其也必将是文旅投资高地。

　　文旅地产行业发展如火如荼，小编仿佛已经看到大家眼里闪烁的“小星星”啦！话不多说，让我们一起拉开文旅地产未来发展的序幕吧！

　　土地改革中的“三权分立”，正是当下正在推进的政府、企业、民众的“互惠三赢”模式。由政府牵头，通过国有平台和地方老百姓达成合作，发动企业参与经营，从而盘活土地、拉动经济。在此之中，企业以较低的成本租用土地，并通过市场化手段经营项目，论实力实现利润。

　　在土改“三权分立”下，土地投资逐渐趋于集体土地租赁经营、国企混改经营等多元模式；土地开发趋向盘活存量资产，规划酒店民宿、乡村康养等；土地运营则逐渐淡化销售强调用户体验等运营思维。

　　文旅地产传统的“重资产模式”，具有资金耗费量大、开发周期长的弊端，通常需要依靠房地产销售从而获取现金流来反哺产业经营，同时整个市场正面临着激烈的同质化竞争。近年来，包括万科、保利、万达、龙湖等地产在内的不少龙头企业相继将投资主体与运营主体分离，呈现轻资产化转型发展趋势。

　　在轻资产运营中，大部分资金来源于房地产基金、信托等外部渠道，减少了开发企业的资金压力，能够能更好地将资本聚焦于设计建设、品牌塑造、招商运营等核心竞争力的打造上，持续不断创新，保证产品和服务的高质量发展。

　　地产开发商的拿地模式已从最开始的“直接拿地”、向“景观+地产”的旅游地产拿地模式发展。如今，在文旅融合的大背景下，“文旅+IP”已然成为传统旅游产业升级转型的全新模式。众所周知，“得IP者得天下”，IP其自身强大的引流作用，对于文旅项目来说是举足轻重的。IP通过多元业态功能的呈现，使得文旅项目更富有文化内涵和商业价值，有效推动其可持续发展。

　　通过对在地文化元素的深度挖掘和创意设计、或潮流动漫影视IP植入等方式，推出具有文化、娱乐、趣味、体验性的产品和服务，如度假景区、主题公园、酒店民宿、互动演艺、文创纪念等，为消费者带来绝佳的场景式沉浸体验，有效增强当地旅游的吸引力和附加值。

　　读到这里，小编相信大家和我一样，对于未来文旅地产的发展充满了无限期待和满分信心呢！文旅行业在逐步成为未来中国经济发展和新型城镇化进程中的重要引擎。文旅地产能够更好地满足人们对于度假休闲、人文体验、康体养生、亲子娱乐等的多元需求，对于未来生活具有一定的引领代表作用。

　　在社会经济高速发展的大环境下，民众-政府-企业三者如何平衡好各方利益，有序稳步地盘活土地资源；文旅地产开发企业如何在探索企业转型生存之道的进程中，打造迎合现代人消费偏好及生活居住需求的产品，都是迫在眉睫又值得探索和尝试的问题。我相信，随着时代的齿轮滚滚向前，谜底都将会一一揭晓。

　　通过两期文章，我们不仅对于整个文旅行业的宏观环境有所涉猎，还大体知晓了文旅产业及文旅地产的发展现状，并展望了其未来的发展趋势。文章里提到的重要知识点，大家的小笔记上都记上了吗？我知道，大家对我们的“文旅地产数据库2.0”已经觊觎许久啦！想要知道它的背后究竟隐藏了哪些奥秘？2.0版本带来了哪些全新的功能？那就赶紧搬好小板凳和小编一起等待它的闪亮登场吧！